　　项目收购实现共赢。我们认为金融街本次能收购SOHO项目的核心原因在于SOHO在商业物业销售模式上发生改变，以及金融街多年以来寻求商业领域一线城市异地扩张。2012年8月份，SOHO中国宣布在未来的三年，将逐步告别一直以来散售的商业模式。相比SOHO，金融街在商业物业整售领域客户广泛，具备多宗商业物业整售和定制生产成功案例。本次项目成果收购将为金融街进入上海商业区域打下坚实基础。

　　资金面安全，维持“买入”评级。我们认为公司近期利用市场冷静期成功进入广州、上海，将为后期异地扩张提速打下基础。公司自2012年以来销售连续放量，均保持200亿以上水平。2012年实现销售额205亿元。2013我们预计实现销售230亿。项目资金回款充裕。

　　此外，2013年土地价格高涨，公司项目投资相对谨慎。2013年全年土地投资仅41亿。考虑公司2013年开工积极，预计2014年货量充分，足够满足资金需求。公司2013年业绩预告公告预计全年实现EPS0.9元，同比增长20%。预计公司2014年和2015年每股收益在1.1和1.33元。截至2月28日，公司股价收盘于4.6元，对应2014年和2015年PE分别是4.19倍和3.41倍。公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异，多项目已进入收获期，未来将享受价值重估带来的最大利益。给予公司2014年6倍PE，对应6.6元，维持"买入"评级。

　　主要内容：

　　1．公司连续异地扩张，成功进入上海、广州。公司以总价52.32亿，收购SOHO中国旗下上海静安梅村项目和上海海伦广场项目100%股权。此外，年初公司以29.94亿元价格购得广州市荔湾区芳村大道住宅项目。以上两区域均属公司首次进入，异地扩张取得成效。

　　2．上海项目区域位置独特性未来仍具较好盈利空间。上海静安梅村项目位于上海市静安区万航渡路716弄~794弄地块，地块东至万航渡路、北至吉林大厦、南至万航渡路714号、西至静安丽舍，占地面积1.48万平方米，总建筑面积7.64万平方米，其中地上建筑物面积5.11万平方米。项目土地性质为"商住办综合"用地，预计未来将规模部分住宅面积。考虑目前区域内住宅均价8万每平，别墅在23万每平，项目未来可获较好利润

　　上海海伦广场项目地块为商业办公、文化体育和市政设施综合用地，位于上海市四平路以东、天水路以南、同嘉路以西、海伦路以北，占地面积2.81万平方米，总建筑面积16.78万平方米，其中地上建筑面积11.52万平方米。目前虹口区5A级写字楼售价在6万元每平上下。

　　我们认为金融街本次能收购SOHO项目的核心原因在于SOHO在商业物业销售模式上发生改变，以及金融街多年以来寻求商业领域一线城市异地扩张。2012年8月份，SOHO中国宣布在未来的三年，将逐步告别一直以来散售的商业模式。相比SOHO，金融街在商业物业整售领域客户广泛，具备多宗商业物业整售和定制生产成功案例。本次项目成果收购将为金融街进入上海商业区域打下坚实基础。

　　3.公司经营优异，资金面安全。公司自2012年以来销售连续放量，均保持200亿以上水平。2012年实现销售额205亿元。2013我们预计实现销售230亿。项目资金回款充裕。此外，2013年土地价格高涨，公司项目投资相对谨慎。2013年全年土地投资仅41亿。考虑公司2013年开工积极，预计2014年货量充分，足够满足资金需求。

　　4．投资建议：维持"买入"评级。我们认为公司近期利用市场冷静期成功进入广州、上海，将为后期异地扩张提速打下基础。公司自2012年以来销售连续放量，均保持200亿以上水平。2012年实现销售额205亿元。2013我们预计实现销售230亿。项目资金回款充裕。此外，2013年土地价格高涨，公司项目投资相对谨慎。2013年全年土地投资仅41亿。考虑公司2013年开工积极，预计2014年货量充分，足够满足资金需求。公司2013年业绩预告公告预计全年实现EPS0.9元，同比增长20%。预计公司2014年和2015年每股收益在1.1和1.33元。截至2月28日，公司股价收盘于4.6元，对应2014年和2015年PE分别是4.19倍和3.41倍。公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异，多项目已进入收获期，未来将享受价值重估带来的最大利益。给予公司2014年6倍PE，对应6.6元，维持"买入"评级。

　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。

　　海通证券-金融街跟踪报告：收购SOHO上海项目，资金充裕带来扩张提速

（审校：劳蓉蓉）