旭辉们的烦恼 杭州地王项目与现实扭曲力场
作者: 鲁鹏、李雯露     时间: 2014-02-28 03:52:07    来源: [ 观点地产网 ]

林中的回应充满了乔布斯式的现实扭曲力场,虽坚称杭州开发商三四月都不会降价,但话里话外对未来市场走势仍属揣揣。

  观点地产网 鲁鹏、李雯露 香港虽远在杭州千里之外,但在旭辉2月26日举办的2013业绩会现场,董事长林中被问及最多的,仍是杭州市场的降价问题。

  而针对杭州降价问题,旭辉董事长林中的回应则充满了乔布斯式的现实扭曲力场,虽然坚称杭州开发商大家在三四月份都不会降价,但话里话外对未来市场走势仍属揣揣。

  显然,旭辉似的开发商们正竭力向市场传达“杭州降价其实影响不大”的信息:降价是小开发商行为,因为资金链紧张;降价是个别开发商行为,不会大范围蔓延;降价由城北板块开始,是供应量过大所致,并未所有板块都有相同问题。所以,杭州市场降价属于个别楼盘、个别开发商的行为,不具备普遍性。

  但对旭辉而言,去年已投入大量资金夺得高额地块并投入开发的杭州区域,市场是否受到降价影响其实是至关重要。

  现实力场与地王项目

  事实上,在2月26日的业绩会上,旭辉已表达了短期内将不会再在杭州拿地的讯息。

  历史资料显示,2013年5月,旭辉曾分别以35.65亿元和3.65亿元摘得杭州滨江区33号地块和余杭18号地块。其中滨江区33号地块为彼时旭辉有史以来拿地金额最高的一宗。

  摘得上述两幅地块后,旭辉联合绿地、恒基兆业开发为绿地旭辉城、恒基旭辉府项目,也均于去年12月开盘。

  其中绿地旭辉城于去年12月28日首开,推出1、3号楼,共计358套房源,当日去化8成;恒基旭辉府于去年12月29日首开,推出1号楼1单元和2号楼,共366套房源,当天去化9成。

  据林中介绍,两个项目开盘1月份的销售情况比较好,2月份至今录1.5亿的销售额。

  对旭辉而言,上述两个项目在销售上已取得不错的开端。不过在整体销售节奏上,已经销售的体量并不占多大比例。

  另据了解,该两个项目可供销售的面积共约20多万平方米,旭辉方面称会分期开发。林中表示,今年计划卖10万多平方米,去化率60%。目前剩余的部分还有超过20万平方米,会在明后年推出。

  项目销售伊始,便遭遇降价影响,对走高周转路线的旭辉,无疑是极大尴尬。据杭州业内介绍,在降价消息扩散开后,市场观望情绪更甚。“(在已经降价的两个项目之外)尽管现在尚未有项目跟进降价,但整个市场都受到波及是必然的。”

  不仅仅是旭辉,去年杭州土地市场成交额达1340亿元,刷新历史记录,更是诞生了多个地王。于是便有多家房企正遭遇着同旭辉一般无二的尴尬。

  如总耗资达84.2亿斩获绿地旭辉城、华家池地块、大关地块的绿地集团;同样斩获华家池地块的世茂,旗下世茂东壹号、世茂之西湖项目也分别于去年年末及今年年初开盘;以及摘得牛田地块、蓝孔雀地块的招商等。

  降价预期下的市场

  据了解到的最新情况,传闻中跟进降价的杭州多个项目并非真降。此前盛传降价的协安·蓝郡、协安·紫郡项目,仅是推出了部分特价房;保利·梧桐语项目则是推出10套特价房;天阳·半岛国际则并未推出优惠活动。

  市场上虽未看到进一步的降价动作,但降价事件对市场影响已经显现出来。

  首先是土地成交出现降温。2月25日,杭州白马湖单元地块经过17轮竞价,由中南建设13.4亿元竞得,溢价率仅为20%,且楼面价7258元/平方米,较去年成交的邻近宅地嘉凯城项目9944元/平方米低了2686元/平方米。

  同时,据杭州主城区、余杭区和萧山区土地最新出让公告,3月杭州市区仅有2宗地块计划出让,主城区和萧山区更是零出让。

  在杭州业内人士看来,政府有意放缓土地出让正是受降价事件影响。“观望情绪已经出现,此次放缓土地出让,对政府对开发商都有好处。”

  上述业内称,在这样的情况下,政府推出的土地可能拍出低于平时应该达到的价格。而对开发商而言,现在阶段更应该放缓拿地节奏,而不是去冒险。

  然而杭州12万套的存量,于市场始终是一颗即将爆发的炸弹。哪怕与四年来成交套数最高的2013年相比,目前的存量房都已经是去年一整年成交量的1.4倍。换句话说,哪怕没有任何新房源推出,目前杭州市场的存量房也够卖一年多了。

  若是真的出现大范围降价,以旭辉的两个项目为例,其中绿地旭辉城位于奥体板块,此前拿地价为1.35万/平米,现在的销售均价为2.4万元/平米;恒基旭辉府位于余杭板块,拿地价4135元/平,现在销售均价为1万元/平米。

  分析认为,绿地旭辉城尚有降价的空间,而恒基旭辉府降价空间则几乎没有。对房企而言,特别是获取了地王项目的房企,大范围降价产生的后果实在不容乐观。

  而此次杭州市场遭遇的降价波折,何时大范围爆发,又会在何时终结,没有人能讲得清楚。不过旭辉林中对杭州市场发展走势给出了一个略模糊的预判——

  “我们认为在杭州买地要等两个信号,一是政府开始放松调控。相信只要市场不好,持续一段时间后政府一定会开始放松。另一个就是,等待土地市场出现低点。”

  林中称,如果没有这两个信号,短期之内不会在杭州增加新的土地储备。



(审校:刘满桃)
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