方兴业绩会:三年内持有物业要翻一番
作者: 鲁鹏、劳蓉蓉     时间: 2014-02-27 00:48:03    来源: [ 观点地产网 ]

如果找到合适的机会,仍然会对这些销售和持有型物业做一些并购动作,这也是未来重要的发展方向。

  观点地产网 鲁鹏、劳蓉蓉 2月还未结束,进入2014未满两个月的时间,方兴地产已连续在杭州拱墅、上海闸北以及北京亦庄耗资184.7亿元拿地。

  如此快速的拿地节奏在众多房企间并不多见,而在2月26日于香港举办的2013年业绩会上,方兴首席执行官李从瑞解释,上述三次拿地有部分是与其他企业联合拿地,方兴承担的土地总金额并未达到150亿元。

  具体为,1月10日,方兴以23.7亿元总价竞得杭州拱墅区GS04-01-R21-18地块;1月28日,以101亿总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块;2月20日,分别联合葛洲坝、融创以60亿元夺得北京经济技术开发区河西区两宗地块。

  事实上,据李从瑞透露,方兴今年计划用150亿元购买土地。在未来土地获取方面,会保持公司现在41%的杠杆率,更多朝积极稳妥的方向投资。

  方兴董事长何操在业绩会上则表示,2014年中国一线城市楼市仍然会出现价格小幅上涨的情况,但是与2013年相比幅度没那么大。

  “二三线城市可能会出现价格增长幅度变窄,但是销售量会开始稳定,甚至停止上涨。2014年的情况可能不如2013年火爆,但仍然是一个健康的市场。”何操透露,方兴仍然主要在一线城市发展,一些经济活跃的二线城市也会是发展方向。

  谈及持有型物业,何操介绍称,方兴一直有一个战略,被称为“双轮驱动战略”--一个轮子是进行销售型物业开发,一个轮子是租赁型物业持有,两个轮子同时走路。

  “我们新的战略里面,对于持有物业仍然会不断增加比例,目标是三年翻一番。”据何操介绍,三年翻一番是从2012年底这个时点开始,2013、2014、2015这三年对于持有物业要翻一番。“持有翻一番的概念是酒店要翻一番,持有的写字楼也要翻一番,这是双轮驱动大的方向。”

  何操还表示,一直有一个部门在进行市场上物业收购和资本收购研究。如果找到合适的机会,仍然会对这些销售和持有型物业做一些并购动作,这也将是方兴未来重要的发展方向。

  以下为方兴地产(中国)有限公司2013年业绩会现场实录整理:

  现场提问:进入2014年,方兴在北京、上海拿地金额已经超过150亿。今年方兴的拿地目标是多少,会重点关注哪些区域?现在信贷比较紧的情况下,有什么策略?

  何操:从今年1月到这个月底,我们在北京、上海、杭州拿了三幅地。今年总拿地目标是150亿,重点布局华东区域是我们方兴一贯的战略。

  管理层:方兴一直以来和各大银行都保持了很好的合作关系,公司的信誉也比较高,总体来说这次信贷收紧事件对我们没有太大影响。

  现场提问:未来会不会再继续进入到别的区域?

  何操:主要还是三个区域,一个是珠三角,一个长三角,一个是京津区域。

  现场提问:近期看到杭州某些楼盘出现降价,你们怎么看这个现象,会不会有降价打算?

  何操:现在杭州一个楼盘出现降价销售的情况,就已经有业主对开发商进行投诉。这个问题我们也进行过深入分析,总体分析的结论为--这是个体情况,也是在杭州个别区域中发生的。我们不认为这个个别区域和个别项目的情况会在整个杭州内蔓延开,更不会在全国范围蔓延开。

  同时我们认为2014年中国一线城市楼市仍然会出现价格小幅上涨的情况,但是与2013年相比幅度没那么大。二、三线城市可能会出现价格增长幅度变窄,但是销售量会开始稳定,甚至停止上涨。2014年的情况可能不如2013年火爆,但仍然是一个健康的市场。

  现场提问:方兴是如何看待一线城市与二三线城市市场分化的问题?方兴有没有相应的应对策略呢?

  何操:不管现在是什么情况,我们过去一直坚持的战略没有变,仍然主要在一线城市发展,一些经济活跃的二线城市也是发展方向。过去市场好的时候在一线城市拿地好一些,现在大家认为会出现一些新情况,但我们的战略没有改变,和过去一样。

  二三线城市库存大,并不是说杭州有这个情况,而是说整个二线城市。我们认为这是局部现象,尤其是三线城市的结构性风险从去年就开始,今年会继续出现这种情况。对一些库存超过15个月以上的四线城市,风险会比较大。方兴到现在为止都是在经济活跃的二线及以上城市布局。

  管理层:方兴不存在调整策略的情况,本来三四线城市就没有涉足,原有的战略也不会轻易改变。

  至于二线城市,方兴涉足也不是很普遍。过去一直是这个战略,现在也在坚持比较核心、发展比较快、辐射能力比较强的区域。尤其是这次中央新型城镇化的提出,方兴进入的区域都是这些城市群中的核心位置。

  现场提问:拿地策略方面,有一些开发商说今年拿地会避开杭州、沈阳、武汉这些供应量大的城市,你们的看法是怎样的?

  何操:还是和区域有关,一个地块在某一个区域中处于什么状态不能一概而论。比如说杭州,如果说在杭州的核心地段有一个价格比较低的土地谁都会去拿。

  现场提问:您提到在一个城市核心地段拿价格较低的土地,这种情况会出现吗?

  何操:当大家都去拿的时候就出现了。比如说我们在北京亦庄刚刚拿的地就是以底价拿到的。所有人都觉得不太可能,但是我们真的实现了,每一个地都有它的特殊性。

  但是有一点可以肯定,对库存量较大的城市,如果接下来推出的土地比较多,我们的筛选就要加大力度,要优中选优,选择最优质的土地。

  现场提问:最近很多一线酒店品牌都进驻中国,但是一直有空置率高的问题,有人担心酒店方面会出现泡沫,作为开发商你们怎么看?

  管理层:随着中国经济的发展,很多高端酒店进入到中国市场来。核心城市酒店供应量增长在2012、2013年很平稳,并没有太大增长。像北京、上海、三亚都是个位数增长。

  2013年的需求虽然受到一定的政策影响,但是上海的需求还是往上涨。三亚的话,也能看到春节有很多人去。

  根据我们的数据,三亚总体酒店需求上升了20%。方兴的酒店都是在北京、上海、三亚,现在南京也有。2013年我们的酒店有6家,其中有4家业绩是上升或者持平,只有2家出现一定亏损,总体而言,一直保持着市场领先地位。酒店不能以总体来看,还是要看城市和地段。

  现场提问:刚才提及亏损的两家酒店在什么地方,亏损原因是什么?

  管理层:我们一共有四家酒店业绩上涨,三亚的两家都是上涨的,南京是上涨的,深圳的基本持平,下降的是北京、上海的酒店。上海酒店2013年加大了改造的层数,有一定的影响。北京的酒店受到政策影响,是受影响最大的一个酒店,但总体来说酒店业务还是平稳上升。

  现场提问:今年预计北京会好一些吗?

  管理层:政策是在2013年出台,2014年会更加平稳,大家正常的商务活动还是会继续,该出差的还是要出差,从今年春节就可以看到。

  现场提问:刚才说到上升和下跌的指标是什么?

  管理层:酒店有两个数据,一个出租率,一个平均房价,两个乘起来就是我们说的指标。

  现场提问:现在一些开发商,像万达、绿地都有自己的品牌酒店,未来方兴会不会做自己的酒店品牌?

  何操:我们已经做过一些研究和探讨,也会继续进行研究。但是会不会走这条路,要根据市场情况,以及对酒店新的认知来决定,不排除未来会走这样的方向。

  现场提问:方兴之前在上海有拿一个地王,有评级机构对你们拿地王提出了一些忧虑。今年拿地策略会不会更激进一些?写字楼方面有没有上涨的幅度可以透露?

  何操:今年全年投资大概是150亿用于购买土地。上海那幅地块不是地王,不管是单价还是总价。

  未来土地获取方面,仍然采取原有策略。现在公司杠杆比率仍然较低,差不多是41%的杠杆率,这在所有上市公司里面都算是非常稳健和保守的财务杠杆情况。以后我们也会坚持这样的策略,从拿地的方面看,会更多朝运用积极稳妥的投资方向走。

  关于写字楼,北京和上海的写字楼市场确实非常好。整个北京的空置率在4%以内,上海的空置率在8%以内。2014年写字楼出租仍然会小幅上涨,但是不会出现比较大幅度的上涨。

  现场提问:上涨幅度在10%以上吗?

  何操:我觉得会在10%左右。

  现场提问:写字楼和酒店租赁业务毛利率比较高,未来租赁业务收入比例也会有上涨空间。去年方兴收购了南京的写字楼项目,今后会不会有一些收购的目标或者并购计划?

  何操:方兴一直有一个战略,我们把它叫做双轮驱动战略,一个轮子是进行销售型物业开发,一个轮子是租赁型物业持有,两个轮子同时走路。

  我们新的战略里面,对于持有物业仍然会不断增加比例,目标是三年翻一番。这个三年翻一番是从2012年底这个时点开始,2013、2014、2015这三年对于持有物业要翻一番。持有物业翻一番的概念是酒店要翻一番,持有的写字楼也要翻一番,这是双轮驱动大的方向。

  去年已经有一个成功的收购案例,我们一直有一个部门在进行市场上物业收购和资本收购研究。如果找到合适的机会,仍然会对这些销售和持有型物业做一些并购动作,这也是未来重要的发展方向。

  现场提问:现在内地银行说要收紧房地产贷款,你们怎么看?银行是否会跟风?

  管理层:这个事情在上周就传得比较多,开始传了两家银行,后来很多银行都有在传。

  但是据我了解有一家小银行有这样的举动,主要原因是这家银行进入房地产贷款比例比较高,在整个行业里面它的房地产贷款比例比较高。这并不是在上周提出的,在春节前就做了暂停贷款的动作,但是别的银行都没有。

  今年总体来说资本市场是偏紧的。银行不会一窝蜂、一刀切地跟风,每家银行都会有自己风险控制的方法,每家银行都会对某个行业做风险的警示和控制。



(审校:刘满桃)
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