南京IFC交易背后 李嘉诚和ARA的内地进退
作者: 武瑾莹     时间: 2014-01-07 19:27:28    来源: [ 观点地产网 ]

随着李嘉诚逐渐将上海、广州等内地物业出售,其也于去年10月将持有诸多内地物业的ARA股权大量出售,并不再实际操作该基金。

  观点地产网 武瑾莹 华人首富李嘉诚从内地撤离的消息,从2013年一直持续到2014年初,情形似乎愈演愈真。

  最新的一桩个案则是,有报道称长江实业旗下的地产基金ARA(泓富资产管理有限公司管理)欲出售南京国际金融中心,完成20亿人民币的套现。

  不过,随后ARA基金发布声明,称抛售南京物业与李嘉诚无关,长江实业并不直接持有南京国际金融中心股份。声明中称,南京国际金融中心物业归属于ARA基金旗下的亚腾亚洲基金,李嘉诚所在的长江实业并不持有该基金的股份。而长江实业也只是作为ARA基金的小股东,持有其7.84%的股份,并不能左右该基金的相关决定。

  虽然如此,但长江实业和ARA的确有密不可分的关系,另一方面,其虽未直接出售南京物业,但李嘉诚已逐渐减持这个持有多个内地优质物业的基金持有量的事实,或许也间接反映出其对内地资产的态度。

  长实与ARA

  公开资料显示,ARA资产管理有限公司是亚洲知名的房地产基金管理公司,2002年由ARA资产管理公司CEO林惠璋和长江实业共同创立,当时股权比例为70%:30%;2007年ARA成功在新加坡交易所主板上市。

  据悉,ARA主要业务包括管理私募股权基金、REIT及投资亚洲区房地产。运作和管理REIT是ARA的核心业务,目前ARA拥有四个上市交易REIT--新加坡挂牌的新达信托、置富产业,以及在香港挂牌的泓富产业信托和在马来西亚挂牌的AmFIRST REIT.REIT。值得注意的是,这些REIT资产包中的物业大多都来自于长江实业,类型囊括了写字楼、零售商业以及工业地产,这些物业分布于新加坡、香港、马来西亚和中国内地。

  截止到2012年12月31日,ARA集团旗下管理的总资产价值已增长到235亿新元,约千亿人民币规模。

  不过,在集资过程中,长实于ARA的股权不断被稀释,直到2012年长实欲将ARA分拆出Dynasty REIT在新加坡上市之时,其对该基金的持股量仅剩13.9%。

  2012年8月22日,媒体称长实持股的新加坡房地产基金管理公司ARA正计划于当年10月底前重启当地人民币IPO,集资6.4亿美元。当时有报道即称,这将是长实继汇贤房托后再次将内地房地产业务分拆上市。

  2012年9月12日再有消息称,Dynasty REIT有望于当周内获准于新加坡上市,并最快于10月以人民币及坡元计价挂牌,集资8亿新加坡币。

  同时,Dynasty REIT计划用作上市吸引融资的内地物业也首次曝光,分别是南京国际金融中心、大连天兴罗斯福国际中心以及上海盛邦国际大厦三项商用物业项目,合计35万平方米。

  但当年10月24日却有消息称,Dynasty REIT已暂停筹资至多9.56亿新元(约合7.78亿美元)的人民币计价首次公开募股,原因在于市况不佳。

  在上市套现不成功的情况之下,李嘉诚也改弦易张,直接出售ARA股权以换取现金。

  2013年10月,ARA公布,两大股东长实及创办人John Lim以合共2.38亿美元的代价,出售20.1%的ARA股权予新加坡财团Strait Trading Company(“STC”)。交易完成后,STC将成为泓富资产单一最大股东,而长实的持股量则降至7.84%。

  ARA内地买卖

  和ARA本次的高调出售相比,此前其在国内却是大量收购优质资产。

  从2008年开始,ARA就在国内拿了不少项目。南京国际金融中心就是彼时获取的项目之一,出让方则是招商地产。

  2008年12月2日,招商地产发布公告称,其出售南京国际金融中心方案已完成,交易价格为人民币16.25亿元,招商从中获利5亿元。

  其时公告显示,招商地产与ARA签署了《股权转让意向书》,招商地产子公司HEIGHTEN HOLDINGS LIMITED将其持有100%的子公司ELITE TRADE INVESTMENTS LIMITED的股权连同其子公司南京富城房地产开发有限公司开发的南京国际金融中心整体,出售给ARA管理的ADF PHOENIX IV LIMITED。

  2009年5月13日,南京国际金融中心举行了隆重的启动剪彩仪式,当时,长江实业的执行董事、时任ARA董事长的赵国雄出席了活动,并表示大多数投资基金会在市场低点买入,持有一段时间后,再将物业以较高的价格整体售出,以此获利。但对于南京国际金融中心的投资属于中长期投资。

  但是,现在按照ARA当前出让南京国际金融中心的价格计算,其5年投资收益尚不足4亿元。

  在南京国际金融中心之后,ARA在国内还曾展开过多次收购,比如其2011年以11.6亿元收购了上海盛邦国际大厦。直到2013年,其仍在大量购进物业。

  去年1月,ARA以约19亿元人民币的价格,从总部位于新加坡的腾飞集团手中,购得位于上海的商办物业——海洋大厦。

  此外,ARA在去年还出资2.8亿美元,收购了位于北京通州区梨园镇的金成中心商业地块。ARA集团计划将金成中心商业命名为“京通罗斯福广场”,主要面对通州中高端消费阶层。

  在这些项目的收购期间,长实都是ARA的主要操盘者。但随着下半年,李嘉诚逐渐将上海、广州等内地物业出售,其也于去年10月将持有诸多内地物业的ARA股权大量出售,并不再实际操作该基金。

  而颇为巧合的是,ARA的新控制者,新加坡财团STC似乎也有意减少中国内地物业的持有。



(审校:刘满桃)
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