转手中服Z3地块股权 万通“类REITs”曲线借道
作者: 见习编辑 郭净净     时间: 2014-01-06 18:37:39    来源: [ 观点地产网 ]

万通这种股权融资方式只能说是类REITs,目前国内REITs还没完全合法化,所以万通相当于曲线走了一个信托的渠道。

  观点地产网 见习编辑 郭净净 北京中服Z3地块无疑是万通地产在国内试水凯德模式的又一样本。

  2013年的最后一天12月31日,万通地产宣布,以总价约11.98亿元分别向5名受让方出售公司所持北京金通港房地产开发有限公司34%的股权,其预计可获约1.76亿元的投资收益。

  熟悉万通地产的分析人士认为,与凯德集团的REITs金融化相比,万通这种股权融资方式只能说是类REITs,鉴于目前国内的REITs还没有完全合法化,所以万通相当于曲线走了一个信托的渠道。

  左手倒右手 售股权增利1.76亿

  公告显示,万通地产此次出售的金通港地产,实为北京CBD核心区中服Z3地块的开发公司。2010年12月22日,万通地产、中国国际金融有限公司及该公司旗下中金佳业(天津)商业房地产投资中心、香港置地控股有限公司旗下西部国际金融贸易中心有限公司和亚洲电视组成的联合体以25.19亿元拿下中服Z3地块。

  其时,万通地产持有金通港地产35%的股权。

  而根据此次出售协议,万通地产将分别以2.41亿元、2.4亿元、2.37亿元、2.41亿元和2.4亿元的交易对价,将所持有的北京金通港地产35%股权中的6.8275%、6.80%、6.7313%、6.8412%和6.80%股权,分别转让给北京正奇尚诚投资中心、北京正奇尚信投资中心、北京正奇尚德投资中心、北京正奇尚惠投资中心和北京正奇尚予投资中心。

  此次交易后,万通地产对金通港地产的持股比例降至1%,正奇公司持股34%。

  万通地产表示,出售该地产项目后,公司可获得资金约11.98亿元,预计可获得约1.76亿元的投资收益,将有利于推进公司主营业务的发展,有效拓展融资渠道。

  对于万通地产此次出售的动机,鼎信长城基金董事长章华认为,中服Z3地块是持有型物业,不具有流动性,短期内不能转化为巨大收益,而运用资本手段可以释放该土地资产的流动性。

  事实上,早在2013年4月,万通地产财务总监徐晓阳便公开表示:“公司不仅回收了中服地块的拿地成本,还有很多权益在里面,我们溢价了!”

  2013年4月,万通地产与华润信托成立了名为“正奇资本”的基金管理平台,持股比例分别为70%以及30%,万通地产主导基金的资产管理工作。万通地产以正奇资本为平台,发起成立13.2亿元规模的CBD物业投资基金集合资金信托计划,投资中服Z3地块,预计年收益率为12.57%-20.09%,期限为5-7年。

  根据CBD物业投资基金说明书显示,正奇资本募集13.2亿元,扣除相关各方管理费用等所得净额后,将其中的11.98亿元用于购买位于北京CBD核心区的Z3地块34%股权,基金投资期限为5+1+1年,最后一次性分配收益。

  对此,相关分析人士对观点地产新媒体表示,万通将项目出售给旗下的基金平台,相当于做了一个变相的融资。“股权转让相当于是有资产出售,这就会计入2013年的业绩中,这样的话,一方面是有资金回笼,另一方面是让报表更好看一点。”

  万通“类REITs”模式融资

  而据了解,CBD物业投资基金并非万通地产运作Z3地块的首次尝试。

  早在2011年5月5日,针对中服Z3地块,万通便发行了中粮信托•中金地产基金系列(中金佳业)集合资金信托计划,中粮信托有限责任公司为受托人,信托规模4.77亿元,时限是7年。

  按照信托合同的约定,中粮信托将扣除按信托合同计算的受托人三年信托报酬后的4.71亿元注资中金佳业,由此,中粮信托成为中金佳业的有限合伙人;而天津佳成投资管理有限公司则是中金佳业的唯一普通合伙人和管理人。同时,中金佳业已依照约定对金通港地产进行股权投资。

  从万通地产这两次的融资路径看来,其不但采用了信托融资模式,而且从信托计划中回购资金,利用股权和债权以实现曲线融资。

  而这种方式的运用,或与万通地产模仿“凯德模式”的金融化有关。

  万通地产董事长许立早前公开表示,万通将以美国的铁狮门和新加坡凯德集团为标杆,正式由香港模式转变为轻资产特色的“美国模式”。

  而凯德集团的所谓轻资产运营模式,是通过以房地产基金参与投资的方式,在新加坡发行REITs,将资产打包上市,使资产规模实现快速增长。

  对此,鼎信长城基金董事长章华并不看好地产公司在现阶段的所谓金融化。“这种措施需要企业的整体资产规模和资本力量都非常雄厚,能够保证长期稳定地进行,才能保证持有型物业的健康运作。”显然,在他看来,万通地产并没有这样的准备条件。

  万通地产最新财务数据显示,截至2013年第三季度,该公司总资产122.40亿元,营业收入约9.54亿元,扣除非经常性损益净利为-6576.79万元,同比大跌224.67%;资产负债率达68.83%,货币资金占总资产比率为19.55%。

  而在熟悉万通地产的分析人士看来,万通这种股权融资方式只能说是类REITs,鉴于目前国内的REITs还没有完全合法化,所以万通相当于曲线走了一个信托的渠道。

  该人士解释道,REITs一般是先有项目注入,对项目进行评估并确认评估值,之后针对该项目公开发行股票,投资者可以从中获取相应利润。“目前国内并不允许这样打包出售,所以万通就只能找信托,通过信托募集资金,再由信托把整个资产购入,类似于变相的REITs。”

  同时,在他看来,万通这种模式和真正意义上的REITs模式有较大区别:一是表现税收上,REITs不收税,而信托要求缴纳信托公司与个人的所得税;二是REITs可以面向所有投资者,但信托的发行人有上限;三是REITs可以转让,并且和基金一样有交易场所,而信托虽然也有操作空间,但可行性不如REITs方便。



(审校:刘满桃)
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