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2013年房地产投资金额和销售面积增长约20%，300个城市土地出让金更是大幅增长了50%。与此同时，地产股却走出了惨不忍睹的行情，全行业跑输大盘近8个点，主流房企跌幅高达25%，而板块估值也屡创历史新低。

　　报告要点

　　基本面和估值分化

　　2013年房地产投资金额和销售面积增长约20%，300个城市土地出让金更是大幅增长了50%。与此同时，地产股却走出了惨不忍睹的行情，全行业跑输大盘近8个点，主流房企跌幅高达25%，而板块估值也屡创历史新低。

　　板块下跌原因探讨

　　导致去年板块低迷的原因有三点：一是行业短周期向下。尽管三季度政府托底使得经济和行业基本面阶段性改善，但是全年下行的趋势并未改变，周期股普遍缺乏趋势性行情；二是政策压力较大。无论是金融去杠杆导致流动性紧张，还是国五条等政策出台导致调控加码，都对行业基本面和估值面造成了严重的负面影响；三是投资风格不利于主流房企。尽管2013年地产板块不乏自贸区、土改等题材炒作，但是地产蓝筹股却在资金博弈中遭遇冷落。

　　行业拐点即将到来

　　基于对新进城和结婚人口的测算，2014年新增刚需量将开始下滑，而经济增长模式和政府考核机制的转变却打开了土地供给端的瓶颈，因此行业销售面积可能首次大于新增刚需面积，这既意味着房地产自此进入了供过于求的阶段，也标志着行业大周期拐点即将到来。叠加考虑到政府保增长的需要和内忧外患的资金面困境，我们认为今年行业基本面稳中下行的概率较大。

　　政策决定板块走势

　　作为影响短期基本面和估值的主要因素，房地产政策主线将从调房价转为保增长。在GDP增长7.5%的假设下，政府可能维持偏松的流动性和刺激刚需，房地产全年不温不火并再次出现U型走势，题材炒作将继续贯穿全年，主流品种难以看到明显的绝对收益和相对收益；在GDP增长7%的假设下，政府可能维持偏紧的流动性和调控政策，房地产全年可能出现基本面逐季下滑的趋势，在销售和房价可能负增长的下半年，题材股的估值将大幅杀跌，而主流品种的配置价值将逐步凸显。

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