杭州项目148天开盘 景瑞解读高周转战略
作者: 鲁鹏     时间: 2014-01-01 01:23:22    来源: [ 观点地产网 ]

“我们认为项目运转越快,资金的使用效率越高,更有利于扩大公司整体规模。”

  观点地产网 鲁鹏 低价战略似成杭州楼市潮流,继滨江万家名城以9960元/平换来日光战绩后,临平板块又现夜光楼盘。

  12月27日晚,景瑞御华府一期185套房源首开,起价7888元/平,8999元/平封顶,当晚售罄。

  值得注意的是,景瑞御华府项目于8月1日竞得地块,到此次首开销售仅耗时148天,刷新杭州楼市记录,成为拿地到开盘最快的项目。

  148天开盘

  历史资料显示,景瑞御华府地块于8月1日由余杭国土局出让。彼时景瑞加价20万元,以52093万元竞得,折合楼面价3381元/平米。

  该地块位于临平新城核心区世纪大道与汀兰路交界西南角,容积率1.0-2.0,出让面积77030平米,起始价52073万元,起始楼面价3380元/平米。

  拿地后148天,景瑞御华府于12月27日晚推出13、14号楼两幢高层公寓,共计185套房源,户型89方、115方,起价7888元/平米,8999元/平米封顶。

  而其从拿地到开盘共148天的速度也刷新杭城记录。

  据景瑞内部人士介绍,开发速度跟产品线标准化直接挂钩,拿地时的测算已经包含了后续经营和开发方案等,在拿到地之后马上可以推进后续全部进程。而景瑞已有的两条产品线现已经成熟达到标准化,可以随时进行复制。

  事实上,今年杭州楼市也出现越来越多快速开发的楼盘,截至年末以龙湖·春江彼岸销售接近40亿元、中海·西溪华府销售近30亿元尤为火爆。

  据了解,龙湖·春江彼岸从拿地到开盘耗时8.5个月,中海·西溪华府耗时6.5个月。此外也有如恒基旭辉府7个月、绿地旭辉城7个月、龙湖·名景台的8个月等,快速开发已成杭州楼市新趋势。

  对此,杭州业内人士表示,在刚需成为主流的前提下,快速开发就成为企业更快获取利益的一致走向。“不过这样一来,也造成杭州现在在售楼盘都千篇一律的现状。虽然地段设计都有差异,但是以往如金都、绿城经典项目四处开花的局面不复再现。”

  透明售房市场研究院院长丁建刚则称,“快速开发和精雕细琢谁好谁坏不好评判,市场上精心打造的那些风花雪月再也看不到,全部都是快速复制开发的产品。”

  售价方面8999元/平封顶,成为吸引购房者的主因。景瑞方面也坦承,“现在开盘是以较市场平均水平更具优势的价格首开”。不过景瑞续称,后续定价还是会根据周边市场和自身销售情况综合考虑。

  快周转是核心目标

  低价战略虽然能达到快速销售的效果,但无疑会降低项目利润。对此景瑞回应称,“公司在现在这个阶段不强调单个项目的利润率,更看重的是项目以及整个集团的快周转,对资金的使用效率、规模的扩大。”

  上述景瑞内部人士称:“我们认为项目运转越快,资金的使用效率越高,更有利于扩大公司整体规模。”

  事实上,此前景瑞执行董事兼总裁助理许朝辉亦公开表示,景瑞现在还是要通过快周转来实现高速成长,这是阶段性的核心目标。

  “应该说每个项目的毛利、净利都在下降,这是行业趋势,因为开发商的利润都会被不断上涨的土地成本给吃掉。”

  许朝辉称,景瑞还是希望能从高周转来着手,追求的是股东回报,也就是净资产回报。靠提高资产周转率,达成快速周转让股东回报更高。

  对上述通过高周转扩大规模的周期,许朝辉表示,可能要销售四五百亿以后,大概三四年左右。规模扩大了以后,才可能需要考虑新的方向,现在还看不到。

  而据景瑞内部人士介绍,今年开盘的绍兴项目是第一个标准化快周转的代表项目,随后的扬州景瑞·望府、杭州的景瑞·御蓝湾项目,将“越来越印证快周转的发展道路。”

  快周转战略也在景瑞的拿地节奏上逐渐体现,随着景瑞于10月31日成功登录港交所,土地市场上也看到更多景瑞的身影。

  12月9日下午,在江苏省太仓市国土局土拍会上,景瑞控股旗下两家子公司分别以2.53亿元和2.51亿元,成功竞得“2013-29-1号”和“2013-29-2号”地块。

  另于12月18日,杭州萧山2013-49号地块进入现场竞拍环节,景瑞和九龙仓绿城、合景泰富、保利、滨江等多家企业竞价350轮争夺该地块。景瑞最终出价25.74亿元,以“严谨的土地研判策略和制度”,在最后时刻停止搏杀。九龙仓绿城以25.76亿、超过70%的溢价率,摘得该地块。

  景瑞方面指出,公司将坚持深耕长三角核心城市。而在土地成本管控方面,公司必须在坚持广泛参与的同时理性出价。



(审校:刘满桃)
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