　　近期行业政策刺激不断：政治局会议表态“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”；国家发改委徐绍史“要建立房地产市场稳定健康发展长效机制，促进房地产开发投资平稳增长”。新一届中央政府对房地产市场的首次明确表态，在“促进房地产市场平稳健康发展”前面没有再出现“调控”、“降房价”、“房价合理回归”等字眼，承认房地产行业对于稳投资保增长的重要作用。新湖中宝、海印股份公布非公开增发预案，分别用于棚户区改造和商业物业项目，此举意味着暂停3年的房地产再融资正逐渐开闸。未来即将出台的政策：房产税扩围、不动产统一登记制度、城镇化规划。

　　我们认为：

　　高层发出决心从短期运动式的调控向长期制度化建设转变的信号。

　　过去10年房地产按调控的失败，主要原因是调控目标设立的错误。总是纠结于房价起起伏伏，就必然造成了短视、临时性的运动式调控。多年来，我国房地产市场政策的调控只能带来市场阶段性的预期调整，导致行业常常在基本面量价齐升，经营业绩看好形势下资本市场对其政策抑制的预期分化，板块从而面临政策估值顶的受压局面。各方无法形成基于制度和体系化的稳定预期，临时性、阶段性的调控政策致使对政策的预期和博弈已经成为决定板块走向的最重要的因素。新一届政府试图逐步纠正过去关闭房地产再融资渠道等不市场化的做法，转而力图通过棚户区改造、小城镇户籍放开、房产税扩容以及土地改革等建立“低端有保障，中端给市场，高端有抑制”的制度化长效机制，更依赖市场化的力量确保行业长期健康的发展，对于各方形成稳定预期，打开板块政策估值顶具有重要意义。

　　思维转变的过渡期，政策调控正呈现重要变化。

　　长效机制的建立尚处起步，目前正处思维转变过渡期，在当前宏观经济和行业运行情况背景下，政策调控的手段和目标正呈现重要变化。两个背景：(1)各城市房地产市场情况分化严重一二线城市供需矛盾突出，面临价格快速上涨压力；三四线城市整体库存较高，面临去库存压力。房价上涨存结构性趋势。(2)宏观经济低位徘徊，经济“双限论”决定了近期经济稳投资、保增长的主线。三个变化：(1)调控手段从“需求管理”到更强调“供给落实”；(2)调控权下放给地方，实际默认了调控目标从“降房价”调整为“控制房价涨幅”。(3)房地产企业再融资渠道将渐进式放开。

　　房地产行业长达2~3年超额收益窗口打开。

　　此次表态开启板块估值修复行情，后市在中报业绩有保障的持续刺激下预计将呈现震荡上行态势。虽然短期内，“金九银十”基本面改善难超预期，但是长期看，在目标切换后，按照各个国家的经验，房地产股跟随房价的走势给股权投资者提供长期的、可持续的超额收益。再融资主题可重点关注：新湖中宝、福星股份、首开股份和中天城投；估值较低，中报预期高增长，受益板块政策估值顶打开、成长性良好类公司可重点关注：金地、保利、荣盛、招商、华夏幸福、金科；风险提示：价格持续上涨带来政策加码风险。

　　风险提示：价格持续上涨带来政策加码风险。

　　华泰证券-房地产行业：长达2-3年超额收益窗口打开

（审校：刘满桃）