　　(2)威尼斯水城和天润城今年销售目标在50至60亿元，但水城的目标在30至40亿元。威尼斯水城在售的为3街区二期(目前剩余1栋楼，约为5万平；前4栋合计10万平，去化80%)和11街区(明年和后年结算，25万平，均价9500至1万元)。13街区下半年的8月份开始销售(10万平商业和10万平住宅，主要销售住宅)，2015年结算。12街区准备年底开盘，约为20万平，今明两年各推10万平。浦东大厦在8月或9月份推盘。

　　销售均价方面：天润城的销售均价约为9300元/平方米，在2012年年初的价格约为7000多元/平；威尼斯水城销售均价约为9200江北地区市场容量，销售计划能否实现？

　　江北地区的需求主要来自于六合地区、安徽地区、城里年龄大的置换需求和毕业不久的学生刚需。

　　往年，公司江北项目销售30到40亿元，如2008年销售了40亿元，单价约为4000多元，也就是近100万平的销售面积。而目前，江北的房价在9000元/平以上，公司江北今年的销售计划是60亿元，如果从销售套数来看，市场容量应该不是问题。

　　今年计划销售60亿元，与2012年的销售额相比，销售面积大约贡献增长20%多，价格贡献增长30%左右，因此，实现全年的销售计划问题不大。

　　南京预售证调控方面

　　南京政府对房价的涨幅控制在5%左右，不高于GDP的增长；调控的重点在江北和江宁。

　　公司成长性方面

　　公司目前存货面积约为190万平，在建面积约为400万平，其中江北的在建面积约为190万平(天润城80万平，威尼斯水城110万平)。

　　未销售资源方面，天润城大概剩余了70至100万平，威尼斯水城有300多万平，合计400万平，计划3到4年内开发完毕。

　　公司的土地储备还能支撑2年销售的增长，2015年之后就很难增长了，所以，拿地的迫切性在明年会很强。

　　拿地意向方面

　　公司不认可从二级市场拿地，想以协议方式拿地。

　　拿地方向还是在经济发达的地区，长三角、珠三角和北京等地。

　　大股东手中的资源有：佛手湖项目，云南石林旅游地产项目，广州旧城改造项目。

　　与政府协议拿地方面有：政府原则上同意给公司补地(威尼斯水城)，但最后是以提容积率还是补地不确定。在天润城那边，公司为政府在江北做了经济适用房，占用了土地，政府在天润城边上补了100亩的土地，按照1.5的容积率，约为10万平。

　　7月17日，浦口拍出地王，楼板价8000多元/平，加上建安，房价至少要卖到1.4万元/平才能赚钱，对岸河西的房价约为2万多元/平，相当于河西房价的7折。浦口的利好在于，离河西板块近，将来政府会搬迁到河西，地铁10号线在2014年要通车。

　　地王的出现，有利于公司价值，但不利于公司去拿地。

　　现金压力、未付土地款和建安支出方面

　　未支付土地款方面，云南+宜兴+无锡+芜湖，合计有10亿元左右，压力不大。

　　建安支出方面，公司在建400万平，按照3000元/平计算，需建安120亿元，减掉人工，则大约需要100亿元，如果分3年开发支出的话，每年建安支出30亿元。

　　上半年，公司的回款比销售要高，6月份由于银行额度紧张，导致了单月的回款低于销售。

　　项目调研了解到的情况：房贷利率优惠收紧

　　目前房贷利率方面，南京这边除了个别的银行可以又85折外，其他的大多是9折和基准，包括中行这样的大行也是如此。

　　金地在仙林湖拿地王，楼盘价7863元/平，预计售价要在1.3至1.5万元/平才能赚钱(点评：这个售价基本与周边的价格差不多，难以有钱赚；同时，在金地拍地王的带动下，仙林湖板块的起拍价上涨至6100元/平)。与周边南京高科的项目相比，位置要略差，目前南京高科的的项目中，联排(含地下室)约为1.8至1.9万/平，预计小高层的售价要在1.3万元/平左右；周边万科的金色领域售价1.4万元/平(精装)，在2012年年初的均价约为1.1万元/平。保利的售价也在1.3万元/平(毛坯)。整个仙林板块在年初以来提价了10%至20%左右。

　　再融资方面

　　我们调研其他公司，得到一些关于再融资方面的信息，一是，涉房企业可以融资，但纯粹的房地产企业还是不行。二是，AA级的评级的企业，可以发债融资，证监会放开，但要国土部出具材料。

（审校：劳蓉蓉）