贵阳大盘报道之2:蛋糕不能让一个人都吃了
作者: 武瑾莹     时间: 2013-05-03 00:35:55    来源: [ 观点地产网 ]

中小开发商不可能跟着大开发商做项目,所以起的是补充作用。

  编者按:在广东华南板块的大盘模式结束10多年之后,在偏安西南一隅的贵阳,却出现了新的大盘模式。而和华南板块不同的是,在贵阳,上千万平方米的体量才能称之为大盘。但另一方面,贵阳堪称最不发达的省会城市之一,地级以上城市人均GDP排名全国第161位(2010年数据)、人口仅432万。同时,贵阳在人均收入并不高的情况下,消费水平却堪比一线城市,经济结构并不合理。在这样的情况下,巨大的楼盘供应量和城市及居民之间的经济情况似乎形成了明显的反差。

  2013年4月11日,观点地产新媒体成功举办城市观点论坛贵阳行,借此活动我们也尝试近距离的去了解贵阳,在考察了当地最具知名度、最具影响力的大盘项目,如花果园、未来方舟等等之后,也和贵阳房地产行业的从业人员进行了深入的交谈。

  在接下来的一段时间,我们将通过对贵阳楼市、大盘项目及模式的一系列报道,试图去描述当前贵阳的楼市现状,解剖企业的发展模式,寻找大盘模式的缺失及未来出路。

  观点地产网 武瑾莹 一个常住人口仅为400万左右的城市,却有着十多个都可容纳二三十万人口居住的超级大盘,有效的购买力来自哪里?

  这是贵阳房地产行业的现实问题,为了挖掘更多的购买力,贵阳大盘在营销上都不遗余力。用贵阳本地一家房企老总的话来说:“这就是一场贴身肉搏战”。

  而当贵阳大盘开发商将挖掘客户的触角伸向了贵州其他地级市,甚至走进了这些城市的街道、社区和菜市场时,地级市的开发商又将如何应对?

  和贵阳大盘均价不过四千元出头的水平相比,贵州其他城市的房价甚至可能更高。

  作为贵州中小开发商的一员,六盘水鸿基地产副总经理宋本强在参加城市观点论坛贵阳行时对观点地产新媒体表示,州县开发商只能向县镇去要消费力了。

  但是,当房地产发展的需求一层层外延之后,最底层的供应量又该谁来承接?

  以下为观点地产新媒体对六盘水鸿基地产副总经理宋本强的采访实录:

  观点地产新媒体:贵阳楼盘依靠了很多地州级的消费力,贵州省其他城市的开发商要怎么卖房子?

  宋本强:地州下面还有区县,一级一级往下延伸。现在某些地级市楼盘价格已经超过了花果园和未来方舟,但我觉得这并不重要,因为现在市面上均价三千多或者四千多元的项目主要就是这几个大盘。

  这些大盘都是在以价换量,只要量上去就可以了。整个贵阳就这么一点地方,一个花果园就要住进30多万人,这是一个中等城市的概念,一个项目就是造一个中等城市。原来一个片区只有几十万人,现在一个小区都可以搞30万人。所以,这几个项目对整个市场造成了非常大的冲击,导致房价在低位徘徊。

  贵阳一环以内主城区的房价实际并不是三、四千元,应该在八千到一万元左右。

  观点地产新媒体:花果园有这么大的货量,价格又和地州差不多,地州如果再向郊县扩展,郊县的人不是可以直接去花果园买房?

  宋本强:确实有这种情况,但是这和贵州的氛围和环境有关系,贵阳现在属于农业城市和旅游城市,真正到地州层面上是什么人购买为主呢?

  比如出行上,一个人如果是住在地州城市和省城,还要考虑居住的成本、出行的成本,包括距离上的因素。

  观点地产新媒体:地州开发商最大优势是在购房之后的居住成本上面?

  宋本强:现在地州房企的开发成本不见得比贵阳开发商低,有一些地方的土地成交价格也达到500元/平方米,实际上在贵阳有很多土地的拍卖价格还没有这么高。

  这些地方的土地价格已经这么高,所以房价肯定也比较高,这也是为什么一些地州市的房价超过了贵阳。但这两种价格其实是不能对比的,因为现在只是用了两个具体楼盘的价格,这就好比是把贵阳郊县和主城区的房价都放在一个参照物上,但实际上主城区的价格肯定是要高一些。

  观点地产新媒体:土地成本等不见得特别低,还要应对来自贵阳大盘的价格竞争,所以州县开发商是不是感觉很困难?

  宋本强:的确是这种情况,因为现在像花果园和未来方舟这些盘,按照我们那边的说法,他们卖房子就像卖白菜一样,销售已经做到我们那边州县的广场、超市入口,前段时间甚至在农贸市场的路口都摆摊了,只要一个桌子铺开来就可以卖房。

  观点地产新媒体:希望这些大盘快点卖完,把市场空间让出来?

  宋本强:不是希望这些盘快点卖完,其实这是一种模式,因为这都是属于超级大盘,这些销售员必须要到珠海、重庆去卖楼盘,所以,这么大的盘只能以这么低的价格来做。

  假如我是一个业主,买这些楼盘的时候,我就会看有30多万人集中在里面,250多栋高层建筑现在都是纸上谈兵,没有现房。那我们要考虑以后的居住环境,30多万人就相当于一个中等城市,这些人员的进出包括道路和配套方面怎么解决?交通条件达不到要求。以后到了高峰期,里面的人出不去,外面的人进不来,这里其实相当要做一个城市的规划,而不是以一个小区规模来管理,应该整个是以中等城市来管理。

  我对花果园项目居住环境不是很看好,整个项目正式建成运营后业主陆续入住,等入住率达到80%或者90%的时候,这个问题会越来越明显,现在大家只是看到价格就来买。

  观点地产新媒体:贵阳市的购买力已经扩展至其他州县,州县购买人又只能到县镇去挖掘,购买力一层层扩散下去,那未来怎么办?

  宋本强:现在提到城市化,就是要先把村民变成居民,再把居民变成城市人。现在正在进行城乡并镇,原来的村直接变成镇了,原来的城郊结合部的人群现在都变成了居民,然后不管是通过置换也好,安置也好,再给到他们房子。

  观点地产新媒体:是不是会有很多郊县开发商会跑到贵阳市来开发项目?

  宋本强:以目前这种情况,在贵阳开发房地产一般小的开发商来做不成的,会把人累死,特别是楼盘体量越来越大。而且,到省会城市开发,政府不是看企业的开发品质,而是看开发项目的规模,看企业一年能够给政府创造多少个GDP,或者利润多少。

  如果小开发商来贵阳做一年10亿左右的项目,政府根本不看一眼。像我们一个项目在金阳那边,大概有30多亿,政府根本看不上眼,他看上眼的是那些一年能够创造几十亿,上百亿GDP的开发商,这种企业才是政府比较重视的。为什么说越大的盘越安全,因为大了以后项目公开了,开发商倒没事了,如果有问题是丢政府的脸。

  现在贵阳有几个区域,每个区域都有这么一个大的标志性项目,为什么?大家都卯足劲干把经济做上去,每个大盘后面都有一只无形的手推着,只能往前走,不能往后退。退一步就完了,损失最大的是政府。

  观点地产新媒体:那么是不是可以理解为,大开发商进贵阳很容易,但是中小开发商想要进入贵阳就越来越困难?

  宋本强:这是一个互补的过程,中小开发商不可能跟着大开发商做项目,所以起的是补充作用。有一些地块不适合大规模开发,小的开发商就适合;还有像城中村改造、经济适用房等项目。蛋糕不能让一个人都吃了,否则整个贵阳市场会出大问题。



(审校:劳蓉蓉)
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