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领袖访谈:李思廉 富力十年
作者: 本刊编辑部     时间: 2013-05-01 22:06:26    来源: [ 《观点》杂志 ]

今年公司会比较进取一点,肯定会加强管理,但最核心的是要有地、有钱。

  每年三月,香港各大五星级酒店的会议室一房难求。作为香港最好酒店之一,四季酒店位置优越,左靠著名地标IFC,右边是中环码头,在大堂举目便可饱览维港美景。每年到这个酒店至少一次,已经成为富力地产联席董事长李思廉的固定行程。

  酒店4楼会议室内,以李思廉为首的四位富力高层接受了来自海内外媒体和投资者的提问,解答富力2012年的表现和未来规划。

  李思廉在今年的发言之中,除了指出富力将2013年全年目标调高百亿至420亿元外,在商业地产方面也显露出调整之意。

  商业

  富力的商业地产发展起源于广州,更准确的来说,是在十年之前的珠江新城。

  当时富力“放言”,珠江新城的土地“出一块拿一块”,最高纪录是一天连下四块地。结果很明显,富力接连刷新了珠江新城“地王”纪录,但也有许多人对此感到忧虑。

  2006年,富力在珠江新城的项目储备达到13个,直到2009年11月26日,富力仍拿下了第16个项目。

  经计算,富力在珠江新城的16个项目共计建筑面积211.9万平方米,富力方面也曾多次在各种场合表示,除了丽思·卡尔顿酒店、君悦酒店和富力中心为持有项目之外,其余项目基本将全部销售,可售面积约为175万平方米。

  对于2005年香港IPO之前全年销售约为60亿元的公司来说,如此大手笔投资商业地产,似乎有些冒险。

  而富力的行为,甚至引发了李思廉和万科董事长王石的一场“辩论”。

  2004年博鳌房地产论坛上,刚刚上位“华南地产五虎”的富力一反低调,出席了会议。这也是李思廉首次在大型活动上公开亮相,并和王石因为商业地产“争吵”了起来。

  当时的富力地产成功进军北京,商业地产快速扩张,发展速度之快、专业跨度之大,的确是业内首屈一指的。但是王石在会上却直言,商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持,如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。

  王石这番话也许不是专门针对富力,但李思廉接了下来,回答说:“你放心,我们一定会做得很好”。

  他认为,商业地产并不像王石所说的那样可怕,其模式也并不是像王石说的那样只有一种,富力就在大力开发商业地产项目,并愿意在两年之后再与王石探讨这个问题。

  时过境迁,李思廉和王石有没有在两年之后探讨这个问题并不重要,如今万科也加入了商业地产开发却是事实。

  不过,富力的商业地产之路也并没有像李思廉所说的那么容易和平坦。

  危机

  十年商业地产,富力数次面临危机。

  截至2010年底,除了广州珠江新城16宗商业地块外,富力在北京的商业项目有4个,总计在建面积为31.2万平方米;在天津的商业项目有2个,总计在建面积为17.4万平方米;此外,成都、重庆、海南亦有相当面积的商业物业有待开发。到2012年底,富力又在天津、南京和杭州补充了商业地产项目。

  富力的思路是学习香港企业,以投资性物业比较稳定的收益来增加集团抗风险能力,但商业地产前期投资大、回报慢的特性也有可能将富力逼入险境。

  从2003年涉足商业地产开始,富力便不讳言是在学习新鸿基地产,以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。

  金融分析家杜丽虹曾专门研究新鸿基地产商业模式,指出新鸿基地产用了11年时间做转型前期的准备工作,用4年时间完成了集中转型,使投资物业的土地储备规模达到总土地储备规模的40%-50%,整个转型过程用了15年时间。

  杜丽虹表示,新鸿基地产集中转型期用4年时间,在投资物业上投入了近百亿港元,为此等待了11年时间,直到开发物业在规模不变情况下每年能提供20亿港元的净经营现金流时才开始集中转型。但是中国内地多数地产企业仍处于转型前期阶段,并不具备足以支撑租售并举转型的经营现金流平台。

  在学习新鸿基地产的过程中,富力没有累积足够雄厚的资金实力,即使获取了如此多的商业地产,也并不能长线持有以获取稳定收益,依然要像卖住宅楼盘一样去销售商业项目。

  调整

  富力在商业地产方面的危机集中爆发于2008年。

  当年,富力的实际销售额远远低于预定计划,并且出现了资金紧张的传言。多数业内人士皆认为,除去销售不佳的原因之外,大量资金囤积在商业地产项目造成了富力现金周转困难。

  李思廉承认这类说法,并称富力走了极端,有太多商业物业同期落成,大量资金被冻结,加上预计200多亿的销售额最后只实现160亿,导致债务与资产比率比较高。

  同时,富力并不愿意将手中商业地产项目廉价出售,为了解决商业地产导致的资金困局,富力多方面努力,例如打包REITs等。但分析人士认为,富力的尴尬在于旗下商业项目均未成熟。

  “这意味着富力必须用现金流量去换取时间,但事实上富力的现金流量非但不乐观,甚至可以说是悲观”。分析人士认为,富力在需要依靠出售商业项目来“过冬”的时候,仍然议价“惜售”,可能体现了富力本身的矛盾心态:一方面需要大量的现金,最起码是要支持其完成规划中商业地产项目建设与开发;另一方面则显示出富力未有明确的调整策略,依然是期望能够“熬”过调控。

  幸运的是,2009年市场急速回暖,富力现金回流加大,仅珠江新城盈信大厦售价就已经达到2.5万元/平方米。得益于良好的业绩,富力的资金问题最终化险为夷。

  而在2008年及2010年两次调控之后,商业地产价值开始显现,大多数房地产企业纷纷进入,富力在2003年就开始布局商业地产的领先优势开始显现。

  据李思廉表示,富力2012年全年销售业绩中,商业部分提供了三成以上贡献,预计2013年的贡献或将超过此比例。

  对于富力可能将商业地产分拆打包上市的消息,李思廉对观点地产新媒体表示:“现在分拆这种大的动作在资本市场是比较复杂的,就算做也只能慢慢地、悄悄地做”。

  李思廉还透露,富力现在对于商业地产的策略也略有调整。以广州珠江新城为例,此前富力曾多次表示除富力中心及两个酒店之外的商业项目全部出售,现在随着珠江新城商业项目剩余货量陆续减少,富力也选择增加持有项目的数量。再加上其他城市选择持有的商业项目,可以估计,在三五年之后,富力手中将握有大批商业项目作为长期收租。

  以下为观点地产新媒体对富力地产联席董事长李思廉的采访实录:

  公司:今年会比较进取

  观点地产新媒体:如果地价不下跌,CPI继续上升经营成本也会不断上升,富力怎样维持毛利率在40%左右

  李思廉:发展商都很厉害,大家都维持得不错,而且我们有一些商业项目,所以毛利率会高一点。其实也没有什么,因为有一些地以前买下来的,以前的地便宜一些,现在买的贵一点的地也是两三年之后才卖。

  观点地产新媒体:富力去年新增的合作开发项目变少了,以后会增多合作项目吗?

  李思廉:对,我们算是合作开发模式的发起人,主要是老板之间认识,有什么项目打一个电话就好了。

  其实合作不是公司的主流做法,因为每个公司始终有自己品牌。只是如果很喜欢一块地,刚好又有人争,那就打个电话说不要争,大家一起做,争了之后把地价抬高了也是便宜政府,不如大家一人一半。

  观点地产新媒体:为什么会有信心觉得富力可以保持现在这个盈利水平?

  李思廉:盈利缩小是因为有一些公司以追求合同销售为主要目标,在意这个就一定会减价。因为要比较,所以只能别人卖一万你卖九千,这样就会影响利润空间。但我们觉得土地都是不可再生资源,还是协调发展会比较好。当然,每一家公司都有不同的做法。

  观点地产新媒体:富力未来几年合约销售额能有双位数的增长?

  李思廉:公司未来三年都计划保持15%到20%的增长,为了满足这个计划,公司团队都在做相应的事情。

  比如说要增长就要买地,买了地之后要赶快办理开发手续、赶快施工,赶快拿到预售证。然后这么庞大的施工面积也需要资金,所以同步也在市场融资,这些不是一句话就能够说清楚的,都是一系列的工作,要不然也不可能养着几千人做事。

  观点地产新媒体:有没有想过到香港发展项目

  李思廉:曾经很不成熟的想过,但只是想而已,因为第一要有地,第二要有伙伴。

  观点地产新媒体:富力和新鸿基在内地不是有很多合作?

  李思廉:新鸿基来内地是想跟我们合作,但是去香港他们未必想跟我们合作。富力现在也没有在香港发展的想法,资金还是集中在大陆比较好。

  观点地产新媒体:如果公司三年内要有10%到20%的增长,内部管理怎样调整?

  李思廉:总体来看,今年公司会比较进取一点,因为我们在300亿平台上也停留了两三年,所以今年会冲一冲。

  公司肯定会加强管理,但最核心的是要有地、有钱。买地也不用买很多,多一点点就可以了。

  观点地产新媒体:深圳海砂事件曝光之后,富力对自己建筑公司有没有做一些检查?

  李思廉:能够在市场上立足的公司内控是很严格的,盖房子不是大家想象的那么简单,用的材料一定得全部都通过检测,如果出了什么事整个公司就完了,要赢回市场的信心很难。大家都知道安全质量等于整个公司的生命,出问题的机率其实很小,就等于像大地震一样。

  观点地产新媒体:您认为这个事件的报道是否有一些夸大或者不严谨?

  李思廉:我同意使用不严谨这个词,新闻媒体的报道很多时候都不太严谨。

  观点地产新媒体:富力今年各方面表现都会比较积极一点,二线城市项目是否可以有更多贡献

  李思廉:今年可以留意海南和太原,重庆也不错,但是我预计太原和海南会更多。

  当然,海南的绝对数不能跟雅居乐比,是自己跟自己比,是今年跟去年对比。

  资本:市场是很有趣的

  观点地产新媒体:今年很多房企都会用发债或者其他方式融资,富力会用什么方式?

  李思廉:现在市场上的债都是7年期或者4年期,大家都是发行这些为主。但市场是很有趣的,并不是整天都可以做到,要有一定的资金量在市场。

  观点地产新媒体:回A股的事情是否还在继续推进?

  李思廉:还在继续,但速度放慢了,其实我们也接受现实了。在名单上也没有什么用,还是不给过,现在政府对于放行A股会更严厉。

  观点地产新媒体:除了回A股之外,有消息称富力正在分拆商业地产上市,有无这方面计划

  李思廉:分拆这种大的动作在资本市场是比较复杂的,就算做也只能慢慢地、悄悄地做,其实最重要是搞清楚那个架构。

  例如李嘉诚的东方广场,其实他做这个十几年了,也是商业价格涨到某个位置的时候,才真正把它运作上市。

  观点地产新媒体:公司前几年商业地产销售居多,这两年选择持有的越来越多,是不是在研究商业地产上市?

  李思廉:不完全是这样,这也是在调整公司的会计,因为卖很多商业物业,利润大的要交很多税。因为投资者也希望开发商有不错的销售量,所以我们不得已要卖一些,但如果慢慢补充了其他东西可以拿来卖,那么好的地方比如珠江新城的商业物业当然要考虑保留,就像大家都知道持有尖沙咀、广东道、中环IFC这些物业,肯定是最好的方法。

  观点地产新媒体:富力现在的净负债率超过80%,投资者会不会担心?

  李思廉:其实这没有什么,熟悉富力的也不会对此担心,这是合理的水平。其实负债率是很浮的东西,就像供楼一样,按揭做了八成多会不会担心?其实不用担心,如果银行肯借给你,为什么不做?

  如果负债水平真的有一个极限,那么公司都会借不到钱。而且发债是需要很多数据的,买债券的人都很专业,一定是看到这家公司很多东西都不错才会买。

  这也是我常常对很多人讲的,就像买楼如果有机会做九成按揭,那就千万不要再问别人的意见,赶快去买。因为有这么庞大的合法结构让你做九成按揭,你多占便宜?比如让你去赌100万肯定不敢,但是买100万的房子只用10万,只要涨10%,那么你的10万就已经赚了10万,肯定是购房者占便宜。因为机构不会没收你的房子,而按揭90万月供几千元就可以了。

  十几年前在广州开发售价四、五千元/平米的楼的时候,银行觉得没有风险,因为银行愿意做九成按揭的意思就是没有风险。

  又比如香港的豪宅,为什么按揭只能做一半?因为银行也害怕下跌,所以只给一半按揭。当然大家都觉得七成比较合理,购房者给了三成也不太容易逃跑。但如果有一天开发商可以给到10%的首付,那什么都不要想了,第一反应就是去买楼,千万不要再去问专家,问完就没得卖了。

  观点地产新媒体:现在买楼是不是好过买股?

  李思廉:大部分人都预测不到这些。如果有足够的钱,可以买一些楼和买一些股票。

  观点地产新媒体:这么多开发商将目标定在二、三成的增长,会不会觉得融资真的有那么容易?

  李思廉:至少这一刻不是那么难,大家都可以拿到,事实上现在确实是可以拿到的。

  合理的话富力也会做融资,贵的话就坚决不做。

  市场:只有房子才能保值

  观点地产新媒体:富力对足球的投资有没有算到上市公司财务里面?足球的投资会继续亏损下去?

  李思廉:算在里面。足球肯定是没得赚,但是我们不叫亏损。

  足球要这样看,它对于我们这一类型的全国性发展的公司是一种宣传与推广,因为和地产不同的情况是足球的见报率很高,这点不得不承认。

  足球所有的开支控制在销售额的1%之内都可以接受,比如富力能够卖300亿,那么足球开支可以在3个亿内。而且多退少补,足球多花了钱,广告投放就少一点,这也是可以的。

  观点地产新媒体:市场传闻广州业内140平方米、单价3万/平米以上的项目都不给网签登记,富力有没有遇到这些事情?

  李思廉:我觉得所有这些比较不利的消息还是以政府的回应为准,不要以网上消息为准。

  如果140平米以上的项目都不让网签的话,那有很多人买的房子都会签不了,网签可能只是稍微放慢一下。

  因为政府要公布一些数据,如果刚好数据的均价太高,当然会做一些手段,比方说3月底均价偏高了就停一停,4月初再给大家签,就是这样。

  观点地产新媒体:最近有消息说深圳出了“限涨令”,广州房价升幅厉害,是否会因此推出“辣招”?

  李思廉:深圳市政府不是表示否认了吗?其实我们对房地产行业应该看长远一点,政府在过去这么多年都已经做了很多事情,其实也就是这样了。

  政府始终是要讲一些事情、做一些事情的,但是房价肯定是不受人控制的,就像股价一样,谁知道要走向哪里呢?真的不知道,好像汇率一样动来动去。

  回顾过去比较长的一段时间,比如十年或者二十年,什么东西能保护个人财产?好像只有房子。车子或者其他的都会贬值,只有房子才可以保护财产,加上现在又有通胀,全世界印钱就像不需要成本似的,好像不印就吃亏了。

  观点地产新媒体:有评论说内地有房地产泡沫,您怎么看?

  李思廉:我觉得这些泡沫都是专家年年讲出来的,都很无聊,被这些专家碰巧说中了也没用,他总有一个时间会碰对的。

  出现泡沫的话很快就会没有了,比如香港能有多大,但泡沫去了哪里?如果不理这些泡沫,一个人从小就决心做房奴,那他现在就发达了。

  我觉得其实不需要理会什么泡沫不泡沫的,有泡沫基本上很快就会医好的。有一些专家每年都会预测房价会下跌,但这些都是长期失败者,不要理那些人。

  观点地产新媒体:您怎么看今年一二三四线城市的发展呢?

  李思廉:我的看法比较主观,做地产还是在一、二线城市压力小一点,三、四线没人买的话就会很麻烦,所以还是要布局一、二线为主。

  但是一、二线很难买地,所以也会朝三、四线发展。这是很自然的,每一家公司都是这样,像万科最后就什么地都买,因为要做到一千多亿的销售就没得选择。

  观点地产新媒体:房地产最艰苦的时间已经过去了?

  李思廉:对大型的企业特别是上市好几年的企业,我们相信大部分的坏情况都已经过去了,但有一些痛苦和经验教训不能忘记,大家都希望有更多发展的,那么继续发展下去就会继续碰到不同的难题。

  商业:做经营的人都很小心

  观点地产新媒体:富力商业地产销售不错,但商业地块补充是不是相对缓慢了一些?

  李思廉:我们也觉得慢,但是这个跟风险有关。整个房地产发展中一些细则在变化,比如十年前,政府很鼓励企业做商业开发,房企拿地之后可以分期付款,所以大家拿地就会勇敢一点的。

  现在是三个月或者半年就要全部支付土地款,地也比以前贵了很多,以前楼面价可能是几千元/平米,现在是一两万元/平米,以前是分三年支付,现在是分三个月支付,这些都不一样了,已经不能够说做就做。

  观点地产新媒体:富力在广州珠江新城还没有推出市场的项目有多少?

  李思廉:还有几块,起码还可以再卖几年,我们还有一些悄悄在做的东西。

  观点地产新媒体:珠江新城是只有富力中心持有,其他的都出售?

  李思廉:另外有两个酒店持有,丽思卡尔顿北面也打算持有,写字楼方面会增加一栋不卖的,而且我们和新鸿基地产、合景泰富合作的天銮项目商场和两栋写字楼也是不卖的。

  观点地产新媒体:您觉得地价会不会下跌?

  李思廉:地价没有可能会下跌,因为地价受制于通货膨胀以及老百姓的期望,比如明明楼价都已经这样了,政府没有办法给出一些便宜的地,因为政府的成本没有办法降低。

  观点地产新媒体:富力会不会在广州南站、国际金融城继续拿地?

  李思廉:肯定会,这是必须的,但是拿地会比较谨慎。因为政府有时候推出的一些商业地块都很大,所以我们不会太急,还是等等。

  观点地产新媒体:是觉得价格太高还是觉得地块太大?

  李思廉:两样都有。我们做经营的人都是很小心的,都怕买贵了又刚好碰到经济下滑,所以都会小心一点。

  而且做商业需要的时间长,不像住宅一年就可以卖楼,商业项目做设计可能都要一年,所以会比较谨慎一点。

  观点地产新媒体:富力买地有没有一个毛利率目标?

  李思廉:肯定要,不然白做吗?我们养了很多人,现在工资都很高了。



(审校:劳蓉蓉)
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