代建或水土不服? 阳光100广州北建芒果大盘
作者: 李雯露     时间: 2013-04-28 02:04:59    来源: [ 观点地产网 ]

芒果TOWN瞄准的是来广州工作的外地白领,如何解决客源问题或许是该项目五月开盘面对的最大难题。

  观点地产网 李雯露  “广州真挺好,就是太潮了。回到宿舍,感觉盖在身上的被子都是湿的……”讲话的是一位东北小伙,浓重的东北腔调和俏皮的神情,不禁令人联想起“裤子穿跑偏”了的小沈阳。

  这一切若不是发生在阳光100芒果TOWN的营销中心,估计多数人很难将他与广州某住宅项目的销售人员扯上关系。

  据介绍,为了位于清远南部的芒果TOWN项目,阳光100将其沈阳项目的销售人员调到广州,以应对5月12日的首次开盘。

  代建的芒果大盘

  比起当街派送芒果,“均价5000元/平方米,精装交付”的广告语在寸土寸金的广州无疑为芒果TOWN赚到了更多眼球。不过,值得一提的是,这颗“芒果”并不在广州,而是位于清远南部的银盏一带,距离广州市区有超过50公里车程。

  据了解,芒果TOWN整个项目总占地面积为1398亩,建筑面积近280万平方米,建成后将成为阳光100在国内的第一大盘项目,可供超过10万人居住。

  “我们计划分3期开发,预计开发周期为6-8年。整个项目将分为南北两区,北区以住宅为主,面积约800亩;南区则以商业、公寓类产品为主,还规划了五星级酒店。”该销售人员续称:“5月12日将推出第一期北园精装洋房,11层,2015年交房。”

  作为“万通六君子”之一的易小迪,此次选址清远作为阳光100在广东的首个落脚点,对于郊区大盘似乎另有看法。

  在易小迪看来,现在市中心的地块往往存在较大风险,大城市中心的房价已经到了天花板,而且基本被大公司垄断,一线城市要开始走郊区化。

  “北京南五环和北五环价格是差不多的,广州现在南边卖一万,北边却卖五千,这是没道理的,芒果TOWN是阳光100探索一线城市郊区化的尝试。”易小迪于早前的推介会上曾如此解释自己拿地时的初衷。

  不过,值得注意的是,芒果TOWN项目的土地权属并未阳光100所有,真正的土地拥有者是联泰制衣厂。

  据该项目相关人士介绍,早在2009年,阳光100曾与联泰制衣厂达成协议,以此进入该片区域。

  “其实就是联泰出地,我们来开发销售。”该人士如是说。

  对此,业内人士表示,作为北派开发商,阳光100进入广州或者周边地区,难度相对来说还是比较大,但如果采取类似代建的方式,先建立品牌,形成影响力,对于未来的持续开发有利好影响。

  北派大盘水土不服?

  不过,在业界看来,广州北的郊区大盘生意并不像易小迪设想的这么乐观。

  “目前来看,阳光100的这个项目在广州业界并没有怎么听过。但是从项目区位来看,位于广州和清远之间,再加上花都山前大道区域的此类住房,这一带的开发量其实是比较大的。”广州资深业内人士认为,面对大量供应与同质化现象,项目的定位就成了决定项目操作成败的关键。

  据芒果TOWN方面介绍,该项目定位为可供数万人居住的广州以北第一居所生活大盘。

  “针对的是年轻白领,特别是广州的外地户籍的打拼者。这类人群每个月还需要租房,我们的产品价格不高,均价5000元/平方米(4800-5200元/平方米)。这类客群就相当于把房租拿来还房贷。”该项目销售人员如此介绍。

  “很显然,他们参照了北部万科城的发展模式。”上述业内人士续称,北部万科城就是将其产品定位为常住居所。

  “但不一定是白领,确切的说是比蓝领更为高阶的人群。起初万科的定位是想打造成蓝领的第一居所,但后来发现该定位还是有些太过偏颇,因为很多购房者是来自广州北部的有置业愿望的人群,其中也包括保安和清洁工。”该人士进一步补充表示,这类人群在广州买不起房子,但又具有置业的愿望,所以只能考虑比较远的地方,这就必须解决日常交通的问题。

  除此之外,销售团队也是此类刚需楼盘是否畅销的另一关键因素。

  正如文中开头提及的东北小伙,芒果TOWN项目的销售团队并非广州当地的代理公司,而是来自沈阳阳光100国际新城的销售人员。

  “我们的销售人员都是从沈阳过来的,公司提供员工宿舍,比较简陋,但是特别便宜,300元/月。而且每个月还给我们一定的生活补贴。”该项目某销售人员坦言,来广州之后还未适应南方的气候以及饮食。

  “最重要的是语言问题,很多老广州讲广东话我们听不懂,现在都在学。与此同时,项目周边的地理环境我们也在熟悉,这条路通到哪里我都不太清楚。”东北小伙指着地图尴尬说道。

  “其实这些都还是其次,外地开发商进入广州大多会考虑选择代理公司,特别是刚需项目,最主要的一个原因就是客源问题。”广州业内人士表示,与旅游度假产品不同,定位为第一居所的刚需项目,对于客源的要求更强调细分性。

  “而且芒果TOWN瞄准的是来广州工作的外地白领,如何解决客源问题或许是该项目五月开盘面对的最大难题。”该人士如是说。



(审校:刘满桃)
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