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观点一周评述:六月的土地 谁来为地王买单?
作者: 本刊编辑部     时间: 2011-06-08 02:14:34    来源: [ 观点地产网 ]

现在的大问号就是,在调控并不见得会放松的现实下,政府急急忙忙将土地大量推出,谁来为地王买单?

  本刊编辑部 虽然在端午之前,有消息灵通人士称,中央将会清理并介入偿还2万亿-3万亿可能违约的地方政府债务,但显然远水并不解近渴。土地财政需求与累计债务压力双重驱使下,地方政府卖地冲动在经历了调控政策半年冷却之后再度高悬。

  6月8日,广州将一口气推出位于琶洲、珠江新城、白云新城、大学城、广州南站等城市重点区域的共计54宗土地,出让面积达到2.2平方公里。

  同样,一直颇受关注的北京朝阳区CBD剩余的9地块也再度入市,北京土地部门在近日举办的入市交易土地介绍信息发布会上表示,下一阶段北京还将有1200公顷经营性用地上市,土地供应充足。

  而就在6月初,根据上海市规划与国土管理局公告,6月3日至6月29日,上海将有共计17幅地块出让,其中宅地12幅,包括4幅保障性住房用地,共计出让面积为76.8万平方米。有业内人士乐观预计,在六月,上海抢地大战或许将无法避免。

  但现在的大问号就是,在调控并不见得会放松的现实下,政府急急忙忙将土地大量推出,谁来为地王买单?

  在这次广州土地推介会中,政府显然已为土地出让已做足了功夫:有意向的可先洽谈“勾地”,全部都将“熟地”出让。但在调控压力下矛盾的心态也表露无疑,土地管理部门在出让前,也在反复强调政府财政收入并没有过多依赖土地出让收益。

  在供地方式上,也将继续实施“限地价、竞配建”的出让方式,同时,还着手制定了闲置土地增值地价计收办法,当闲置地增值越多,开发商花钱也将更多。

  显然,高悬的土地出让热情与进一步收紧的楼市调控政策并不相互适应。

  在6月3日上海推出的两幅纯住宅用地出让中,哪怕上海土地市场已经近两个月没有推出纯住宅用地,最终竞买者仍然寥寥:大场镇地块共有6家参与竞拍,千新公路一号地块仅有2家参与竞拍。

  多数的研究机构数据均表示,目前房地产企业资金紧绷。显然在房地产开发先期投资仍高位运行、个人购房贷款遭遇严控、销售回款难以大幅回升的现状下,房地产开发企业已难以大规模持续购入土地。

  有机构日前就建议开发商现在要采用销售为王的市场策略,将资金回笼放在企业阶段性战略的首位,积极采取打折、促销等方式快速销售。而在土地市场上,则谨慎行事。

  但现在严重的问题则是,楼市调控不仅仅对开发商资金造成了巨大压力,因为卖地收入的减少,对地方政府也造成相当的影响。

  有相关机构的监测数据显示,1-5月128个城市土地出让金总额约6659亿元,相比去年同期下滑5%;住宅土地出让金约5193亿元,同比下滑14%,北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。

  一线城市中,北京、上海受政策影响最大,1-5月土地出让金分别下滑56%和37%。而其中,住宅土地一线城市下滑幅度更加明显,北京今年1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%,上海则同比下滑了44%。

  值得关注的是,之前传出限购政策可能放松的城市如海口和大连,1-5月土地出让金均出现巨幅收缩,分别下滑了81%和27%。

  这一切也同样预示着,在房地产政策调控与土地出让遇冷现实的挤压下,地方政府债务风险也在急剧的放大。

  在6月1日,有媒体报道,中央监管当局准备清理2万亿-3万亿元可能违约的地方政府债务,将部分债务转入数家新创设的公司,并解除省级及市级政府机构出售债券的限制。中央政府将会介入偿还部分不良贷款,银行将承担一些损失。

  此消息一出,舆论哗然。虽然最后证实这只是相关研究机构的设想和研讨,但这是近几年关于地方政府债务与土地财政沉疴讨论愈来愈白热化的确证,现在人们已在公开谈论地方政府与土地挂钩的日益沉重的债务负担。

  根据国土资源部数据,截至2009年末,全国84个城市土地抵押面积21.7万公顷,土地抵押贷款25856亿元,比上年分别增长30.9%和42.8%,地方政府所抵押土地中,70%为住宅和商服用地,而中金公司就估计2010年末土地抵押贷款约3万亿。

  这个3万亿的债务问题已成为了焦点。也许地方政府债务与土地之间错综复杂的关系,问题就在于中国经济的增长极度依赖于对基础设施以及房地产建设的投资,为了筹资的地方政府慢慢上升的负债程度已经预示这样的增长将难以持续。

  目前,政府偿债能力对土地升值依赖过大,有研究人员表示,地方政府融资是依靠土地担保才能够从银行获得贷款,这些担保又大多是建立在土地价格上涨预期之上;如果地价下跌,土地出让困难,一些财力较弱而借款又多的地方政府一定会发生信用危机。

  显然这已不是谁为“地王”买单的问题,因为危机并不会在某一突然的时刻到来,与之相反的,它一定是一个伴随渐进的危机:通货的膨胀、耗费无效率的增长或者更加严重的经济衰退,但这最终将是恶性的经济崩溃与信用的破产。

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