章华:基金蓝海 房地产的投资商
作者: 见习编辑 李欣鞠     时间: 2011-04-26 02:14:19    来源: [ 观点地产网 ]

众多一线开发商纷纷进驻,由上市公司运营的、树立地产PE品牌的目前仅三家,为荣盛、金地、复地。

  观点地产网 见习编辑 李欣鞠整理 “2010年是中国房地产基金的元年,今年是进入发展的时间。”荣盛泰发北京投资基金管理有限公司董事总经理章华在观点地产新媒体4月21日举办的观点论坛武汉行中如是表示。

  章华认为,房地产基金可为房企分担风险,扩大企业的规模,提高效益和管理水平。他指出,由于房地产基金一般是参股,因此还可以调整房企的报表结构,大幅降低负债率。

  在题为《基金蓝海:房地产的投资商》的演讲中,章华指出,未来房地产市场仍然保持一个良好向上的趋势。房地产市场支持因素将伴随着中国经济发展而持续长期存在,任何短期局部的市场调整或政策调控都不会对其根本产生动摇。

  章华表示,由于市场前景看好,目前国际排名前十名的基金里,已经有八个进入了中国市场。目前,国内众多的开发商纷纷涉足PE业务,地产基金在中国势不可挡。

  以下为章华的现场演讲实录:

  基金在国际上已经有多年的历史,地产基金的诞生大概有30年的时间。2010年是中国房地产基金的元年,今年是进入发展的时间。

  去年全球有300亿美金的规模,房地产基金的数量还是屈指可数,我们大概有接近10个运作好的基金。2010年元年,风起云涌,也是鱼龙混杂,在这个过程里面行业规则的树立还在进行中。

  机遇与挑战并存

  今年以来,国家总调控力度史无前例,在不同地区提出了禁购的战略措施。保障房提出了这么大的量,在没有把模式确定下来的情况下去做这些重头的措施,最后的结果可能还是有待观察。

  房地产市场仍然保持一个良好向上的趋势,销售面积、竣工面积都在持续向上。有人说中国过去十年的宏观调控是没有成效的。我们也一直在关注政策的走向。

  大家如果仔细看,会发现从04年以来到现在,七年的时间里,除了中间有一个直上直下之外,而这是因为世界进入了金融危机,中国有一个政策的频繁变化,其他时间的曲线基本是在10%—18%之间,全国房价涨幅平均算起来是13.2%,一二线城市的涨幅还要更高。

  98年以来,这十几年间虽然历经调控,但房价仍在向上走,我想这几个房价上涨原因大家都是比较清楚的:一是城市化进程,现行的财税体制的影响;二是人均收入的递增;三是18亿的土地红线;四是投资渠道较少,现在的投资除了股票就是房子。

  城市化进程一年以1%的速度增长,将会增长1500万,这里面包含着改善性的需求,各式各样的棚户区改造。2011年3月,CPI同比上涨5.2%,持续高位运行。热钱开始涌入,美国印钞全球都跟着,他们多印了,你如果印少就亏了,所以我们只有印得更多才能占国外的便宜。中国银行业监督管理委员会主席刘明康在今年的年会上也谈到这个话题,他认为未来五到十年货币过剩。

  我认为,三线、四线城市面临着比较好的发展机遇。在过去十年的时间来看,全国年均涨幅大概为44%,房价的年均涨幅大概是13.2%。这个数字有一个非常微妙的关系,如果大家仔细的去看,你们会发现44%里面地价占了1/3左右。全国平均房价涨幅的13%是因为地价造成的,所以各级政府会否认地价和房价的关系。从这个数字来看,结论是比较清晰的,房价之所以上涨是因为地方政府在高价卖地。

  我们认为,房地产市场支持因素将伴随着中国经济发展而持续长期存在,任何短期局部的市场调整或政策调控都不会对其根本产生动摇。当前新形势下的房地产市场机遇和挑战并存,我们有理由坚信中国房地产市场会更加健康。

  地产基金的前景与展望

  从国际化视觉考量,最近三十年的时间,美国房地产基金得到了大幅的增长。之所以在上世纪八十年代才开始起步,是因为之前没有一个稳定的国际环境。

  目前国际排名前十名的基金里,已经有八个进入了中国市场,这说明大家是坚定的看好中国市场的。前十位基金的规模超过了300亿,最小的公司也达到了2000亿,地产基金在中国势不可当。

  国内众多的开发商纷纷涉足PE业务。众多一线开发商纷纷进驻,由上市公司运营的、树立地产PE品牌的目前仅三家,为荣盛、金地、复地。

  房地产基金的优势:一是资金规模大,二是长期性,三是风险低。

  从房地产企业融资方式来说,人民银行发起的公司债是由证监会来做的。大家一定要珍惜战略投资者。如果这两年你们还找不到合作方,想要快速成长起来是非常困难的。

  房地产基金可为房企分担风险,扩大企业的规模,提高效益和管理水平。由于房地产基金一般是参股,因此还可以调整房企的报表结构,大幅降低负债率。

  地产私募以人为本

  地产私募行业对人才的要求,以人为本,重在管控。只有这样才能做好投资、管理。

  高素质的基金管理团队可分为两类,一类是大型金融机构里负责房地产业务的团队,另一类是大型房地产公司里负责基金业务的团队。

  投资者的运营关注

  泰发基金投资项目包括保障房、二三线城市住宅等。在制度、团队、管理方式方面,我们有非常多的管控系统。对于怎么去选项目,我们有很多的标准,这一块大家如果有兴趣后期我们可以逐一交流。

  我们在实际管理里面通过四个纬度、四个模块来操作。我们希望和投资商合作的时间可以更长,当然这个也不是以我们的意志为转移的。我们希望未来可以和投资伙伴在一起快速地确立行业的规模。作为专注基金的企业,主要的工具还是我们的管控体系,投资者也好、被投资企业也好,共赢是我们的目标。

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