首季已售待结超千亿 万科无意调整开工量
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-04-20 02:24:46    来源: [ 观点地产网 ]

截至一季度末已售未结资源规模进一步增加,合并报表范围内尚有900万平方米已售资源未竣工结算,合同金额累计约1052亿元。

  观点地产网 梁嘉欣4月19日,万科发布2011年第一季度报告披露,一季度公司实现销售面积303.8万平米,销售金额355.1亿元,同比分别增长144.6%和135.3%。

  2011年的首月,万科就交出一份靓丽的成绩单:1月实现销售额201亿元,销售面积165.4万平方米,分别同比增长220.8%及216.1%。这亦为首季度355亿的销售提供了良好基础。

  但由于季节性原因,2月推盘量明显减少,以致实现销售面积及销售金额环比大降近七成,仅实现销售面积54.9万平方米,销售金额60.8亿元。

  进入3月,万科的推盘量明显加大,3月单月的新推盘量就达100亿。数据显示,万科3月份实现销售面积83.5万平方米,销售金额93.3亿元。

  千亿待结

  分区域来看,以环渤海为核心的北京区域贡献销售最多,实现销售面积99.1万平方米,销售金额107.9亿元,同比分别增长120.2%和90.5%。以珠三角为核心的深圳区域次之,实现销售面积84.6万平方米,销售金额98.4亿元,同比分别增长213.8%和136.7%。

  此外,以长三角为核心的上海区域实现销售面积54.1万平方米,销售金额88.6亿元,同比分别增长102.0%和189.3%;中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积66.0万平方米,销售金额60.1亿元,同比分别增长159.3%和172.3%。

  此外,万科在今年前三个月,新推盘当月销售率均达到了60%以上这条“及格线”,但事实上,碍于调控政策的成效逐渐显现,市场整体销售有所放缓,该数字较去年的70%-75%以上的去化速度有明显回落。

  万科董事会秘书谭华杰表示:“万科仍然会将新推盘当月销售率作为主要关注的指标,通过灵活的销售策略努力保持良好的销售速度。”

  与销售规模相比,万科首季的结算资源并不多。据公告,公司一季度实现结算收入76.7亿元,同比增长4.2%。

  万科对此表示,这主要由于全年竣工预计集中于四季度,加上近年来万科装修房比例呈上升趋势,平均竣工周期不断拉长,结算滞后于销售的情况趋于显著。

  谭华杰表示,万科已经在引进国际上更先进的项目管理经验,并扩大工业化应用范围,以力图缓解上述情况的进一步放大。

  虽然一季度结算面积有所下降,但由于结算的项目中上海、深圳、广州三城市结算面积占整体的60%,万科的结算收入仍然保持了增长,达到76.7亿元,实现营业收入79.7亿元,净利润12.1亿元,同比分别增长6.2%和7%。

  万科另透露,截至一季度末已售未结资源规模进一步增加,合并报表范围内尚有900万平方米已售资源未竣工结算,合同金额累计约1052亿元,为未来的业绩体现奠定了良好基础。

  存货压力

  公告另披露,一季度万科实现开工面积346万平方米。谭华杰表示,公司目前并无必要下调全年的计划开工量,仍将坚持快速销售策略,但会结合限购政策下客户需求的变化,对未来供应结构进行灵活的调整。

  此外,截至一季度末,万科持有现金371.9亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款之和202.9亿元。扣除预收账款后的真实负债占总资产的比例为36.7%,较年初进一步下降。而各类存货中,已完工开发产品(现房)46.8亿元,占比仅3.10%。

  尽管如此,万科的存货压力依然上升。根据日前公布的2011年万科公司债券跟踪评级报告显示,尽管万科现房销售压力小,但在建和拟开发产品合计占存货的95.96%,大量的在建和拟建开发产品是公司持续经营的保障,同时后续开发的资金需求也较大。

  谭华杰亦曾指出,随着去年大量开工的产品逐渐转入销售,未来整体住房供应将进一步增加,行业的存货压力将进一步上升。

  而近期相继出台的限购、限贷、限价等调控政策,令房企资金趋于紧张。据世联地产日前公布的调研报告显示,在金融危机复苏后,房企资金来源分类指数首次跌破100,利用外资需求明显增加。

  就连四年未在资本市场融资的万科,也开始“未雨绸缪”。中诚信托指出,尽管2010年万科保持良好的流动性,资金压力较小,但公司运营资金需求大,而2011年受政策调控影响销售增速可能下降,融资环境趋紧,万科流动性也面临一定的考验。

  3月23日,万科宣布将与大股东华润集团合作融资,贷款的合同金额、利用的资金金额以及共同投资的投资金额总计不超过44.2亿元。

  而在3月31日,万科公告,为满足深圳万科红项目开发的需要,操作该项目的深圳市海轩投资发展有限公司向中国工商银行深圳福园支行借款1.3亿元。

  土地机遇

  今年前3月,万科加强其在二三线城市的布局,新进入了芜湖、秦皇岛、太原等城市。公司新增开发项目15个,按万科权益计算规划建筑面积约309万平方米,平均楼面地价约2500元/平方米。

  此外,期内万科还参与了3个城市更新改造类项目,根据当前规划条件,按万科权益计算规划建筑面积约146万平方米,预计平均楼面综合改造成本和地价约1540元/平方米。

  谭华杰指出,和去年同期相比,1季度各主要城市的土地供应和成交面积同比均有较大程度的萎缩,土地成交溢价率也出现了较为明显的下降。预计到下半年,土地供应的增加可能会进一步推动土地市场降温,经营稳健、资金充裕的企业将在把握市场机遇中占据优势。

  他表示,万科将立足现有城市,继续贯彻快速销售和现金为王的策略,在谨慎投资的基本原则下,密切关注可能出现的市场机遇。

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