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观点时评:“限价房”鸵鸟政策断不可取
作者: 陈杰     时间: 2011-04-20 01:04:14    来源: [ 观点地产网 ]

“限价房”实际起到政府间接托市的作用,相当于政府为当前价格背书,刺激居民非理性购房。“限价房”让政府掌握分配大权,刺激寻租和腐败,造成巨大的社会福利损失。

  观点地产网: 媒体报道,北京又要大力推行“限价房”了,据说此次还得到中央的支持,各地正在要风行仿效。这个政策是鸵鸟政策、人为制造腐败和寻租的政策,危害极大。以人为指定房价为根本出发点的限价房政策,于理于实际可操作性,都万不可行。

  抑制房价,政府可以干预供给,可以干预需求,但绝不能直接干预价格。“限价房”实际起到政府间接托市的作用,相当于政府为当前价格背书,刺激居民非理性购房。“限价房”让政府掌握分配大权,刺激寻租和腐败,造成巨大的社会福利损失。没有销售压力的“限价房”,偷工减料在所难免,后患很多。价格信号失真的后果非常严重,让投资者和消费者都接受错误的引导,会让已经很混乱的市场秩序更加混乱。

  一、价格信号失真将导致市场混乱

  价格的信号机制是市场经济的灵魂,价格的涨落是平衡供需的必要途径。只有能出清市场的价格水平才是“真价格”,才会达到社会资源配置最优化。被人为阉割、被管制的价格失去这个功能。名义上的房价是降了,但只要供需对比关系不改变,老百姓为了买房付出的成本并不减少,拉关系、送礼、行贿,包括排队等也是在无谓消耗资源。任何不是市场决定的而是人为的“伪价格”只会造成社会资源浪费,配置效率下降

  北京市政府偏爱限价房,因为这样有助于完成今年房价“稳中有降”的目标。可这样“降”下来的房价,是种鸵鸟做法,除了统计数据好看外,对居民意义不大,对市场干扰很大。没有真实反映市场供需行情的价格作为信号来引导,投资者和消费者都无所适从,市场陷入混乱。

  二、限价房造成寻租腐败和社会资源浪费

  限价房的第一个困境在于,限价要限到多少?这个限的依据是什么?现在看到的主要官方意见是,参照市场可比价格,按照市场价格的80%或低5000元。这就很荒谬了,到底有什么理由要定在这里?政府给自己提供了“寻租”的空间,开发商有提供“租”的动力,最终就会演变成政府与开发商之间的博弈,第一次耗费社会资源在非生产性领域。

  这生产中间的博弈还会出现在,如果定在市场价格的80%,开发商到底是按照市场原价提供匹配的房子,还是按照市场价格80%提供低一等质量的房子?如果是后者,那根本就没有政府介入的必要性,消费者自己就会判断,按质付价。如此前者,有什么理由?如有人评价说,限价房政策,是政府一方面想树立政绩安抚老百姓,却另一方面又不肯出钱,只想让开发商买单。但开发商显然也不会白吃亏,要么跟政府讨价还价得到某种弥补,比如一些地区在探索的所谓“双限”,在限房价同时限地价。但细究下来,这也没有解决开发商在建筑过程中对建筑质量的投机行为空间。限价房没有销售压力,偷工减料在所难免,北京和广州之前已经爆发多起这样的纠纷。

  对天性追求利润的开发商来说,限价房利润率如果低于市场投资的平均回报率,就不会愿意投资限价房。在房屋销售上的损失,要么从地价,要么从偷工减料中得到弥补。但地价的降低,相当于政府用公共财政给限价房开发商和购买者进行补贴,反过来政府又从其他地块的地价上涨中来补偿。

  限价房的第二个困境还在于,是所有人都可以买,还是像经济适用房一样,只有经过审查的特定对象可以买?难道政府还要对商品房的购买对象进行审查?这个资格谁来定?公平性如何保?然后,申请者多于购买者怎么办,如何分配?这里,政府又一次给自己提供了寻租的空间,也制造了大批有提供“租”动力的消费者,第二次耗费社会资源在非生产性领域。

  现在北京等地的限价房都打着所谓关心“夹心层”的旗号,可“夹心层”本身就是一个无法定义的阶层。所谓一定收入范围之内,没有住房资产,自购为目的,这些条件根本在中国就无法界定和核查清楚。当然对于分配者而言,分配对象定义越模糊、寻租空间就越大。

  限价之下,表面上买到“限价房”的居民购房成本下降了,但任何低于市场出清的限价,都意味着需明显大于供。从动态均衡来说,因为限价与市场价格之差会诱惑大家都去竞争限价房,要么送礼、行贿,要么排时间去排队。只有边际获得者在所付出的竞争成本等于市场购买与限价房的差的时候,对限价房的追逐才会停止。那些在付出竞争成本小于市场差价的购房者,看起来有净收益,但实际上也是在消耗之前建立关系网和依托特殊资源的租金。所以消费者总体是不可能从限价房中得到任何好处,但社会资源却被浪费在对限价房的追逐过程之中。

  有一种观点认为,通过抽签可以解决寻租和排队过程中的浪费。但经济学家指出,这是一种一厢情愿。因为抽签制度下,意味着竞争成本的减少,只会让更加的人挤入对限价商品的争夺,浑水摸鱼,这样真正需要限价商品的人,本来还可以通过更早排队来显示偏好,现在反而得到机会更少,商品被配置给不那么需要的人,造成更多的资源配置损失。

  总结来看,限价房下,消费者没有得利,开发商也没有得利,政府更没有得利。整个过程,没有人能从中得益,但在寻租、排队和抽签中的社会净福利损失和资源浪费却实实在在出现了。

  三、限价房反而显示政府托市,诱发更多非理性购房

  有人评论说,限价房政策打击了开发商,他们明明空了很多房子也不卖,房价是虚的,限价房出台可以杀一杀涨价风,引导房价平稳。

  但如果认为当前房价是虚高,出台一个限价,反而是保护了这个虚高的价格。首先,消费者看到这个限价,会认为政府也是认可了这个市场价格水平,目前的市场价格是合理的,更加驱动恐慌性购买。其次,保护了开发商的利润空间。开发商也更有动力炒高房子的市场价,从而在与政府的博弈中占据更多主动。

  再说,现在是限价低于市场价格,如果一旦将来市场价格低于“限价”,政府或开发商会赔偿购买限价房人的损失么?这种资产风险该由谁来承担?2008年和2009年初广州、深圳很多已经推出的限价房项目就面临这样的窘境,由于周边房价严重下跌,“限价房”反而比周边商品房价还高很多,购房者进退两难,甚至引发风潮。

  总结:

  对于抑制高昂的商品房价,笔者以为,不能凭一腔热情一厢情愿地去制定相关政策,不能急于求成,必须在认真分析中国住房供需特点和国情的基础上,在尊重市场基本规律的前提下,对症下药,才能找到持久和真正有效的出路。纵观各国,再发达的国家,都不能保证绝大多数居民拥有住房产权。

  具体来说,在中高收入阶层和“夹心层”,要打破偏重售房、一条腿走路的住房市场格局,大力发展健全的公共租赁住房体系,尤其缓解相当一部分人是因为无法稳定租房而被迫买房的压力,房价才有可能稳定和出现回落。

  否则政府老去蛊惑人买房,蛊惑低收入买经济适用房,蛊惑“夹心层”买限价房,人为制造“连低收入都有房了,再不买房的就低人一等”的社会氛围,那还谈什么引导青年人先租后买的住房消费观念。

  要解决房价过高问题,归根到底要从调节对住房的供需入手。任何人为限价的办法都是不科学的政策。限价房政策,除了增加寻租空间和腐败发生机会,除了使市场更加混乱,丝毫不利于房价问题的解决。市场上用价格解决不了的问题,行政配给制度更解决不了,效果只会更差。

  陈杰 观点地产新媒体专栏作者

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