周转减速
慢周期调节市场预期
从土地供给到房产开发，再到房产销售，房地产周转正全面减速。在国家政策导向下，市场各参与者，包括地方政府、房企、购房者均需转变获利预期，由“短期回现”向“获取长期收益”转变。
承载能力
再平衡重建地产生态
地方经济发展始终基于房地产“承载能力”，经济的再平衡实质上也是房地产的再平衡。随着地区经济发展对房地产的要求上升，在房地产周转放慢的同时，地产生态将加速分化，对于房地产业而言，“业态多元”将是长期趋势。
战略与运营
强化风险管控，积蓄发展能力
当前国内房地产业“杠杆率”处于历史高位，后续尤其需要关注城市成交动能变化，适时调整成本结构，缓减资金压力。
2018全国房地产市场发展回顾与展望
2018年宏观经济承压对房地产市场预期的影响不容忽视，虽然四季度后“经济维稳”及“分城施政”灵活性加大，但市场下行态势不改。在市场环境转变下，优势城市、核心区域更具抗跌性，而后发型城市市场由高位下行的趋势更加明显。
2019年国内经济下行压力加大，房地产政策环境将较2018年乐观。对于各类城市而言，市场维稳是首要任务，机会更多体现在地方政府对政策执行进行“灵活调整”。地方政策对市场供应及成交的抑制会适度放开，但“房住不炒”仍将长期坚持。
粤港澳大湾区
广州
供应失衡，市场分化
2019预测：
【供应】预计2019年广州全市新货量仍较充裕，但区域不均衡加剧；
【成交】2019年商品住宅市场量缩价稳，粤港澳大湾区规划及城市更新夯实市场价值基础
深圳
住房格局变革，长效机制推进
2019预测：
【政策】政策调控有限度放松，长效机制加快推进
【供应】预计2019年入市项目同比减少，供应区域集中在龙岗、宝安、南山
东莞
政策筑底 危机并存 稳健向好
2019预测：
【供应】2019年东莞楼市供应充足
【库存】东莞去库存时间10～12个月，压力适中，支撑房价
【成交】2019年东莞成交预测：成交量预计小幅增加约15%，房价微涨约5%
佛山
三稳调控定调 成交有望稳中回暖
2019预测：
【供应】预计2019年佛山供应回暖，供应量约1300万㎡
【楼市】2019年佛山楼市或先冷后热，上半年成交触底后市场有望稳步回升
【未来】城市布局全面提速，四大板块角将成2019年佛山楼市热点
珠海
住宅以价换量，成交将有恢复
2019预测：
【楼市】后续市场仍需面临来自经济环境等的诸多不确定因素，市场观望情绪难以明显转变
【成交】市场成交受供应增多影响，将出现小幅增长
【库存】当前住宅和商办库存均已攀升至高位，但2019年供需端博弈继续深化，仍将高库存压力
中山
网签抑制趋松，成交量涨
2019预测：
【土地】预测2019年的土地供应规模应有所上涨；土地竞拍要求仍将延续2018年趋势
【供应】预计2019年新入市的项目较少，新增供应将有所回落
【成交】2019年的网签量将有所缩减
【库存】目前高库存压力仍存在，但政府去库存计划势在必行，预计2019年库存将有一定下降
惠州
U型企稳，稳中有增
2019预测：
【供求】U型态势企稳，供应规模释放，库存压力攀升，竞争加剧
环渤海城市群
北京
土地市场供应节奏加快，新房市场基本平稳
2019预测：
【市场】坚持高压调控态势，强化市场监管，建立多种类型、多级市场联动的住房供应体系
【土地】土地市场供应节奏加快，开发商拿地谨慎
【楼市】新房市场基本平稳
【未来】规划带动城市区域升值，引导需求回归
天津
政府调控略松，市场健康政策稳
2019预测：
【需求】人口增长将成为住房需求的主要支撑
【市场】预计2019年地方楼市将整体向理性健康发展，限购、限贷短期内仍难以放开
山东
核心城市筑底平稳，县级城市仍有调整空间
2019预测：
【政策】房住不炒的政策导向不动摇，微观强调因城施策，调控措施更灵活多变
【房价】核心城市及骨干城市预计房价筑底后保持平稳，县级城市价格仍有调整空间
【产品】持续加速迭代更新
【布局】房地产行业向经济效能提升转型
大连
政策稳定、预期下行，市场进入调整期
2019预测：
【政策】保持稳定
【土地】供应量减少，价格保持上涨
【住宅】供应量增加，成交进一步探底，价格走平
石家庄
政策有待调整，后市或将回温
2019预测：
【趋势】经历本轮市场行情艰苦和恶劣的阶段，2019年将是市场修复之年
【楼市】目前市场整体将持续3～5个月的筑底期，预计2019年下半年将在量上有一定的上扬，价格降到一定程度后逐步企稳
长三角城市群
上海
供应放量，成交维稳
2019预测：
【政策】政府全力求稳，2019年几乎不可能出现政策松动
【市场】2019年预计租赁住宅项目将集中入市，将对商品住宅市场产生一定冲击，商品住宅市场供求将继续放缓
【租赁】未来随着租赁市场及配套政策不断完善，企业进入的积极性将继续趋于提高
合肥
因城施策迎窗口期，房企布局迎新机遇
2019预测：
【政策】因城施策分类指导，地方调控迎“窗口期”，加快住房体系建设
【土地】开发热点不断外扩，房企拿地趋于理性，地价预期稳中有降
【量价】市场平稳放缓运行，房价整体预期维稳，限价盘和低价盘为主力
【市场】市场回归，房企拿地遇“窗口期”，逆市储备优质土地，中小房企迎进驻机会
南京
政府灵活调控，市场健康趋稳
2019预测：
【土地】预计2019年南京土地仍将加大租赁用地出让，平衡各置业层级需求
【政策】预计2019年房地产市场政策环境将有所改善，但不会出现全面放松的可能性
【成交】2019年南京楼市成交量同比仍将保持平稳状态，成交价格不会大幅度增加，以平稳过渡为主
杭州
上半年压力仍大，下半年走稳回暖
2019预测：
【需求】人口红利呈快速增长
【政策】预计2019年政策还会以平稳市场为主，政策上小修小补，四限不放松
【土地】土地市场将较为平淡，低溢价率为主流
【市场】商品住宅市场量缩价稳，平稳发展
华中区域
武汉
政策维稳，交易规模趋减
2019预测：
【政策】武汉主体调控政策仍将维稳为主，坚持房住不炒，遏制房价上涨
【市场】供应、需求双减的背景下，住宅市场规模预计比去年更低
郑州
政策严控市场稳定，量价稳中有升
2019预测：
【政策】2019年“房住不炒”主基调不变，但更加强调因城施策
【需求】市场需求仍然旺盛，预计2019年市场稳中略有上升
太原
调控基调延续，成交或小幅下降
2019预测：
【政策】太原2018年中才开启限购调控，预计政策将延续调控基调
【市场】预计2019年销售面积与2018年持平或小幅下降
长沙
市场更加理性，价格以稳为主
2019预测：
【政策】预计长沙政策不会再加码，“限价”有可能先行退出
【供求】预计2019年供应量与2018年基本持平；短期内限购、限售仍难退出，且市场环境已更加理性、楼市库存攀升，成交量将略有下降
【楼市】预计2019年楼价以稳为主、略有上涨
南昌
中心城区土地稀缺，价格上行仍然持续
2019预测：
【楼市】未来楼市调控继续加码的可能性较高，整体市场或将持续下行
【市场】2019年市场投资属性变弱，交投转淡，整体成交趋于下降
华西区域
成都
楼市高温回落，市场分化加深
2019预测：
【供求】预计2019年成都新建住宅整体供应量小幅增长，成交量小幅缩减
【土地】土地市场供应主力区域将由远郊回归中心城区，全年供求量预计变化不大，成交楼面价小幅回升
重庆
土地迎供应高峰，楼市成交回归常态
2019预测：
【政策】政策环境相对宽松，未来将以维稳为主
【土地】三年计划已完成60%，2019年或将迎来供应高峰
西安
市场仍将向好，量价仍有上升空间
2019预测：
【政策】2019年西安市场供应端政策预计会有所开放，成交端则继续完善限购、限售、限价措施
贵阳
供应增加，市场竞争加大
2019预测：
【政策】预计2019年政策将保持相对宽松
【土地】2019年预计土地顺推为主，在市场遇冷期及未来不明了的情况下，不会有较大增幅
【供应】预计对比2018年仍有一定涨幅
南宁
政策基调维稳，市场预期仍然谨慎
2019预测：
【政策】预计2019年南宁楼市主基调仍以维稳为主，限备案价、限贷等政策放松的可能性不大
【土地】预计土地市场会倒逼新政维稳
东北平原
沈阳
成交或将下滑，价格仍然平稳
2019预测：
【政策】预计沈阳政策总基调不变，仍是以调控为主，保证市场平稳发展
【供应】在2018年库存微涨的趋势下，2019年可售货量将增加
长春
库存微增，价格平稳
2019预测：
【政策】政策有机会实施更灵活调整
【供求】2019年供大于求现象或会加剧
【价格】价格平稳发展
海峡西岸
福州
政府灵活调控，有助市场企稳
2019预测：
【政策】福州2019年楼市政策预期将转向适度宽松
【市场】安置型商品房仍是未来主角
【供应】供应持平，成交回暖，价格持平
厦门
调控趋向维稳 筑底预期加强
2019预测：
【政策】政策转稳 调控预期转向适度宽松
【供应】供应回升，成交上扬，价格趋稳
专业机构：合富研究院 保利投顾研究院