在每个年轻或者沧桑的面容后面，都潜伏着过往时光，把那些相同或不一样的时间串连成缀，那就是一个时代人们的共同。

　　70年代人当下正处时代中流。

　　远处传来一阵快捷的脚步，此时，潘军刚结束长达三小时的公司会议。

　　如果你以为潘军跟一般商人一样，张口只懂得夸夸其谈，那么你就大错特错了。在地产圈里浸泡了16年，潘军早已对这个圈子里的人与事深谙熟知，谈及近期房地产业出现的风风雨雨，潘军不但一语道破其中本质，言辞更是犀利有加，鞭辟入里。

　　从花样年的大本营深圳到西部经济中心成都，从花样年的发展轨迹到楼市的宏观调控，潘军均能给予独特的“潘式”解读。能把如此变幻莫测的房地产市场看得如此透彻，与潘军早年曾担任地产顾问不无关系。

　　在加入花样年之前，潘军曾在世联地产顾问(深圳)有限公司从事房地产交易、评估、策划工作，历任交易员、评估师等职，并获得中国注册土地估价师资格及房地产经济师资格。尽管这已是16年前的事情了，但丰富的经历，炼就了潘军对市场的超强把控能力。于此不难发现，为何潘军会对难以摸透的房地产市场较其它开发商有更深刻的参悟。

　　彼时的潘军，已一只脚踏入了房地产，并开始慢慢发现，房地产有搞头。心里的那一颗不安分的种子亦开始萌芽。于是乎，潘军离开世联，组织创建深圳市星彦房地产顾问有限公司，那时是1999年9月。

　　随即，潘军在房地产业的才能不断显现，除了主持或参与数十个房地产项目开发，业界更是把他及陈劲松、龙固新并称“深圳本土地产代理三剑客”。其中，2003年星彦所策划的“克林顿中国秀”更是让潘军名声大噪。

　　但潘军并不仅仅满足于这些光环，潘军真正看中的，其实是房地产开发这一领域。

　　1999年，在曾宝宝的诚意邀请下，潘军与其携手共同打造花样年集团，实现向房地产开发商转型，并走上艺术地产的征程。花样年在短短的10年间实现了华丽转身。于2009年11月，叩开了资本主义市场的大门，成为09年IPO热潮中成功上市的内地房企之一。

　　有人把潘军比作成引导花样年迅猛发展的推手，此话不无道理。当潘军加盟世联之时，就似乎注定其人生早已与房地产业捆绑在一起。回顾在房地产圈打拼的16年间，潘军经历了三次经济危机的冲击，与深圳房地产市场共同进退及成长，正是对市场的清楚客观认识，更能让潘军拨开云雾，为花样年指点江山。

　　过去的10年，花样年得到快速成长与蜕变，但潘军表示，“现在只是跑到了第一个阶段，未来的十年，会是花样年真正意义上快速奔跑的十年。”

　　在这个资产泡沫盛行的年代，房价的快速攀升，让地产开发商饱受指责，但这并未令潘军受到困惑，恰恰相反，他反而觉得“越做越有趣”。假如说人生有taketwo，潘军的选择仍是房地产，“我自己觉得我最适合做房地产。”

　　以下为专访实录：

　　“房价上涨根本是体制的问题”

　　观点地产新媒体：最近中央出台了相关调控措施，有业内专家近期也撰文称其实国内开发商根本无惧调控，因为政府从未有威信，只要楼市稍微一紧张，成交量一下跌，政策就会松口，而且财政收入还需要房地产业支撑。此外，目前部分地方政府正准备新一轮的房价“大战”，与中央政策的意图相反。您怎么理解这一点？

　　潘军：实际上，房价上涨最根本的原因，是体制的问题，不是市场的问题，因为游戏规则是政府制定的，所以目前最迫切的就是在管理上建立起一套保障体系，否则中国目前的房价问题是没办法解决的。

　　第二就是要解决中央和地方之间的争论。现在资源越来越集中，中国逐渐变成了一个资源导向性的国家，谁掌握了矿产，谁掌握了土地，谁就掌握了这个行业的垄断权，哪怕经营管理能力再弱，谁都可以变成行业的巨头。实际上，所有垄断行业的管理都是最弱的，而充分竞争的行业，才能诞生一些非常有竞争力的企业。

　　观点地产新媒体：在目前的形势下，您认为房价是否还会继续上涨？

　　潘军：从长远来看，房价还会是一个上涨的趋势，但政策会在过程当中起到一个调节作用。土地越紧缩，房价越涨。像海南自从停了相关政策的实施以后，房价、地价自然飙升，每天一个价，就是由于调节方法不当所致。

　　观点地产新媒体：花样年是否有考虑在海南拿地？

　　潘军：花样年现在不着急在海南拿地，几年后有的是机会拿。花样年选择进入一个城市的标准是这个城市至少有1000万以上的常住人口。没有大量人居住的城市，没有消费力的城市，别人想都想不起来的城市，是不能去的。像北京这样的城市就值得去做,因为最有钱的人都在那儿,刚性需求非常旺盛。

　　“地产商一定要做专业”

　　观点地产新媒体：这两年政府大量推廉租、经适房，或政策性用房，对于做中高端产品的开发商来说，未来或将面临较大的竞争力，因为房价高涨对中产阶层的危害最大，你是怎么看待这个问题的？

　　潘军：中产阶层其实多是薪酬阶层，薪水受经济波动影响太直接，因此中产阶层的支付能力其实是很脆弱的。花样年的产品定位高端，主要有城市综合体和精品高端住宅两大系列，其中城市综合体将写字楼、公寓、零售商铺或精品酒店等各种物业型态整合于一个项目中，花样年的客户其实并不是定位于中产阶层，而是主要针对一些中小企业主。

　　当然，我们不排斥投资客，但排斥投机。其实投资是常见的，就像基金就有对冲，很多人怕对冲，但是没有人会排斥投资。其实最容易被投机客冲击的往往是中产阶层，因为中产阶级太脆弱。

　　观点地产新媒体：是否可以说，因为你持有或者你和其他几位股东所持有的股份比较集中，所以产品的利润率实现了最大化？

　　潘军：对，因为股东集中，我们希望自己做有个性、有品质的高端产品。我们做高端产品想的是：我多投入一点，把产品品质做上去，对城市更好，而不是考虑在哪省点。如果一个上市公司只有10%左右的利润，那么它就会被股东抛弃，而做经适房只有3%的利润。所以我们不愿意去做成本型的，因为挣的钱少，老想在这省点，那省点，很容易有偷工减料的冲动，造成对城市未来的破坏。

　　观点地产新媒体：最近国资委要求78家央企退出房产，不少开发商都提出希望政府要提一个专业地产的总体制，以起到一个标杆的作用。您对此的看法如何？央企的退出，对未来房地产市场的影响，您的态度是否乐观？

　　潘军：其实现在很多企业都没有按照这个游戏规则走。我们也都很清楚，就算说是赶出去，实际也赶不走。

　　我认为，大家应该各有分工，所有的企业都一定要做专业。比如说下一次建筑行业挣钱了，大家是不是都去做建筑公司？不可能的，它是有技术含量在里面，若技术没跟上，是要出问题的。其实很多行业都应有行业准入管理机制，在国外，如果你想做这个行业，是要经过很多程序的。事实上，做房地产还是要建立一个准入制。现在很多大型国有企业也来做房地产公司，他光有钱但没有一个好的机制及人才，不知道地产业也有自己的规则。事实上，它可以选择投资地产而不是自己来做，透过买地产公司的股票就可以了。

　　“成都是一个能消费的城市”

　　观点地产新媒体：据了解，潘总曾经在成都读书，对成都很有感情，而花样年进入成都，是否有感情因素？现在花样年超过六成的土储在成都，我们担心成都未来的GDP万一慢于预期，是否对花样年的销售造成影响？

　　潘军：我们看好成都，确实有感情因素，但个人感情因素占据的分量非常少。我们当时考虑去成都有三个原因，第一个原因就是成都的辐射力度大，我认为成都是整个西部的居住中心，在居住品质上来讲，整个西部最好的是成都，一如东部的杭州，是中国两个最好的居住城市。第二个是成都的消费文化。我们去了以后，发现成都人就算再没钱，也敢借钱花，这对我们非常有吸引力，一个能消费的城市，对于房地产来讲，一定是有推动的。第三就是，成都的土地资源相对于其他城市便宜。其实我觉得现在仍然是便宜的，但最近涨得比较凶。我们在东二环的房子，09年才卖4000多每平米，现在拍一块地，楼面价就6000多每平米。

　　　现在我们统计GDP的方式，多用工业增加值和贸易增加值，成都现在一个超百亿的企业都没有，但成都人从来又不缺钱花，真正藏富于民。你可以去荷花池看一看，周一至周五外来人口每天的人流量就达20万，周末则翻倍，都是以货易货者，均是实物交易，从不打税，且交易量巨大，辐射到整个中国西部。所以，成都的GDP上不去就是因为没有统计，整个交易的形式是散的。因此，我并不担心成都的消费率问题，经常看见的是成都人骑着单车买别墅。

　　观点地产新媒体：实际上，成都当地的土地供应还是很有限，不少开发商都说拿不到地。在这些土地越来越有限的情况下，你认为该采取哪些措施？

　　潘军：目前我们在成都还有好几百万的土地储备。其实我倒不认为成都现在土地供应少。

　　现在整个西部经济已经复苏，而成都的环境最好，所有的人都以在成都拥有房子为荣。我们在青海、甘肃，新疆都卖过房子，而这些人都想来成都置业，而且成都的产品品种非常丰富。去年成都共20个区县所推的量加起来就达2000多万，从销售量来讲，成都已是第三城，因此，成都今后将有较大的发展空间。

　　我觉得，对于花样年这样的成长性企业，占据一个城市并成为其主流地产商非常关键。我们争取明年进入成都的前五强甚至前三强，目前最大的对手应是华润及中海。

　　观点地产新媒体：您在成都面对的对手又是国企，您认为花样年最大的优势是什么？

　　潘军：当我集中了资源以后，现在就是田忌赛马。我集中最好的资源在一个城市跟人家竞争，但我不是全线，我们现在的企业规模相对较小，所以就要在一个城市，占领某些局部市场的高端，例如写字楼市场，2009成都第一高楼喜年广场、成都目前最大的城市综合体美年广场均是花样年开发的。成都现在许多开发商专做住宅，不做商业，也没有自己的持有性物业，而我们现在开始生产高端住宅、城市综合体，同时配套相关商业设施并持有。

　　“风险和机遇的把握要平衡”

　　观点地产新媒体：08年你的资产负债率是0.93，这个在当时是比较偏高的。09年花样年处于净现金的状况，反映去年你的销售非常好。但是不是意味着未来花样年就比较保守，或者谨慎，或者为了财务报表很完美，而必须要做出的选择？

　　潘军：去年净现金流跟我们对土地的选择比较谨慎有关系。深圳的企业是经过风雨的，我94年来深圳，经历了地产业三次起落。当你经过风雨之后，你就会觉得在任何时候都要考虑一个前后的风险把控，越是高潮的时候，越是需要冷静。我可以看，但是可以不下手。海南三亚我也去了，看了七、八个项目，看完后我觉得现在还不能要，在等机会。

　　我们必须要意识到一点，我们对于风险和机遇的把握需要平衡。08、09年的楼市，我觉得都是一个极端，今年我们会越来越平衡。而且当规模越大，你企业的平衡性才会越来越好。原来可能一个项目卖得好，就起来了，一个项目卖得差，企业就很快会被市场淘汰。我们不只是赚取利润，我们愿意做得更长远，因为我们还年轻，还能再干20年，甚至30年。年轻就意味着学习能力强。我觉得我们现在只是跑到了第一个前列，未来的十年，会是花样年真正意义上快速奔跑的十年。

　　观点地产新媒体：您早期曾提到现在才开始进入商业地产的话会有风险。

　　潘军：现在做商业的企业都在提速。像万达准备了十年才有现在的速度。但如果你现在才跟着他的这种模式来做，在起步上就已落后很多。所以说，现在如果没有自己的特长，就会有问题。花样年现在长期所做的就是以商务写字楼为主的城市综合体和精品高端住宅。

　　万科学帕尔迪，我们学习的模式是铁狮门，我们的模式对服务的要求很高，所以我自己有酒店管理公司，有重新组建的高端物网公司，然后加上一部分的商业管理。当我能形成自己体系的时候，再向全国复制，就会有竞争力。

　　如果你才起步，还在琢磨商业究竟是怎么回事，等你三年后想通了，我们都跑到前面去了。到时你再来争夺这个市场，面对的竞争会很激烈，因为这些细分市场是小市场，不像住宅。国企为什么必须得做住宅市场？因为那是大市场，谁都可以去分一杯羹，是以舍弃利润为前提。

　　当然，现在部分商业市场的模式我觉得有问题，都是以低成本为前提，再考虑快速发展，往往是直接扔一个商场在那儿就完事。所以这个市场的的确确需要专业系统，专业的市场才是最好的市场，大家都做自己的专业，这个社会就会变得很有秩序。你做专业，你就有附加值。但现在是哪有钱赚，大家就往哪儿奔，专业也不要了。讲专业不是让大家都别进来，而是你准备好了你再进来。其实每个行业，都需要这个行业的从业者把他维护起来，而不是把这个行业糟蹋了，最后废了这个行业。

　　“我最适合做房地产”

　　观点地产新媒体：据了解，潘总您从1994年开始从事房地产业，16年来，您如何评价自己？未来是否仍继续从事房地产？如果重新选择，你还愿意当开发商吗？

　　潘军：我觉得这16年都是按我自己的设想在走，因为我到了广东以后，觉得自己最适合做房地产。我学的是工程专业，曾在工地当工程师，后来发现自己做不了一个好的工程师，因为工程师需要耐得住寂寞，我耐不住。第二，我的长项是分析消费市场，与人沟通是我的长项。

　　另外，如果失去了目标，你让我坐在那儿纯研究专业，这对我来讲是痛苦的。我做过评估师，做过模型，包括做房地产广告。所有的这些都是没有离开过房地产，但是我觉得房地产的核心仍然是房地产开发。这16年，我觉得不后悔，而且越做越有趣。

　　从我到花样年，我们都不希望去一味研究怎么控成本，怎么把供应商压到没有利润，而是把产品品质做好。我们希望尽量多给客户一些，客户也多给我一点，这才是好事。双方愿意多给，形成一个良性循环，那我们会越处越融洽。

　　为了让中国人能够享受到真正更好的生活，我觉得发展商确实还要努力。在香港我们看到很多楼外墙旧，但进去以后，你会觉得楼是新的，这就是专业，建造初期就考虑得很细致。现在我们看到深圳很多楼，外面很新，里面却很破烂，甚至有些地方，像机电设备都已经损坏了。作为一个从产地产从业者来讲，这是很痛心的事情，所以我坚定不去做经济适用房。经济适用房最终的下场就是20年以后又重拆，这是社会财富的浪费！

　　我们更愿意今后做的产品能成为百年的东西，然后还能持有及收益。我就想趁年轻的时候多辛苦一点，别到老的时候来辛苦。老的时候我就管经营、收租就行了。到那个时候房子没得建了，咱们再去搞点别的投资。

　　我觉得好的商业、好的办公楼、好的酒店，才是城市未来真正的核心。其实城市最大的财富就是建筑，让建筑把这个城市打造得漂亮一点，吸引别人来这个城市看一看。

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