除了政策之外，今年影响成都楼市有两个重要的因素：一是大量房地产投资从一线城市向包括成都在内的二三线城市转移，必然在一定时期内推高成都地价，从而导致房价进一步上涨；另一个因素是热钱泛滥，投资性和投机性资金的进一步激发和流入，加上外地人购房需求和本地首置和改置需求稳定增长，房地产市场需求依然旺盛。

　　Q:自去年年底开始国四条、国十一条相继出台后，北京、上海、广东等地也出台了相应的房地产调控政策。成都在这方面是否有计划或变化？若有，主要是针对成都房地产哪些特点？

　　蔡军：今年以来，成都市出台了一些规范商品房市场交易行为的行政规章，并在行政执法上也加强了这方面的监管。商品房交易中历来存在一些“潜规则”，这基本上是全国各大城市共有的，比如通过“销控”，开盘之后一批批逐步拉高价格。这些措施主要是针对这些潜规则来的，出发点是提高楼盘销售信息的透明度，抑制开发商随意涨价。

蔡军 成都商报副总经理、房地产事业部主任

　　对房地产市场的调控需要运用财税、金融、土地等综合手段，而在这些手段的运用上，地方政府的作为是十分有限的。对房地产市场的调控，城市地方政府的作为关键在于如何执行中央的政策：真执行还是假执行，运动式、表态式的还是持续性的、动真格的。我的意思是，问题不在于哪个城市出了什么新的花样，而在于解决房地产业发展与我们国家财税体制之间的深层次问题。

　　华岳：2010年1月4日，新年的第一个工作日，成都市房管局召开新闻发布会，公布了《成都市商品房预售管理暂行规定》和《商品房预售网上签约暂行规定》两个地方性措施。新规明确要求，商品房预售方案必须通过管理部门审核，开发企业需严格按照已审核的方案执行；住宅项目一般不得分层、分单元和以套为单位申办预售证，企业必须一次性将预售证上申报的房源全部公开销售，不得分批、分次销售；另外，开发商若需调整房价，必须重新申报，价格调整期间，仍按照原价销售。

　　Q:您认为在中央与地方政府的双重调控下，成都楼市未来的走向会是怎样？除了政策之外，在今年可能影响成都楼市的因素还有哪些？

　　蔡军：政府政策调控对楼市走向的影响，这差不多是个伪命题。截至目前为止，无论中央政府还是地方政府，对房地产市场的调控并没有什么新的招数，所以预计跟以往历次调控并没有什么不同的结果。今年以来，成都市场上高级轿车差不多加价后都提不到现车，楼市上高端住宅、商铺、写字楼销售火爆。我想如果没有科学有效的方法去解决根本性的问题，调控之后的报复性反弹、甚至人们压根对政策信号麻目的情况是必然的。

　　除了政策之外，今年影响成都楼市有两个重要的因素：一是大量房地产投资从一线城市向包括成都在内的二三线城市转移，必然在一定时期内推高成都地价，从而导致房价进一步上涨；另一个因素是热钱泛滥，投资性和投机性资金的进一步激发和流入，加上外地人购房需求和本地首置和改置需求稳定增长，房地产市场需求依然旺盛。这两个因素结合在一起，2010年的成都楼市仍将是“购销两旺”的局面。

　　华岳：分析2010年的成都房地产，离不开对市场需求的分析。成都楼市有四大需求：拆迁需求、投资需求、外来需求、刚性需求。

华岳 成都广播电视台广告中心总经理

　　推动这四种需求的是成都因素：灾后重建，步入收尾期，推动作用依然强劲；统筹城乡，后劲无穷。成都作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，正将成都建造成为世界性的田园城市；城市升级，成都更宜居。仅以交通为例，西南航空港、西部交通枢纽、7条地铁、N条于周边城市的快铁和高速、以及借力重建和经济刺激计划，打通断头路、加修、加固也是有条不紊的开展；“1+7”成都经济区的建设，将成都的经济辐射力进一步扩张，辐射人口达4500万人，经济总量过1万亿。

　　Q:成都国土局在3月中旬公布了2010年成都市中心城区9000多套保障性住房的具体新建地址，其中的具体分配及建设情况如何？有无公共租赁房的计划？您对类似公共租赁房这个类型的保障性住房有哪些看法？

　　蔡军：从官方公布的信息看，本次计划兴建的9000多套保障性住房中，明确了其中廉租房、经适房和限价商品房的具体数量，此前，有关部门还几次通过向房地产企业公开招标采购，购置了一些用于向低收入家庭出租的房源。

　　成都目前公布的公共租赁房计划包括继续建大学生毕业生租赁公寓和为务工者建公共租赁性住房，但从公布的信息看，这个计划是未含在“9000套”之中的。成都市试点向在本市就业的大学毕业生提供租赁公寓这一做法始于去年1月，通过向开发企业采购房源，然后以相当于同类房源市场租金的70%租给承租者所在单位。从公布的信息看，当时采购的总计100套房子很分散，可见决策者可能考虑了承租者工作和生活的方便性。租给刚毕业参加工作的大学生也好，务工者也好，方便性应是首选因素，因为他们无力负担交通成本，比其他群体的就业者更需要就近上下班。但这恰好是难点所在：政府兴建势必只能在一个点或数个点上集中，理论上对多数人是肯定是不方便的；采购存量房又面临房源十分有限的问题。此外，在一个大城市里，市场是以价格来配置“方便”的，要想以较低的价格提供给承租者，政府即使补贴30%恐怕也无济于事。此次计划仍然属“试点”，其效果当然还有待评估。

　　华岳：2010年成都新建的4个保障性住房项目主要分布在城区的东、西、北三个方位。其中，位于驿都大道旁的粮丰村1、6组拟配建保障性住房共计3320套；位于光华大道与武青路交叉口的培风村拟配建保障性住房共计1770套；位于荆竹西路旁的荆竹片区拟配建保障性住房1090套；位于胜天路旁的杨东天片区拟配建保障性住房2990套。以上四个项目建设规模约79万㎡，共计9000多套。

　　成都今年将出台一系列措施加大住房保障力度，今年起在高新区试点经适房货币化补贴保障方式。毕业不久、工资不高，一部分大学生成为了住房保障的关注对象。今年，成都将在中心城区各类开发区、工业集中发展区，由其管委会或所在区政府组织建设大学毕业生租赁公寓，解决新毕业大学生创业初期住房困难。在中心城区工作，并满足一定的收入、工作年限条件，大学生就能申请大学毕业生租赁公寓，而大学毕业生租赁公寓的租金将比市场价格低10%~40%。同时，进城务工人员也将享受公共租赁住房的优惠。

　　Q:蓝光地产的董事长杨铿在两会期间曾提过“房地产政策应该东西有别，在城镇化水平相对较低的地区应该有更灵敏的政策支持，比如说取消购房首付比例限制。”成都在购房首付比例及二套房贷等方面的政策近期有何新变化？若按照上述提案调整信贷政策会出现哪些后果？对成都楼市会产生什么影响？

　　蔡军：首付比例和房货利率不是地方政府可以管辖的问题，杨铿在两会上这此番讲话显然是向更高级别的行政机关的建言。但我想，在我们这个大一统的行政体系之内，让银行金融系统做一个“二分法”是很难的，这不是5•12之后的国家救济，那属于讲政治。银行最大的特性是“嫌贫爱富”，你说因为你穷就让银行宽容一点，这在理论上本身就有问题，假设银行这样做了，其实质跟美国的次级贷差不多，是有很大风险的。

　　针对成都楼市的现状，适当提高购房的门槛是必要的。成都市中心城区去年商品房总成交量达到1500万平米，创下历史新高，这个时候需要适当的降降温。如果买房门槛过低，投资性需求可以借助金融杠杆低成本入市，自住性需求也将提前入市，两种需求增大的结果都会直接推高房价。

　　华岳：近日，国内多个城市包括成都在内的商业银行，纷纷响应政府号召收紧个贷，这些商业银行将首套房首付比例由原来的不低于2成提高为最低3成，利率折扣也基本取消7折优惠，执行在8.5折至基准利率之间。据了解，这一做法是受前段时间国家宏观政策影响而催生出台的，集体抛弃低首付、低利率的做法目前已基本成为业界认同的法则。调整信贷政策对成都楼市的影响，还需要认真测算并进一步观察。

　　Q:成都、重庆作为成渝经济圈的两大中心，据观察目前成都主城的房价要比重庆主城房价高1000元到2000元每平米，您认为造成这种价格差距的原因是什么？未来两座城市房价差距会扩大还是缩小，原因何在？

　　蔡军：我认为主要是由两地房地产市场的辐射能力不同造成的。对此问题，恕我没有做过专门的研究，仅凭直观感觉作个比较：根据官方统计，非成都人在成都买房的几年前就超过了一半。形成这种格局的主要原因是，相比长三角、珠三角地区，四川的经济发展不平衡，城市规模和城市建设水平的差异也较大，这导致了四川省内的高收入人群纷纷到生活条件比较好的成都置业安居；成都的地理、气候、文化等条件比较宜居，前面说的成都的这种洼地效应甚至放之整个中国西部而皆准——西藏、新疆、甘肃等省区到成都买房的人不少，重庆也是成都传统的房地产销售市场。而重庆的市场辐射能力远不及成都。我感觉重庆的社会结构“金字塔形”的特征明显一些，也就是说它的贫富悬殊比较大，中产阶层不如成都社会庞大，而中产阶层无疑是支撑新兴房地产市场的生力军。

　　华岳：成都、重庆作为成渝经济圈的两大中心，据观察，目前成都主城区房价要比重庆高出1000元到2000元每平方米，开发利润平均成都也比重庆高1000元以上。造成这种价格差异的原因比较复杂。

　　重庆在售项目地块大多是在2006年至2007年间拿的地，主城区高层的楼面地价基本在800-1500元/平方米之间。而目前成都在售项目也多是在2006-2008年间拿的地，三环以内的楼面地价在2000-3000元/平方米之间。

　　所以，成渝两地目前在售的商品房土地成本价差约在1200-1500元/平方米。

　　成都某开发商对此分析认为，目前成都房价走高的原因可能更多地与成都是中心城市结构有关，这位开发商称，“由于中心城区空间有限，造成中心城区的商品房稀缺性更强、需求量更大，常常会出现供不应求现象，所以房价自然也会被抬高。而重庆是组团式城市结构，需求不会集中在某一区域，供应量相对充分，房价自然得到抑制，利润也就相对更薄。”与重庆相比，成都近年土地放量相对较小，加上2008年市场调整，开发商放慢开发节奏，所以成都供应不足更为明显。

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