这可以说是今年全国房地产市场中第一个大幅度针对房地产行业的“刺激”政策。
一、新政出台背后的勇气在哪里？
被押后十天的新的房地产“刺激”政策终于出台了。这可以说是今年全国房地产市场中第一个大幅度针对房地产行业的“刺激”政策。此前，南京、上海等地2009年的“救市”新政已经陆续停止、或者明显降低了优惠力度。
听闻杭州市出台的政策在对房地产发展的总体“刺激”力度上，不但没有较2008年的24条有所减缓，反而在某些条款上，更有力度，杭州业界一片沸汤，其它城市的从业人员者则大呼“看不懂”。
认真阅读今年的新政，仔细比较与2008年出台的“24条”的区别，再对照其它城市的房地产政策，笔者对杭州市政府在房地产方面政策制定上的胆识、智慧，及对中央政策度的领悟能力、消化能力、变通能力，不得不十分佩服。
那么，这一新政的胆识、智慧、领悟能力、消化能力、变通能力体现在哪里呢？更大的刺激措施和力度体现在哪里呢？对杭州楼市的影响又将如何？
新刺激政策出台背后的勇气在哪？
2009年杭州的房产成交总共创下了115577套的天量(萧山和余杭两区的成交量不在内)，平均每个月成交近1万套。伴随着成交天量的是成交价格；新房均价从3月份的10780元/平方米，一路飙升到12月份的19560元/平方米；二手房均价几乎连头也不回地从1月份的11512元/平方米，上升至17800元/平方米，平均上涨幅度，在全国范围内已经稳稳进入了前五。
土地市场上，2009年，杭州国有土地使用权出让金额达到了约785亿元(未含萧山、余杭)，这个数字比2007年和2008年两年的总和还多了约 35亿元。如果再加上萧山区134亿元的土地出让金和余杭161亿元的数据，杭州2009年的土地出让收入就已经达到了1080亿元，稳居全国第一，比第二的上海（上海约990亿）多了90亿，比第三的北京多了160亿。
为什么在楼市已经这么“红火”的时候，杭州市政府还要、还敢出台新的、更大幅度的刺激政策呢？
仔细观察，这份名为《杭州市人民政府关于加强保障性住房建设支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》与08年的“24 条”——《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》相比，文件名称增加了19个字，增加了“加强保障性住房建设”和“支持自住型和改善型住房消费”两方面的内容。
保障性住房是08年来，中华人民共和国住房和城乡建设部一直在大力呼吁和重点布施的：今后3年，政府准备在全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元，平均每年3000亿元。但由于地方财政收入、地方保障房建设意愿等多方面的原因，造成各地保障房建设远远滞后于商品房的发展。2010年中央六项主要工作任务中，再次强调了包括廉租房建设在内的通过保障房调控楼市的举措；住房和城乡建设部部长姜伟新承诺要“三五年解决困难群体住房”。
杭州的保障房建设，虽然经济适用房目前已经基本实现了“房等人”，但由于在杭州房价偏高，保障性住房限制条件太多，杭州的经济适用房覆盖人群还比较偏窄，另外廉租房、经济租赁房、限价商品房等保障性住房的建设上，相对其它城市还比较滞后，所以整个保障性住房的覆盖面非常小，尤其在高房价的映衬下，这一矛盾比较突出。因此，杭州市政府提出的“2010年市政府为民办十件实事”中就确定扩大保障房建设为十大实事之一：“扩大保障性住房覆盖面，放宽准入标准，继续保障廉租住房家庭6000户，新增500户；经济适用房建设５0万平方米，人才用房70万平方米，经济租赁房配租600套。”王书记还准备“打造人才保障性住房体系杭州模式”。
因此，文件首先凸显“加强保障性住房建设”也就势在必然了：一方面，既执行了中央的上级主观部门的政策，一方面在民生政绩上又可以写下浓墨重彩的一笔，另一方面，也为接下来的商品房的“利好”政策出台，做好铺垫，也为整个政策将引来的非议树下了第一道“挡箭牌”。
另外，文件名称中强调“支持自住型和改善型住房消费”，则是延续中央经济工作会议决议中关于“鼓励自住与改善型住房需求”的精神，在表明“坚决拥护中央政策”态度的同时，使得接下来出台房地产新的“刺激”政策也就“有理可依”、“遵纪遵训”……
于是，在“保障房”和“鼓励自住与改善型住房需求”两面大旗的掩盖下，杭州新的“29条”在原来“24条”基础上，轰轰烈烈地粉墨登场了。
二、杭州房产新政的6大利好
杭州新的“29条”在对杭州楼市的“刺激”及利好主要体现在哪些方面呢？
首先，最引人注目的无疑是“1.3%”的购房补贴。2009年12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，免征年限“2改5”：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税 ——虽然在营业税上面，中央已经定调，并且严令地方政府不得在这一政策上再“各自为政”、“私做解释”，地方政府难以再在营业税上面做文章；而且在房地产方面，中央要着重抑制的投资性购房、炒房和购买非普通住宅，在营业税“2改5”中对炒房、对购买非普通住宅抑制作用最为明显……为了继续促进杭州房地产市场的活跃，变相补贴因营业税“2改5”后收到影响的客户，在新的“29”条中，对“在市区首次购买 140 平方米以下的普通住房”、“ 市区仅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日期间出售住房，并重新购买普通住房”的，均给予给予房款总额1.3%的购房补贴；另外因房屋拆迁（含危旧房改造）选择货币安置的，在市区购买普通住房的，也可以享受地道超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴。
对享受这一补贴的条件，只设置了“首次”、“一套”、“普通住宅”几个限定，对普通住在的购买年限并没有限制：也就是说，不管你买的这个房子是新房、还是次新房，还是刚从其他人手上刚接手的“准新房”，都能享受到房款总额1.3%的购房补贴。
在杭州购买一套100平米的房子，总价差不多在150万～200万的样子，按照以前营业税，5.5％的税率优惠，在09年购买2年以上的普通住房，可以享受到越8.25万～11万的优惠。但现在，5年以下的按照限制1.3％的总额补贴，则可以享受到1.95万～2.6万的优惠；另外不在差价部分的仍然可以享受到营业税的优惠（2改5后，普通住宅不到五年的按照差额征收），两者加起来，绝对不会比原先的优惠少很多。而如果现在购买的普通住在年限已经超过5年的话，购买者不但可以享受到原先5.5％的营业税优惠，还可以另外再享受1.3％的购房总额补贴，显然更为合算了，“叠加”效应非常明显。
第二，在其它税费上面，新政也仍然还有有其它的优惠和便利：1、简化存量房交易纳税申报手续。对出售自住住房，并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金；2、继续暂停征收房地产登记等相关收费，全额暂停征收其房产登记费、房产交易手续费、权属调查费3项收费。
但在契税上面，由于没有相关规定，估计2010年的房地产交易契税，将部分按照最初的政策执行，即90平米以下的征收1%，90-140方的征收1.5%，140方以上的征收3%。
第三，在落户政策上，不但延续了2008年“24条”的有关规定，而且把购房落户的区域放宽到杭州经济开发区、杭州高新开发区(滨江)、钱江新城几个热点区块上——这几个区块不少是2008、2009年成交火爆的板块，放开这一区块的落户政策，自然对这一区块楼盘的成交，将有新的推动作用力——虽然购房落户对楼市成交的影响上，我向来不是非常看好——但人家给的东西，给总比不给好，给多总比给少好。
第四，住房公积金贷款政策进一步放宽，每户家庭住房公积金贷款最高额度为80 万元，个人住房公积金贷款最高额度为 50万元，家庭总额贷款比2008年的“24条”中的规定提高了20万（这一提高在2009年上半年已经实行，现在是延续优惠）；另外新政还规定“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”对使用住房公积金贷款购买自住住房的职工，“由杭州公积金中心给予公积金贷款利息 30%的补贴”，公积金首付比例仍然为20％。因此，公积金贷款与08年的“24”条相比，优惠也就显而易见。
第五，对个人出租住房不分用途，营业税在3%的基础上减半征收，房产税按4％的税率征收，免征城镇土地使用税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；个人非住房出租用于经营所取得的收入，经房屋所在地税务部门批准，其房产税按现行税率减免30%。这一政策除了利好租赁市场外，对投资性购房也将起到间接的拉动作用——目前由于房地产市场的租售比非常不合理，投资者如果靠租金来养房，靠租金来获取投资买房的回报是不显示的，而通过降低租赁市场的税费，将直接增加买了多套房正拿来出租的这部分投资客的收入，也将进一步鼓励已经买房的“把房子放开向租赁客户”，还没有投资买房的也将间接收到鼓舞“投资买房用以租赁”，房价大幅上涨后又可以抛售，双重受惠。
第六，在第一大条的“加强保障性住房建设”部分中，明确提出要“通过收购、定向采购存量房以及普通商品房，增加保障性住房房源”，而去年的条文中，对这一条款的表述是“经市财政部门同意后”——这一变化，应该可以理解为，限制市财政部门已经同意从商品房中购买普通住房，用以增加保障性住房房源。无疑，这对某些小户型、低总价商品房的去化，有着较大的促动作用。
对因房屋拆迁（含危旧房改造）选择货币安置的，在市区购买普通住房，也给予超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴——这无疑也会促进拆迁户萌发购房意愿。
另外，因为继续执行对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款的政策，只要家里面有18周岁以上子女购买二套房的，仍然可以享受到二套房优惠——这无疑也会对某些改善型或者炒房家庭，继续起着“鼓动”作用。
除了以上针对购房者的利好外，对开发商享受到好也不比去年的“24条”差很多：除了土地出让金的支付期限和支付比例因为此前中央已经有明文规定外，新的“29条”基本继续延续了“24条”在企业征税、抵押登记、银行贷款、房屋物业维修基金、兼并重组、发展使用新材料方面的优惠。
因此，杭州房产新政“29条”可谓是利好重重。那么对2010年的楼市影响又将如何呢？
请容鄙人稍后奉上。
三、新政在延缓楼市的健康调节
杭州房产新政“29条”，在购房补贴、购房落户、购房税费上、购房住房公积金等方面，都给予了极大的优惠和便利。那么这一政策对杭州的房地产会有哪些影响呢？
在分析新政对杭州楼市的影响上，我们不妨来看看造成2009年全国各地量价起升的原因有哪些。“扩张性的货币政策”，“积极的财政政策”，“高流动性下投资需求快速进入”，“中央及各地方的救市政策”，“宽松的融资环境下开发商的提价销售及捂盘惜售”，“快速去化后土地转化为销售住宅的时间差及房源结构性短缺”……被誉为是2009年房地产市场量价齐升的主要推手。
但进入2009年12月后，各种针对房地产的政策陆续出台：12月7日，中央经济工作会议闭幕，遏制部分城市房价过快上涨是本次会议关于房地产的重点；12月9日，在国家发展和改革工作会议上，国家发改委主任张平称，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房；当天下午，国务院常务会议公布了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的规定；12月14日，以增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等为内容的“国四条”紧接着出台，国务院同时明确表态“遏制房价过快上涨”，释放出要为“高烧”楼市“退烧”的清晰信号；12月17日，财政部、国土部等五部委又联合出击，出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”，“分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年”；12月23日，财政部、国税总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；而近日又传出多手段尤其是加快保障性住房建设遏制房价过快上涨、物业税全国空转的消息；今天，国务院再次明确二套房首付比例不得低于40%……这一切表明，政府对房地产的走势、尤其房价的走势尤为重视，遏制房价过快上涨、控制全国性全面性的通胀发生，不但关系着房地产行业的发展，也关系着整个中国经济、中国社会改革的正常发展，是重要的经济任务，更是重要的政治任务。
在这样的背景和形式下，今年中国会继续实事扩张性的货币政策和积极的财政政策，但会出现微调；针对实体产业和消费需求方面，将采取更多的扶持和鼓励政策，对符合政策发展的行业，将进一步采取减税或免税政策，这将分流很大一部分资金及银行信贷流入实体行业；另外在房地产行业的信贷政策上，中央的几次政策都表明将会采取逐步收紧的路子，今后开发商从银行贷款难度将越来越大；开发商拿地首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%、分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年等针对开发商拿地付款、信贷方面的控制，会迫使开发商、尤其中小开发商在资金上会进一步紧张；而且中央近一个多月的态度和政策都表明：2009年针对房地产的各种救市政策、优惠政策将陆续停止或尽可能收紧，各地的救市政策也大部分已经退出或即将退出，而政策态度的转变，无疑会让一部分投资客开始“套现”、观望、打退堂鼓；营业税“2改5”及二套房贷首付至少40％的严格执行，无疑会对购买二套以上、及绝大部分炒房者有一定的打压作用；另外中央三令五申的严查囤地、严查捂盘惜售以及加大保障房供应，都会都房地产市场的供求关系产生影响……在这些“组合拳”下，当前各地的楼市观望气氛已经显现。
从上面这些政策及初步显现的作用，我明对全国的楼市基本可以做出这样的判断：2010年的楼市成交肯定会较2009年有所下降，2010年的楼市出现大涨的可能性已经不大——延续2009年大涨的势头，2010年上半年可能还会有滞胀，但随着更多调控政策（如加息）出台，2010年下半年房价出现回调是很容易的。而如果2010年下半年房价还将继续上涨的话，一些最早空转物业税的城市趁机推出物业税的几率就增加，而物业税一旦推出，对炒房者在收入和心理上的双重打击都将是“切中要害”、是“要命的”——这将成为遏制房价上涨的另一道“防火墙”。
对全国楼市有了初步判断后，再回头来看杭州新政就容易得多了。
虽然这次杭州新政“29条”，是原来“24条”的增强版，很多的优惠、利好，从短时间的交易来看，无论是对开发商，还是对购房者、租房者、炒房者，都是实实在在的，但如果全国楼市都将调整，买房者受其它城市楼市的影响，难免不会陷入观望状态，因此杭州楼市要比较长时间地继续延续2009年的天量成交的“疯狂”走势，可能性已经非常之小。
但是，不可避免的，在这一政策的刺激下，一些被“旺火”的楼市烧昏了头的开发商还会遏制不住最大程度追求利润的冲动，酝酿提价、囤积房源、高开高走（尤其要注意2010年杭州十来个单价超过4万/平米对杭州房价的带动作用）；另外，受政策的刺激，还将有一部分“胆大的”投资者、被优惠诱惑的刚性需求们会站起来，会在某些楼盘的“营销策略”上迷失了自我，从而成为楼市调整前的又一个买单者。
另外，由于杭州的房价本身已经非常之高，2008年的调整相对广东、南京等城市又很不到位，但在2009年的疯狂行情中，上涨幅度又非常之大，杭州楼市的租售比、住房收入比、家庭月供收入比等国内外常用来衡量房地产发展是否合理的几个标准，在杭州皆已经失衡，杭州房地产市场目前的泡沫已经很大程度上存在了……因此，在中央已经意识到房地产行业蓄积泡沫、开始动用各种政策挤泡沫的时期里，杭州政府出台的这一系列政策，从短期来看，也许会让杭州的房地产得到了更“旺”的发展，杭州市地方财政得到了更多的实惠。
但“出来混，迟早要还的”，市场规律、经济规律一再告诉我们，没有任何政府行为、政府政策能抵得住市场调控这一无形的手发出的调控，越是跟市场发展相背离的政策，最终迎来的调控将会更为“剧烈”、更加“痛楚”，杭州房地产市场及杭州市民为此付出的代价将更为巨大。
抵触调控，并不代表市场就不会自发调控；延缓调控，也并不代表市场就不再调控。
蓄积的泡沫越大，迎来的调控就越剧烈。如果杭州楼市由此而形成价格再继续虚涨，并且“有价无市”，到一定高度，随着更多调控政策的出台（加息、物业税、取消种种购房优惠），杭州楼市出现剧烈动荡、甚至崩盘，也不是没有可能。
因此，对普通购房者，面对这一政策，如果不是到了非买房不可，还不妨把你手中的这一点钱，暂时留下来，寻找一个更为安全、长远的投资渠道——甚至在上半年，投资股市可能就要比投资楼市要合算得多。
PS：这次新政虽然在“保障房”和“鼓励自住与改善型住房需求”两面大旗的掩盖下出台的，政策出台的目的当然有加强保障房建设、刺激和促进房地产的健康发展等方面的考虑。但从另外的角度看，这也是地方政府贯彻执行中央经济工作会议鼓励自住与改善型住房需求精神的政治需要；是为了让2010年高价买地的企业能过日子、能过好日子，使得政府和当地地产大鳄的关系更为深入；是市政府为了市财政收入需要和城市建设、保障房建设需要大量资金支出等方面考虑，更是为了在2010年杭州能更好地卖地，杭州市政府有更多钱花……
但对普通购房者而言，从长远来看，真正获益的，又有多少？
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