未来几年，精装修成为将住宅商品的重要卖点，成为市场竞争的高级形式，建造精装修房，是房地产业由半成品向成品的回归。

　　房地产市场成熟的标志之一就是毛坯房时代的结束。2010年深圳作为住宅产业化试点，将基本取消毛坯房。作为一种方便快捷的住房模式，市场细分促使精装房应需而生并成为商品住宅市场未来的发展方向。

　　一、概念阐释

　　根据2002年建设部住宅产业促进中心编写的《商品住宅装修一次到位实施细则》规定，精装修房首先是指新建城镇商品住宅中的集合住宅，而不是别墅或Townhouse这样极具个性化的产品。在新建房屋交房前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，不排斥向家具陈设和布艺装饰延伸而构成完整的室内装饰。

　　精装房有四个层次：第一层次，墙、顶、地六个界面和门窗，这是构成室内空间的基础；第二层次，固定设施、固定设备和固定家具；第三层次是活动家具；第四层次是室内陈设等。一般前两个层次的内容被统称为硬装修部分，后两个层次的内容被习惯叫做软装饰部分，也称为室内内含物，包括家具、灯具、陈设、织物和绿化等。

　　二、效益评估

　　精装房能提升楼盘销售价格

　　精装房在旺市时能提高项目品质感，获得溢价空间。例如2007年7月后海公馆以26000元/平方米入市，带3000元/平方米高标准精装修，极大提高了项目整体竞争力。在淡市时，精装房还能作为优惠方式，提高项目附加值，支撑销售表现，当然，地产商应将精装修作为附加给客户的服务，而不应将其作为一条新的盈利渠道。

　　树立楼盘高端形象

　　新建住宅越来越高档化、精品化，精装房通过建筑设计及材料细节的处理来达到真正人性化家居的目的，在基本的平面居住模块上配备世界顶级品牌的功能器具，打造“高品质”的生活配套，从而延续物业由内到外的品质感，迎合时代发展潮流和目标消费者需求。如红树西岸，通过全屋量身定做的智能化家居系统，打造了深圳首个智能化家居装修项目。

　　减少装修成本，避免自装的不规范行为

　　普通毛坯在交房入伙后长达半年到一年的时间整个社区都处于大面积装修中，噪音污染及废料污染严重，精装修交房可以有效的避免。此外，由于精装修工程具备集中式采购、规模化运作的条件，可以有效降低装修成本，且精装房收楼便可入住或出租，可比毛坯房提前获得收益。受90/70政策限制，目前市面上部分户型涉及到结构更改或者拼合问题，装修的过程更加复杂，改装到位后带装修交房，可以消除消费者自行装修时水电改造、乱拆承重墙、装修噪音污染等浪费违规行为。

　　三、市场现状

　　“半成品时代”逐渐向“成品时代”迈进

　　2007年以来，深圳市场上涌现出越来越多精装修交房的楼盘，如后海公馆、金地梅陇镇、第五园、珠江旭景佳园、慢城等等，预计在未来几年的发展中，精装修成为将住宅商品的重要卖点，成为市场竞争的高级形式，建造精装修房，是房地产业由半成品向成品的回归。

　　据DTZ戴德梁行统计，2004-2007年，深圳商品住宅市场中装修楼盘所占比例并不高，仅为6-8%；2004年，伴随着房地产市场的迅猛发展，以及福田、南山商务功能的不断完善，大量带装修小户型的公寓产品进入市场，如福田的华府馨居、城投青莲公寓、南山的米兰公寓等，同时罗湖商圈范围内也有大量的公寓产品出现，如东门168、蓝堡公寓，部分品牌发展商开始推出具有菜单式装修标准的项目，力图达到营销上的突破，代表楼盘有中海怡美山庄、梧桐合正锦园等。

　　进入2006年以来，伴随人们生活品质的提升，改善型居住需求迅速放大，市场上大户型产品增多，楼市的持续旺销导致带装修楼盘比例略有下降。但2007年4季度至2008年上半年，由于政策调控的影响导致市场观望气氛浓重，部分楼盘开始通过带装修等营销策略以达到促销的目的，特别是2008年上半年，此比例更高达21%。

　　精装房装修方案表现

　　为了满足不同置业者的需求，目前市场上的精装房装修方案也花样百出，最常见的有四种。一是有装修套餐供选择。购房者可以自由选择要或不要装修套餐，不要装修可直接在总价里折减相应装修款；此类方案客户选择性强，接受度较高，代表楼盘如福田区的中城天邑。二是部分户型带装修。通常大户型客户对空间和风格的需求更加多样化，采取小户型带装修，大户型不带装修方式，代表楼盘如龙岗的英郡年华。三是送礼金券，可自主装修。只定制品牌厨卫洁具，其余部分以礼金券形式送出，由购房者自行采购安装，实质上为一种让利行为，目的为直接促进销售，如南山的澳城便采用此种营销方式。四是菜单式装修。开发商提供数种装修备选方案，购房者可按菜单自行选择，由开发商施工执行以成品交房。通常为统一装修标准与用材，但材料(如地板、面砖)颜色可选的方式。代表楼盘是龙岗区的万科城项目。

　　10-15%的装修占比成为市场主流

　　据DTZ戴德梁行对近年深圳带精装楼盘的分析，目前全市精装修楼盘根据档次和装修标准的不同装修价格也各有区别，从每平方米600元到3000元甚至6000元都有，近85%的精装房项目装修占全部房价的比例(装修占比)已从前两年的5-10%上升到现在的10-15%。说明开发商正逐步扩大让利空间，通过让利来达到促销的目的；另一方面也说明装修的品质在不断提高。但装修品质的提高不应一味的追求厨具、卫浴等等功能装备品牌的高端化，而应将更多的注意力放在人们居住品质的提升，人性化家居的营造，如Low-E、新风系统等人性化装备的普及等。

　　四、存在的问题

　　◎夸大宣传，货不对板。有的楼盘，产品仅具备了《商品住宅装修一次到位实施导则》(后称“《导则》”)所规定的基本要求，却大肆宣传为“精装修房”，消费者在买房时须看清楚装修的标准。

　　◎样板房不作为交付验收的标准。《导则》规定，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量；作为装修质量的衡量标准，样板间在购房者入住之前不宜拆除，事实上，很多楼盘并未遵照这一规定执行。

　　◎全装修成品房的买卖合同对装修的内容没有明确约定，验收无标准可依。《导则》规定，开发单位应在销售成品房的价格中包含装修费用，商品房预售合同中应单独标明装修标准；并在房屋结构及设备标准中设置相关全装修标准的内容。目前大多数房产开发商没有在合同中明确标明装修的具体标准，有的只是在合同附件中简要标明一些大件装修材料的品牌。

　　◎精装房的售后服务尚不健全。《导则》规定，确立开发单位为装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务；住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，并执行有关的保修期。但事实上，一些房产公司将第一责任人确定为装修单位，有关装修质量保证书、部品保修凭证交付也不规范。

　　五、市场发展走势

　　目前，深圳住宅精装房正在从高端住宅逐渐向中低档住宅扩散，目前更是作为一种有效的营销手段以促进销售。但消费者在观念上有一个接受新事物的过程，商品住宅整体的产业化水平也尚未达到普及精装房的程度，估计深圳精装房进程还任重道远。

　　随着精装房的进一步推广，相关政策法规将得到进一步的完备细化。在实际操作上，装修公司将提前介入楼盘建设，装修市场将面临资源整合。而发展商除了对产品结构和功能进行保障，发展商将为消费者提供从设计到品质、管理、服务的广泛置业服务。未来的精装房角色将从营销手段更多向提升人居生活品质这一本源目标转变。

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