珠三角二线城市,这些城市有共同的特点,一个是跟随着一线城市走的,深圳、广州的走势决定着珠三角的走势。

　　编者按：事实上，受国际金融危机的影响，与深圳广州一样，珠三角二线城市成为此次房地产市场调整的重灾区。东莞、惠州等珠三角二线城市早早的成为发改委各项数据当中的领跌城市。而这些城市中的房地产开发商如何看待此一轮房地产市场的调整呢？他们如何看待政策的刺激因素？

　　以下是观点地产网在城市观点论坛2008年度论坛上对惠州房地产企业——广东大隆企业集团有限公司副总裁钟海昌的采访。

　　观点地产网：目前的市场怎么样？要持续到什么时候？

　　钟海昌：要我讲市场的话，我觉得07年9月二次房贷之后，深圳是最早开始进行调整的，我把它分成惠州、珠三角二线城市,这些城市有共同的特点,一个是跟随着一线城市走的,深圳、广州的走势决定着珠三角的走势。不过珠三角的走势比深圳、广州滞后一点、慢一点，回调也会慢一点。

　　市场上来看，对于像惠州这种二线城市，我觉得到09年中段，整个存货方面消化得差不多了，新的产品这个时候也会出来。目前很多人都在观望，特别是那些原来要买房的，就是要等到价格比较到位以后，选择一个比较好的时机，到09年那个时候也就差不多了。

　　09年上半年都在等待，要到09年下半年，大概要等半年左右。那时候政策也会出现叠加效应，现在已经出了好多的政策来支持钢性需求，这个政策大概在5、6个月后就会起到比较大的作用，刚好也就是在09年的下半年左右。

　　观点地产网：惠州到09年下半年就会回调回来，那广州、深圳呢？会不会更长？

　　钟海昌：基本上是同步，但这个调，不可能调回到07年那个水平。只要回到一个正常的销量和价格上就可以了，这就是正常了。我们去买房，不像去买一个水壶这种小的消费品，这要我们去深思熟虑。但是在07年的时候，我们考虑去买房，没有考虑过去就买，甚至排队买，这是不正常的。买房是需要深思熟虑的，市场是这样，行业是这样，未来呢，我觉得在以后受到影响的是企业的管理能力、营销能力。好的企业才能生存下去，光靠资源来支撑企业发展的企业是很难生存下去的。

　　观点地产网：您觉得惠州、清远等二线城市存在泡沫吗？惠州市场有没有受到影响？

　　钟海昌：泡沫的定义大家讲不准，我只能说它涨幅比较少，所以说它的调整也会好一点，刚刚有演讲说什么是泡沫，虚假的东西是泡沫，我觉得这在房价里这样定义好像也不是很明确，毕竟这是实实在在的

　　珠三角每个区域的发展不一样，就像深圳、广州的房价涨得比较快一点，不像惠州、中山、江门那样，相对涨得少一点，清远、肇庆涨得很少，涨得少泡沫就比较少。

　　不能持久的东西就算是泡沫吧，但我觉得，房价它本身就会涨上去，降下来，这是很正常的，不能把它简单说成一个泡沫。

　　惠州市场受到的影响是不很明显，但还是会受到大环境的影响。整个来讲,市场还是比较好,但在供给平衡方面还是比较严重。

　　观点地产网：您怎么看待这一轮房地产行业的调整？这场调整对房地产本身是有利的吗？

　　钟海昌：我觉得很正常。我不认为它有泡沫。我是觉得,在07年那个时候,什么都能卖出去,那时候营销的人是没有价值的,整个市场是疯狂的状况,利润也是大幅超过这个产业的常规利润。一个产业本身要正常发展,但已经超出其正常的发展,明显过热了,回调也是很正常的。

　　这场调整对房地产来说是一件好事。现在来看,比过热要好得多,回调深一点也很正常的。我觉得现在来看的话,06、07年高潮的时候，很多企业都能够集中它的资源，提高它的利润，这不能代表它有这个能力。如果说08、09年这个的市场状况要发展得好，一定要有好的企业内部管理要跟上去，企业战略要跟上去，企业内部的架构要适应市场的调整。

　　观点地产网：请问像现在市场的这种调整，会不会导致市场容量的萎缩呀？也就是有部分企业倒闭掉了？这部分企业有多少呢？

　　钟海昌：这是必然的，企业的数量是不定的，肯定会有些企业倒下的，也会有新的一些企业进入。

　　数量比较难说，有些企业暂时停下来了，不开发或推迟开发，或转让给别人，这种肯定会有的。同时也会有其他的新企业进来，现在我们说是房地产的寒冬，其实我们更要去看房地产的配套企业，他们会更惨。如果他是靠房地产生存的话，他会很艰难，比如房地产中介，他们是最早倒下的。还有那些房地产配套服务、代理行业，如销售代理、设计代理公司、商业代理公司等，这些企业受到的影响也很大，现在都在裁员，像中原、裁员是最坏的了打算了，广州的合富辉煌也做得很大，听说都在裁员。

　　观点地产网：请问现在国家出台的这些多的救市措施和政策，你觉得对房地产行业会有什么影响呢？影响会有多大呀？

　　钟海昌：现在我们都在讨论措施，政策，会给人们带来一个正面的信心，现在人们最缺的就是信心，现在很多政策都出台，这个信心慢慢地累加起来就会形成一个叠加，到最后就会起到一个救市的作用。提高人们的信心，使那些处于观望中的购买需求转变为现实的购买。目前有好多的人都在观望，在等那个房价降下来，都不希望买到高价房。

　　观点地产网：那对于明年的国家对房地产的宏观政策，会不会有利于房地产的发展呢？

　　钟海昌：看到目前国家出台的各种宏观政策，我觉得现在的政策差不多了。我们作为房地产业界的人，都希望房地产行业能够快速发展起来，对经济起到促进作用。但是，他又坚决反对救房地产市场，因为那样子会导致房价的上涨，所以中央在做出政策的时候，就要考虑既要保证经济的发展，又要让一部分的人满意。就像上午我们说的那个均衡概念，说实在的中央政府需要考虑这两方面的问题。从目前来看，如果它起到作用，中央就不会去救房地产。但如果中国的实体经济受这一次金融风暴的影响，中国的宏观经济走得越来越差，那么中国就得再加强这种刺激内需和消费的政策，会在这方面加在力度。但从目前来看还不好说。

　　现在就挺好的。有些东西需要让它自身去进行调整，不太需要用太多的政策去刺激。从市场来讲，经过半年的时间，在消化完这些存量后，就会有新的更好的产品注入进来，这是一个很好的流动。

　　观点地产网：目前打折促销力度的加大会不会导致烂尾楼的增加呢？

　　钟海昌：会出现一部分烂尾楼，但关键还是看政府的监管。打折促销才是解决烂尾楼的方法，如果现在不打折不促销，死死地抱在那里，到最后没办法才说打折促销，那个时候烂尾楼才真正开始出现了。企业现在开始促销，跑得快一点，换回来的就是现金，把项目做下去的话就不会形成烂尾楼。相反，一直认为自己没问题，看不清形势，死撑到最后没办法，就形成烂尾楼了。每个企业应该看清自己的形势，看需要什么，调整品质，加强营销，加速回笼资金。度过这一轮调整。如果认为自己能够度过这个期间，不愿放弃预期的利润，这也可以。我建议大部分企业还是加强现金流，拿到现金流才是最安全的。

　　观点地产网：在这一轮调整中，大企业受到的影响大，还是中小企业？

　　钟海昌：这个不能一概而论。大有大的难，小有小的苦。小的呢，银行融资更加难了。开发贷款即使放开也是放给大企业。

　　去年高价拿地的企业不管是大的还是小的，今年都会很难过。而去年消化存量的公司今年日子应该很好过了，现在就等着地价再低点，可以抄底拿地了。

　　去年到现在，我们的产品基本上卖完了，现在主要是想在这一轮调整过后之前，也就是09年底2010年初拿一些新的项目。我们还有一些能源企业，正好与房地产的周期调整错开。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。