降低住宅空置率、保持市场发展。预计后续政策中对市场交易税费各类实施细则、界定标准的出台上，“宽松”这一本轮调整的基调仍将延续。　　

　　背景

　　财政部10月22日发文宣布，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税，同时地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　同时，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　在财政部10月22日宣布一系列楼市新政之后，上海市迅速出台了地方性的14条房地产市场新举措，除保留中央的税费减免政策和金融政策外，上海市还宣布在2008年11月1日至09年12月31日期间实行范围更大的个人交易税费减免政策、同时对公积金购房贷款做出相应调整、减少商品住宅土地供应。其中公积金、税费减免的相关细则如下：

　　个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税

　　个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税；购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。

　　3.免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。

　　4.严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。

　　21世纪不动产解读

　　今年我国面临外部经济因素不稳定性和国内楼市交易量逐步走低的局面，刺激内需、拉升楼市交易量对我国经济快速、健康增长的意义十分重大。除9、10月间连续两次的“双率”下降外，10月22日中央和地方政府再次对房地产市场出台扶持政策“组合拳”：从交易环节的税费减免和金融政策双管齐下，降低市场进入门槛和买卖双方的交易成本，减轻按揭购房者的月供压力，提振市场信心。全方位、多角度的政策支持体现了政府对维护楼市稳定发展的决心，力度空前的暖市措施将给我国房地产市场带来长远的利好影响。

　　与中央政策相比，上海最新出台的楼市政策主要体现在交易税费环节上范围更大的减免，购买自住普通住宅公积金贷款首付比例下调、贷款额度上调，和收紧商品住宅土地供应三个方面，且执行的时间节点为今年11月1日至明年12月31日。

　　21世纪不动产上海区域市场中心通过比对发现，中央楼市新政和上海地方税费减免政策相叠加后，在“14条”时间内的上海二手房市场上个人出售房产需要缴纳的税费仅剩营业税和所得税两项，较调整前减少三项。其中满2年的普通住宅营业税免征，满2年且为家庭唯一住房的所得税免征，在上述两种情况外的营业税、所得税征税时间标准、税率尚待确定。个人购买二手房时，需要缴纳的税费主要为契税、抵押登记费、配图费三项，若购买普通住宅登记费也可省去。

　　例如，业主将自己唯一、已购房满3年、面积为90㎡及以下的普通住宅在“14条”时间内在上海二手房市场上流转，该业主已经不需要缴纳任何交易税费；若首次购房者买入此房，仅需缴纳1%的契税、及125元的配图费和抵押登记费；假设该物业交易总价为90万元，交易中双方只须下家上缴9105元的税费；仅为调整前总税费的12.3%。

　　金融政策方面，首次购买普通自住房和改善型普通自住房的首付比例下调至最低2成、贷款利率下限为基准利率的0.7倍，同时也下调了个人住房公积金贷款各档利率0.27%、自住普通住宅购买首付也下调至2成。与之前第一套住房3成首付、贷款利率享受0.85倍基准利率和第二套房首付4成、贷款利率为基准利率的1.1倍相比，目前居民只要购买的是普通自用住房，第一套、第二套都可以享受到最新的优惠贷款政策，入市门槛大大降低。因此，预计去年9月底颁布实施至今的“二套房贷”可能很快将被正式消化或部分消化。

　　由上可见，此番楼市新政的最大亮点之一便是着重强调对普通住宅购买群体的贷款政策支持，尤其对首次购买90㎡以下普通住房提供了最大的支持力度，也延续了之前推行的90/70政策，同时鼓励适度的改善居住条件。这与我国地少人多、国民经济还有待更长足发展的国情相吻合，符合中央对房地产市场的一贯指引方针。

　　此外，预计更多令人期待的相关政策会陆续出台，以对楼市新政进行更为详尽的细则规定，如上述贷款政策中对首次购买非普通住宅、购买改善型非普通住宅是否享受最新的优惠政策就有待后续政策的明确。21世纪不动产上海区域总经理张卫平先生认为，近期的后续扶持政策将主要体现在以下几点：1、优惠房贷政策的执行时间；2、土地流转、商品房的开发建设、住房抵押贷款等房地产交易环节外的相关政策出台，其中上海市将在“14条”期限内收紧商品住宅土地供应；3、各地对普通自用住房、首次购买等问题上的划分标准认定，其中普通住宅的划分标准意义重大、最值得关注。

　　因此，较短时期内众多自住购房者可能会因为等待更多相关细则的出台，并不马上入市购房，在各地操作细则出台前市场交易量或将有所下降。但预计这一过程会很短暂：11月1日即执行最新的税费减免政策，后续相关政策迅速推进的可能性很大。在购房者信心不足、观望情绪浓厚的状况得到扭转，及居民的相对购买力有望迅速增长的情况下，前期积聚的购房需求将陆续释放，今年4季度的楼市交易量或将摆脱近一年来的低迷。

　　附：

　　关于上海后续楼市政策的猜想

　　上海正式出台”14条”楼市新政，主要体现在交易税费环节上范围更大的减免，购买自住普通住宅公积金贷款首付比例下调、贷款额度上调，和收紧商品住宅土地供应三个方面，且执行的时间节点为今年11月1日至明年12月31日。

　　上述系列政策迅速出台体现了政府对房地产市场发展的支持态度，有利于消费者购房信心的恢复，也减轻了交易双方的交易成本，能够加速市场繁荣。此外，预计更多令人期待的相关政策会陆续出台，其中最为关键的将是“普通、非普通”界定标准的重新划分，21世纪不动产分析认为。若目前的标准不做出相应调整，中央和上海的系列暖市政策在实施中的效果很可能会大打折扣。

　　21世纪不动产上海区域市场中心对9月内外环间成交的二手住宅房源以现行“非普通住宅”标准进行抽样统计，约有15%左右的房源处在普通住宅范围内。若将该现行判定标准中的10000元/㎡的单价标准上浮30%(容积率1.0以上、面积140㎡以下两个条件不变)，将有约55%左右的房源可以成为普通住宅；若将该标准上升50%，将有约76%左右的房屋成为普通住宅。

　　另外，上海政府将在“14条”期间收紧商品住宅土地供应的措施也值得关注，尽管土地从开发建设到商品住宅小后的周期在1~2年以内，这对“14条”期限内上海楼市新建商品住宅的供应影响较小，但仍传递了政府在未来1、2年将引导市场以消化已有的存量房源为主的信号：降低住宅空置率、保持市场发展。预计后续政策中对市场交易税费各类实施细则、界定标准的出台上，“宽松”这一本轮调整的基调仍将延续。

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