由于香港在土地制度、房地产管理制度、开发模式、住房保障等诸多方面具有一些相似的特征，因此，分析香港房地产周期以及发展过程中的经验教训对于大陆房地产市场有一定的启示作用。
一、香港房地产周期
自二战结束以来，香港房地产市场在波动中快速发展，经历过多次高峰与低谷的周期轮转。由于香港在土地制度、房地产管理制度、开发模式、住房保障等诸多方面具有一些相似的特征，因此，分析香港房地产周期以及发展过程中的经验教训对于大陆房地产市场有一定的启示作用。60年来，香港房地产市场大约经过了六个繁荣期及相应的低谷期。
第一个繁荣期：1946年—1950年，即二战结束至朝鲜战争爆发的这一段时间。
繁荣原因
二战结束后，经过战争破坏的香港满目疮痍，建筑物损坏严重，加上战后人口大量回迁以及因大陆内战而逃难来香港的大量人口，使得香港的住房极为紧张，大部分居民的居住条件十分恶劣，极为简陋的棚屋、木屋和纸皮屋众多，“房荒”现象十分严重。由于缺房，房价、地价和租金飙升，尤其是租金上涨迅速、涨幅巨大，因为绝大部分当地市民和逃难人口都买不起房，只能选择租房。短时间内急剧增加的近百万人口给市场创造了巨大的需求，成为香港房地产市场繁荣的主因。此期间，房价上涨相对缓慢，因当时房屋买卖以整栋为主，能够购买者极为有限，直到吴多泰和霍英东两位前辈分别创立“分层出售”和“分期付款”模式之后，物业交易量才迅速增加，这一阶段，虽然发展较快，但由于需求相对较大，没有出现投机和过热现象。
衰退原因
1950年6月朝鲜战争爆发，10月中国人民志愿军入朝参战触怒了美国，受美国操纵的联合国对中国大陆实行制裁、禁运，香港传统的支柱产业——转口贸易一落千丈，经济陷入萧条，刚刚开始繁荣的房地产市场受到波及，陷入萧条。
第二个繁荣期：1953年—1957年
繁荣原因
●朝鲜战争结束后，香港经济开始转型，不再依靠转口贸易，开始转向工业化；
●东南亚游资为躲避骚乱大量进入香港房地产市场；
●“分层出售”和“分期付款”的推广使个人购房门槛大大降低，刺激了需求；
●政府的旧城拆迁改造政策造成了新的“房荒”；
●政府的一些建筑条例有利于降低开发商的建筑成本如法定的楼层高由10尺6寸降低为9尺6寸，提高了建筑限高和容积率等。
●地产市场的繁荣导致了楼价和地价的暴涨，特别是地价涨幅惊人，主要商业区的地价不到一年涨幅超过100%。楼价虽然也有所上涨，但幅度要远小于地价，因为此时香港市民的收入水平普遍不高，能够买的起楼的人家极为有限，买得起楼的仍然是少数富裕的市民、中产阶级和和海外华侨等。
由于楼价的涨幅要远小于地价的涨幅，故对于地产商而言，购地成本较高，加上香港政府鼓励拆旧建新，因此，在老商业区拆旧建新成为开发商的重要选择，另一方面，为了降低地价成本，楼房开始向空间发展，一些11层以上的楼房开始出现，这些楼盘现在不算什么，但在当时，却具有革命性意义。
在地产市道繁荣的情况下，大量的开发企业出现（当时的香港习惯称房地产开发公司为置业公司），银行也开始积极进入房地产行业。
衰退的原因
●投资规模过大造成市场供过于求而市民的购买力有限；
●楼花买卖制度普遍化并产生了许多问题如炒楼花，挪用购房款等；
●政府开始对楼花买卖进行管制，如规定开发商必须有一定比例的自有资金才可以出售楼花，卖楼花的所得款必须存在银行的专门帐户，专款专用，不得挪作他用，否则将会面临惩罚；
●部分游资逃离出香港。
第三个繁荣期：1960年—1965年
经过两年短暂的调整后，香港的房地产市场于1960年又开始繁荣起来。1960年的投资额相当于1958年的2倍，地价、房价和租金大幅飙升。1962年房价的涨幅超过30%，租金的涨幅也在15——50%，物业的交易量比1958年增加50%以上。
繁荣原因
●工业化快速推进，经济开始起飞；
●人口快速增长，达到300万人，总需求增加很快；
●居民收入大幅度增加，购买力迅速提升；
●欧美等国家的资金以及东南亚的资金大规模进入香港，由于利润相对较高，大量资金涌入房地产行业；
●政府的一系列政策也间接刺激了地产市场的复苏和繁荣。
衰退原因
香港政府对1955年的建筑条例进行修改，对容积率作了更为严格的规定，同样的地块，就建筑面积而言，新条例比旧条例要减少20%，但是，这个条例没有立即执行，而是给了几年的缓冲期，到1966年才开始执行。许多开发商为牟取更多的利润，纷纷赶在新条例执行前报批发展计划和规划。其结果，市场供应量大增，严重供过于求，另外，大量资金进入房地产业，用于支付地价款和建筑工程费用。大部分发展商自有资金不足，均向银行贷款，银行纷纷提高利息，造成开发商成本上升和毛利润下降，在供过于求的市场形势下，许多地产商陷入困境。银行为了控制风险，除了加息外，还纷纷紧缩信贷，造成很多冒进的开发商因资金链断裂而倒闭，留下下一大堆烂尾楼和半拉子工程。此外，此期间，香港政局不稳，社会动荡，也使居民失去购房意愿。
第四个繁荣期：1968年—1973年，这是香港房地产市场的黄金时期之一。
此期间，租金全面上涨，三年间，租金上涨幅度在130-300%，政府出面干预也未能阻止租金快速攀升。房价和租金的飙升也带动了地价的剧涨，投机活动盛行，炒卖楼花现象严重，开发商为了追求更高利润，采取了捂盘惜售的举动。
繁荣原因
●香港经济复苏，产业结构开始转型，旅游、金融和商贸等行业迅速发展；
●大量热钱涌入；
●股市暴涨；
●政府的新市镇开发计划的实施；
●高档住宅首先复苏，带动中低档住宅价格上扬。
衰退原因
股市和楼市都弥漫着浓厚的投机氛围，狂热到失去理性程度，泡沫随时破灭，危机一触即发。1973年3月，以发现假股票事件为导火索，引发股民恐慌性抛售，股市从1774.96点急剧向下，到1974年12月10日，跌至150点的低谷，楼市也随此崩溃，楼价、租金大幅度下跌。
第五个繁荣期：1976年—1981年，这是香港房地产市场最重要的发展时期，一大批新兴地产集团崛起，纷纷上市融资，壮大实力，改变了香港地产的竞争格局。
由于经济发展迅速，住宅、商业、写字楼以及工厂、货仓等各种物业类型大量兴建，地价、房价和租金急剧上涨，投机之风盛行，楼花买卖普遍。小户型住宅单位受普遍，成交量大，价格升幅大，如1976年的平均售价是265元每平方尺，到1981年高峰期已经上升到1050元每平方尺，5年间涨幅将近3倍。香港府府大量拍卖土地，地价和政府的卖地收入急剧增加，如1976年政府的卖地收入是4.41亿元，1980年达到39.3亿元，增幅近8倍。地产公司掀起上市热潮，新兴地产集团如长江实业、新鸿基地产等崛起。
繁荣原因
●石油危机过后，香港经济迅速复苏，国际金融中心地位开始确立，大批国际金融机构纷纷到香港来开设分支机构，大批跨国公司也到香港设立分公司；
●人口也继续膨胀，带来了对商业楼房和高级住宅的大量需求；
●家庭结构开始转变，家庭小型化趋势明显，婚房需求也大增。
●中国大陆粉碎了“四人帮”，结束了十年动乱，开始推行“四化”建设，实行对内改革，对外开放的政策，在深圳、厦门和珠海设立经济特区，给香港人和投资者带来了极大的信心，地产市场紧跟着迅速复苏、繁荣，1981年达到高峰。
衰退原因
●楼价、地价升幅过快，投机氛围太浓，脱离了正常发展的轨道；
●世界经济衰退以及香港经济出现下滑；
●利率太高；
●港元贬值；
●有效需求不足；
●银行危机爆发；
●香港前途问题前景不明，人心不稳。
这次衰退纯粹是市场内外的众多因素造成的，政府并未出台措施进行干预。
第六个繁荣期：1985年—1997年，这中间又有短暂的调整，分别是1989年—1990年，1994年—1995年上半年。
香港地产市场经过了几年的低谷和调整，于1985年开始走出低谷，走向复苏。1989年1—3月，许多地区的房价普遍比1981年高峰时期的历史最高水平高出30%，政府的卖地收入大增。受香港经济结构转型和服务业快速发展的影响，写字楼严重供不应求，房价、租金急升，租金水平位列全球第三位，仅次于东京和伦敦。地产市场炒风再度兴起，代人排队，连续几个日夜排队和炒房号现象频繁出现，甚至出现因排队打斗并致人死亡的事件，比大陆2007年的景象还更胜一筹。许多外资财团、国际机构纷纷进军香港地产市场。
1989年以后，受大陆政治风波及经济紧缩的影响，香港经济和地产市场受到波及，出现回调，1991年，受到政府推出的第一期公务员置业计划和银行降息的刺激，地产市场再度回升，市场繁荣更胜过前一阶段，炒楼之风弥漫全港，现房市场炒房比例占55%以上，楼花（期房）达到70%。在社会舆论的压力下，政府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施（相当于大陆的宏观调控），包括：规定临时订金为总房款的5%，每人只可登记一次限购一套房，禁止使用授权书登记。措施出台后，售楼程序有所好转，炒风并未受到明显抑制，楼价继续急剧攀升。同年12月，政府再推出6项打击炒房措施，包括向买卖楼花者征收相当于总房款2.75%的税，禁止内部转让楼花，使用银行贷款成数由9成降为7成。1992年房价虽然继续上扬，但是调控措施逐渐见效，需求下降，成交量大降，炒风收敛，中小户型、低价格的住宅价格开始回调，但大型豪宅的价格开始攀升，开发商为了刺激购买，自行提供两成按揭，在豪宅价格的带动下，中小户型住宅的价格再度飙升，到1994年初，平均售价以达5000元每平方尺，写字楼和商铺的价格和租金随之上涨，商铺最高价格达到19万元每平方尺。
1994年上半年，香港地产市场明显过热，社会舆论强烈要求政府出面干预，政府随即出台了四项措施：增加土地供应，督促开发商的储备土地尽快开发，加快香港房屋委员会建房速度，给土地发展公司和房屋委员会提供贷款，使其可以推出更多的住宅，改善市场供应。政府还特别声明，这些措施只是第一阶段措施，若不见效，将出台更严厉的措施，在此情况下，楼市骤然降温，住宅价格平均下跌30%。经过一年多的调整，到1995年第四季度，房地产市场开始回暖，加上经济形势好转和按揭利率的大幅度下调，政治前途进一步明朗，市民和投资者从对于回归的恐惧转变到对于未来的憧憬，海外和内地资金也大量进入香港，推动香港房地产市场的又一次上升，同时，香港股市也形势一片大好，节节攀升。这次上涨也是由豪宅带动的。下面的这个例子很有代表性。1997年，新鸿基地产推出的一个项目，总共304套，在3日内竟然有27132个意向购买者进行登记，超额登记88倍多，创造了国内外楼房销售的历史记录，由于投机的普遍存在而得不到遏止，非理性炒作和投资催生了严重的房地产“泡沫”。
繁荣原因
中英两国在北京签订关于香港前途问题的《联合声明》，香港政治前途明朗化，香港市民和投资者对香港重新树立了信心，带动香港地产市场进入新一轮上升周期。1985年，《联合声明》签定以后，随着市场信心的恢复，地产业开始活跃，房价和租金逐渐回升，各类物业交易频繁，期间，1987年10月全球性股灾都未能阻止房地产市场的回暖。此外，香港经济成功转型并快速增长，市民收入水平较高，同时，银行利率水平降低，甚至出现了负利率，刺激了住房投资。
衰退原因
为了遏止炒房，改善严重供不应求的局面，香港政府宣布每年推出不少于85000套住宅单位供应市场，给开发商以重大打击，使市场产生了观望气氛，不再疯狂地抢房；此期间，又恰逢亚洲金融风暴发生，对东南亚国家经济造成沉重打击，也对香港的金融和整体经济产生了冲击，导致股市暴跌，同时，香港的汇率制度也受到冲击，再加上当时的利率水平过高，也抑制了购买力，诸多因素的作用使香港地产市场掉头向下，出现了衰退。国民生产总值也罕见地出现了负增长，经济陷入困境，房价跌幅将近70%，政府卖地收入也减少70%。开发商纷纷减价促销。地产市场从此进入严冬，至今还为完全恢复到1997年水平。要不是1998年以后，大陆房地产市场迎来了发展的“黄金十年”，给香港地产商提供生存与发展的新机遇，香港许多地产大鳄如长江实业、新鸿基、新世界等可能还在“过冬”。
二、大陆房地产周期
自90年代以来，中国房地产市场发展迅速，特别是1998年7月住房体制改革获得成功以后，伴随着中国经济、社会的快速发展和城市化进程，房地产市场也发生了根本性变化。在十几年中，中国房地产市场也经历了大起大落，特别是1992年——1997年南方沿海地区的房地产泡沫以及随后的萧条让人记忆犹新，个别地方至今未能抚平所泡沫破灭造成的伤害。
第一个繁荣期：1992年2月——1994年3月，以海南和北海为代表的城市和地区，房地产空前繁荣，房价和租金、地价暴涨，炒房、炒地风盛行，土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。
繁荣原因
邓小平同志的南巡讲话进一步鼓舞了人们对于改革开放的信心，中国经济开始复苏，西方国家逐渐解除了对于中国的制裁，海南建省并成为中国最大的特区、北海建大西南出海口，享有许多政策优惠，展示出美好前景，给了人们极大的想象空间，短时间内大量人员涌入海南等沿海地区，造成了房荒，银行资金巨量进入房地产行业，参与炒房、炒地，危及金融稳定和安全，信托投资公司和信用等金融机构过多过滥，短期拆借利率高达60%也不罕见。
衰退原因
处于住房双轨制阶段，人们的购房意愿和购买力都不强，市场缺乏最终需求。政府出台严厉的打压政策“十六条”，要求国有银行限期撤回所贷出、拆借的资金，否则领导要被撤职、坐牢甚至杀头，在强大的政策压力下，短期内银行资金纷纷撤走，炒房炒地失去了资金来源和承接者，真正的开发商资金链断裂，项目销售几乎停止，工程停工。在住房双轨制时代，没有推行银行按揭，老百姓购买力极为有限，失去炒家之后，市场立即陷入萧条。许多投机者也离开了，租金也骤然下降，下降幅度达80%，许多写字楼甚至免收租金，只要交纳物业管理费和水电费即可。
第二个繁荣期：1998年—2007年12月，这是中国房地产业发展的黄金十年，十年间，行业规模快速扩张，交易量成倍增加，房价与地价也成倍上涨，居民人均居住面积也增加了一倍有余，城市面貌发生了天翻地覆的变化，房地产业也成为国民经济的支柱产业，产生了一大批富豪和一大批积聚了相当实力的企业，政府、开发商和银行是主要的即得利益集团，老百姓分为两大集团，已经购房的也算是既得利益者，没有购房的显然是高房价和高地价的受害者。
繁荣原因
●停止实物分房，实行住房货币化，打破了老百姓指望国家分房的预期，给市场创造了巨大的潜在需求；
●银行开始实行个人购房贷款，放大了市场购买力；
●经济开始进入高速发展阶段，老百姓收入水平提高；
●快速城市化；
●较低的利率水平。
调整原因
●房价、地价上涨过快，对资源消耗过大，投资过热，危及国民经济；
●银行一肩挑着开发商和购房者两头，扩张过快蕴藏着巨大的金融风险；
●制度缺陷导致房地产行业财富创造机制畸形，拉大了社会贫富差距，造成了代内和代际的不公平；
●房价过高抑制了一定的需求；
●社会舆论压力太大，迫使政府不得不加大干预力度，几年来政府不断地出台宏观调控措施，特别是2007年9月27日出台的《关于加强商业性住房贷款管理的通知》所规定的第二套房贷款提高首付和增加利息的措施犹为见效。
三、香港房地产周期对中国大陆房地产市场的启示
综观香港自二战以后的房地产业发展史，可以总结出以下经验：
房地产市场与宏观经济形势、股市、利率和土地供应制度又非常密切的关系。在房地产市场处于繁荣期时，国际经济环境和当地的经济形势都处于景气时期，往往实行低利率政策，股市非常繁荣，热钱大量涌入，并导致投机风盛行，房价、地价和租金高涨。经过政府调控或市场自身的调整后，往往又会迎来新一轮更大规模的上升浪潮，房价、地价上涨到新的高度。在每一个循环周期，往往呈现出上升期长、回调期短的特点。在上升浪中，房价上涨速度远远超过居民收入增长幅度，买不起房的居民比例越来越高，迫使政府的保障面越来越大，土地垄断供应制度下，政府是房地产繁荣的最大收益者，获取了较高的土地收益，有能力给予更多居民保障。在房地产周期式发展过程中，行业重组和兼并加剧，集中趋势明显，一大批中小开发企业在行业发展过程中消亡。
对中国大陆房地产市场的启示
大陆在房地产总体运行制度、土地使用制度、管理制度和供应制度是在改革开放过程中从香港学习过来的，与香港具有一定的共性。香港房地产业走过的路，大陆也可能会走一遍。
土地垄断制度最后必然走向高房价和高地价制度，能够买得起商品房的人比例会下降，政府通过土地垄断，聚集了巨额财力，有能力解决越来越多人的住房保障问题。但是，大陆与香港最大的不同点在于，香港是一个城市经济体，已经完成了城市化进程，人口增长较为缓慢，政府的保障压力不会太大，至少不会越来越大。而大陆还处于城市化快速推进阶段，城市人口机械性增长很快，需要政府保障的人口会越来越多，即使政府实行土地垄断和高地价高房价政策，所积聚的财力难以满足住房保障的需要。
房地产市场与股市具有互动性，股市繁荣，能够为房地产企业提供重要的融资渠道并为市场带来巨大的购买力，股市萧条，房地产企业既失去了重要的融资渠道，又面临潜在需求的萎缩，现今，股市处于大熊阶段，走牛遥遥无期，因此，房地产企业若还想重温2006——2007年繁荣火爆的旧梦，无异于痴人说梦。
房地产有两大核心要素问题，一个是土地问题，另一个是金融问题，调控房地产市场最有效的工具也就是土地杠杆和金融杠杆。土地供不应求、低利率会带来地产市场的高涨和繁荣，增加土地供应、提高利率水平、紧缩信贷、提高按揭贷款门槛是抑制投机和市场过热的最有效武器。
住房保障制度能够解决许多中低收入居民的住房困难问题，增加社会和谐，但不能解决高房价问题，恰恰相反，政府住房保障的资金来源往往依赖于高地价和高房价的产生的收入。
从供应角度看，调整时期也就是地产商重组与兼并的时期，大批企业包括一些大型企业将在低谷期死亡，行业集中和寡头垄断化趋势不可避免。
高房价使政府时时面临巨大的舆论压力，政府的决策很大程度上受舆论左右，因此，出台的许多宏观调控措施具有应急性、被动性的特点，缺乏长远考虑。
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
