在今年初再现楼市“艳阳天”，2008年的第一个月，福州楼市的成交量有所回升，但是均价则有所下滑。
N福州大学房地产研究所
王阿忠博士 刘彦
海峡都市报《房产周刊》编辑部
成交量复苏 房价理性回归
2007年下半年央行六次加息、贷款额度骤然缩紧、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策，导致了楼市交易低迷。但各地楼市情况不同，一些地区(包括福州市)可能在观望结束和刚性需求的刺激下，在今年初再现楼市“艳阳天”，2008年的第一个月，福州楼市的成交量有所回升，但是均价则有所下滑。
[指数分析]新年新增长
图一
图1显示，从去年9月开始，随着银根紧缩以及政策的明细化，几个月来的福房指数涨幅趋缓，且在最后一个月有负增长的势头，而在2008年1月份，福州市福房指数涨幅较前几个月增大。从表1可以看到，2008年1月的福房指数为137.28，相比上月的135.14，1月指数上升了2.14点，月涨幅为1.59%，而与去年同期相比上涨了7.24%。从这些数据我们可以看出，虽然在各种政策的高压下房价有所控制，但在新的一年开始时，房价还是不依不饶地上涨了，可以说，开发商与消费者两者之间的博弈，是一种利益的博弈，最直接体现在房价上。
[量价分析]交易量增长市均价走低
图2
从表2和图2可以看出，1月成交面积与上月相比有所上升，这也许是福州楼市交易寒冬解冻的一个前兆，但是福房指数均价却大幅下降。1月住宅均价从上月的7603元/平方米下降至6877元/平方米，下降了726元/平方米，降幅为10.56%，主要是因为1月成交楼盘中一些中低价的楼盘所占比重逐渐增大，而且1月的楼市中有一个明显与以往不同的变化，就是一些经济适用房也跃身登入榜单了，如西园西一区、金山桔园二期、汇创名居二期等楼盘(见B3版表3)，而且，西园西一区、金山桔园二期等这些政府经济适用房项目的交易量在整个交易排行中占了很大的比重，从而将当月的住宅均价降低了十多个百分点，虽然一些高价楼盘的成交量也有突破，如融侨观邸、三迪·香颂枫丹等楼盘的交易量也很可观，但是终究没能改变均价下滑的大局。这体现了政府已经下大决心重视保障性住房的具体操作和实施，而一些单位也致力于开发经济适用房，这对于很多城镇低收入者来说无疑是福音，毕竟住房是个民生问题。
纵观2007年的房地产市场，其现象是由多种矛盾多年积累促成的，包括经济、政策、社会及舆论多方面因素综合作用的结果，在房价增长的大势中，政府宏观调控的力度又不断增强，以至于购房者和开发商都在岁末进入了观望期，双方的心理预期均发生了变化。而在2008年的第一个月，成交量有所回升，成交面积为15.70万平方米，相比上月，上升了3.73万平方米，涨幅为31.16%，这其中很大一部分是因为经济适用房的成交量剧增，如表3所示，政府经济适用房项目西园西一区在一个月内成交量达到281套，跃居成交量榜首。
由表3可见：1月份的楼盘成交金额排行榜中，上个月金山的楼盘占据将近一半的席位，已经占尽了风头，这个月就更是独领风骚了，位居榜首的融侨观邸，其成交金额高达31064万元，在榜单中遥遥领先，而且在所列榜单中，过半的楼盘均处金山，可见，金山板块不仅现在是开发商青睐的开发区域，而且其预期的开发潜力也越来越大。另外，东区借助政策这股东风，以成交大批经济适用房使其成交金额位居第二，而上个月受宠的市中心，这个月却格外冷清，除了位列第三的三迪·香颂枫丹外，没有看到其他楼盘的身影。
[产品分析]低价房进军市场 高价房坐山观虎
在观望结束和刚性需求的刺激下，再加上中小户型和低价位产品总价低的缘故，这个月中小户型和低价位产品的成交面积和成交金额自然都比较可观。而高端产品也因自身优势包括品质、配套、景观、交通等，依然占据一定市场份额。而从表4明显看出，越小的户型，越受市场的欢迎。180平方米以上的户型由上月的100套锐减到本月的53套，而90平方米以下的户型不仅稳居榜首，更是一路领先，由上个月的347套上升到568套，比上个月上升了221套，涨幅是38.91%，占总成交套数的38%。
从表5可以看出，6000元/平方米以下的产品，成交套数为676套，比上个月的业绩翻了一番，成交面积为6.58万平方米，占总成交量的42%，较上个月又上升了一个新的台阶。中间价位各档次的产品交易量都在回落，10000元/平方米以上的产品交易量却居高不下，而且大有一升再升的势头，由上个月的233套上升到本月的316套，增加了83套，成交面积也由上个月的2.49万平方米升到3.79万平方米，所占比率上涨3个百分点。在如今的市场环境下，市场已从卖方市场慢慢过渡到买方市场，尤其是当保障性住房大量入市后，市场将向两个极端发展。由市场自由支配的那部分商品房将出现严重的两极分化：中低端产品面临保障性住房的冲击，有可能被淘汰出局，但另一部分瞄准金字塔塔尖阶层的产品有可能价格还会更高，这也许就可以给本月楼市的现状一个合理的解释吧。
二手交易虽涨堪忧
从表6可以知道，本月二手商品住宅、普通住宅和别墅成交金额分别为26390万元、26047万元和343万元，其中，成交面积分别为82004m2、84188m2和516m2。二手商品住宅、普通住宅的成交面积与成交金额均有所回升，而二手别墅的成交面积与成交金额仍在继续下滑。
相对一手房市场而言，二手市场的供求是连续且多层次的，因此，只有二手市场才能够真正反映住宅市场的冷热状况。但是，从表7中可以看出，从9月份以来，二手房交易量已经连续3次下滑，而且去年11月份交易量剧减，随着天气转凉，整个二手市场交易一直在萎缩。本月二手房交易量虽然有所回升，但是成交量比起去年前几个季度，还是望尘莫及。
别墅价量同增
表8显示，福州别墅均价涨幅从上月开始趋缓，但是今年的第一个月并没有秉承这种趋势，而是较去年有了较大程度的飞跃，一举创下了新高，突破了12000元/m2，本月别墅均价为12393元/m2，较上个月的11274元/m2，上涨了1119元/m2，涨幅为9.03%左右。而在成交面积方面，本月成交了5528平方米，相比上月的4224平方米增加了1304平方米。本月的成交量是从去年10月份以来的最好业绩，或许楼市交易真的迎来了复苏的“艳阳天”。
[板块分析]市中心位居榜首
从表9可以看到，本月均价下降的板块明显多于均价上升的板块，这也是本月成交均价整体下滑的原因。市中心板块成交均价达到8794元/平方米，位居榜首，而上月的榜首北江滨本月位居第三，本月均价为7806元/平方米，金山板块借助其高价楼盘融侨观邸(成交均价为12510元/平方米)将其均价拉高，位列第二。其中西区板块因为成交大量经济适用房而使均价大幅下降。全市均价由于低价的经济适用房的巨大成交量而有所下滑。其余各板块成交均价变化不是很明显。
【东区板块】1月份东区板块成交均价为6248元/平方米，与上月的6242元/平方米相比略有上升，主要原因是，大量的经济适用房成交把该区的均价拉到平均水平，变动不大。
【金山板块】1月金山板块成交均价为7982元/平方米，略高于上月的7415元/平方米。主要原因是均价为12511元/平方米的江南水都七期占板块总交易量的31%，拉高了均价。
【仓山板块】1月份仓山板块平均销售价格为3135元/平方米，低于上月的4620元/平方米，主要原因是，本月占总交易金额22%的万升小区，均价只有1541元/平方米，压低了均价，同时别墅项目在交易榜单中消失，也导致整个板块均价有所下降。
【五四北板块】1月五四北板块成交均价为4508元/平方米，大大低于上月的7748元/平方米。
【市中心板块】1月份市中心板块成交均价为8794元/平方米，与上月的8779元/平方米相比增加了15元/平方米。主要原因是，交易金额之和占整个板块41%的三迪·香颂枫丹和君临天华等大盘的均价涨幅很小，基本维持原有价位。
【北江滨板块】1月北江滨板块成交均价为7806元/平方米，低于上月的8968元/平方米。主要原因是，本月交易金额达到板块总交易金额的62%的君临闽江公寓，其均价仅为8621元/平方米，同时占总交易金额25%的滨江北斗园、美伦茗园和滨江半岛等均价低至6000元/平方米以下，大大压低了整个板块的均价。
[热点分析]2008年福州楼市理性回归
2007年，福州的楼市可谓是一涨一落，跌宕起伏，让开发商和购房者都不知所措了，在2007年底，双双进入了观望期，使福州楼市交易进入冬眠期。新年伊始，楼市交易终于解冻复苏，希望是个好的兆头，但是，2008年福州的房价将何去何从，会不会出现拐点，很难预测。
从2007年下半年开始，国内房地产的政策与发展模式发生根本性的改变，这主要表现在两个方面：一是全面确立中国的住房保障体系，二是对房地产的投资和消费做出严格的区分，在这样的制度规则下，居民的居住要求会得到进一步关注与支持，而且将会严厉遏制国内房地产市场的投资与炒作，从政策方面看，国内房地产市场政策与房地产发展模式的根本性改变，一定会让中国房地产理性回归，这是谁也无法抗拒的。当然，福州市也会随着这大势的。
再从目前的一些现象来看，房地产市场的震荡已经开始了，一是国内几家大房地产中介机构倒闭，说明市场秩序混乱，房地产中介机构在盲目扩张过程中资金链绷紧。二是近期不仅出现了全国性土地拍卖大量流标现象，而且也出现不少地方土地拍卖的价格急剧下降，地价下降了，房价自然就理性回归了。福州市最近也发生了几起流标现象。三是房价方面，尽管各地变化不一，但是一些南方城市房价快速下跌已经是不争的事实，有些还是半年前就开始，房价下跌不仅表现在价格直接下跌上，而且表现在房价间接下跌上，如采取名目繁多的优惠促销方式。四是尽管不少地方的房价仍维持在高位，但是房地产有价无市，住房销售量急剧下降。
从国内外金融市场的环境来看，国内房地产市场的理性回归也是必然的。
首先，尽管美国次贷危机对中国经济的影响不会太大，但是它不仅打破了内地房地产按揭贷款为优质资产之神话，也改变了中央政策对国内房地产发展的看法，这一点也促使中央政府决心真正透过银行信贷来调整房地产市场，而且，随着美国次贷危机的进一步扩大，中央政府会更加密切关注这场金融危机对中国经济的影响。
其次，从紧的货币政策改变2007年以前内地房地产市场得以快速发展的环境，无论是信贷规模的从紧，还是利率的上升，都会对房地产市场造成较大的影响，因为，从紧的货币政策就是要通过央行信贷政策，来切断房地产投资者利用银行的低利率政策和金融杠杆来炒作房地产，因此，房地产市场的投资者及资金都会逐渐退出市场。
但是，对于福州来说，因为它自身的一些特点，房价的变数就更多了。首先，“海西”品牌增值楼市，海西建设已经成为一个全国的大品牌，海西的品牌价值必然落于有形之物，也就是地产上，所以我们对楼市也就有信心。第二，福建的经济总量持续攀升，再加上人民币的升值空间因素，福州的房价继续上升也是有很大可能的。第三，城市化带来了大量的购买力，侨乡购买力也是不容忽视的，所以，福州的房价还有继续上升的空间。但是近年来，国家一直在不断加大对房地产市场的宏观调控，政策的积极效应也正在逐步显现。因此，我们有理由以理性的心态，期待着楼市运行“软着陆”。
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