深圳的钉子户最贵，他们给全国其他的钉子户和专拔钉子的人，都树立了一个思考的标杆。

　　有了《物权法》牛钉才能硬

　　2007年10月29日,在蔡珠祥夫妇家拆迁工作顺利进行时,最后剩余的两个对拆迁补偿不满的拆迁户在住宅楼上挂起了条幅。12月11日,在开发商同意以楼换楼后,最后钉子户搬离蔡屋围。

　　经过与开发商一年多的商谈和对峙，蔡屋围“钉子户”蔡珠祥夫妇终于同意搬迁了。对于过千万元巨款的补偿结果，蔡珠祥笑着说：还算满意。

　　夫妇两人与开发商的对峙，原本是一场蚂蚁与大象的博弈，然而，谁是蚂蚁谁是大象最后反而越来越模糊。

　　该开发商以前开出的价码也不菲，否则不会99%的人最后都顺利搬迁。但一年多了，开发商就是奈何不了蔡家夫妇，钉子户在孤楼四周一度还种菜悠游度日。

　　其实，开发商所作所为均有明确的法律依据：

　　2001年10月17日，深圳市第三届人大常委会第十一次会议出台文件，力图将农民房合法与否的界限定在1999年3月5日，之前的确认产权，之后的永不承认，予以拆除。

　　2006年，深圳颁布的《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》明确规定：原村民住宅建筑用地不得超过480平方米，超过480平方米在法律上即为违章建筑。在深圳的梳理行动中，违章建筑均会被强制无偿拆除。

　　但开发商和蔡珠祥双方谈判的基础，均是蔡家实际的779.81平方米的农民楼。

　　“如果是政府用地，我们肯定无条件配合。可是，开发商建商品房赚钱，凭什么就一定按照他提出的价格赔偿？”对此，倔强的蔡珠祥愤愤不平。

　　蔡珠祥的思维逻辑是：“建金融中心是商业利益，所以我根据《物权法》可以和他们谈判。”

　　眼看要拔钉国家禁强拆

　　尽管蔡珠祥对《物权法》也有自己的理解，但从头至尾，蔡珠祥的要求没有得到任何司法部门或者政府层面的认可。在法律层面上，开发商咄咄逼人。

　　2007年5月13日，深圳市政府没有支持蔡氏夫妇的行政复议，维持了国土房产局的拆迁补偿行政裁决。2007年6月18日，蔡珠祥把深圳市国土房产局告上法院，要求撤销房屋拆迁补偿行政裁决书，遭到败诉。8月中旬，深圳市罗湖区法院受理了深圳市国土房产局的强制执行申请书。国土房产局的理由是“以避免公共利益及其他被拆迁人合法权益所受损失进一步扩大”。

　　蔡珠祥回忆说，他当时听说蔡屋围村干部准备了上百个盒饭，计划让上百人参与强制拆迁他的房子。

　　但9月21日，形势急转直下。开发商满足了蔡珠祥的最初提出的几乎所有要求。次日，过千万元的巨款打入蔡的账户。蔡当即同意搬走。有人推测，开发商态度陡转，可能和2007年8月18日，国土资源部要求各地禁止行政命令强制拆迁有关。

　　牛钉已被拔博弈刚开始

　　仔细看来，蔡屋围金融中心钉子户被拔掉，既是一个结束，也是一个开始。蔡屋围钉子户风波中，表面上是开发商和钉子户之间的对峙，而背后其实暗藏着深圳市政府和城中村原住民的博弈。

　　业内人士介绍，在原住民与深圳市政府的拆违博弈中，深圳市政府尽管一次次想强行拆除越来越多的违建，但实际上深圳诸多农民楼的建筑面积几乎均超过了480平方米。

　　一位不愿透露姓名的官方人士曾表示：原村民触犯法律是不争的事实，而政府考虑更多的还是社会稳定和民生等问题，为此付出的代价无法量化。

　　在蔡屋围的改造中，蔡珠祥不仅突破了市政府480平方米的底线，通过与开发商的一年对峙，他还实现了原村民利益的最大化。他手中无法上市交易的779平方米农民房，最终几乎按照新上市商品房的价格，“卖”给了开发商。

　　没有流血冲突，这是一个圆满的结束。但同时这也是一个可怕的开始。据了解，2005年官方数据统计显示，深圳特区内共有行政村房屋4.23万栋，以每栋480平方米的法定宅基地建筑面积计算，特区内的违章建筑至少有108.46万平方米。如果按照国土资源和房产管理局2006年上半年商品房9373.73元每平方米的价格计算，则需要动用101.66亿元巨资才能拆除这些违章建筑。这占2006年财政收入的1/5.

　　将来做牛钉或无肥肉吃

　　而随着岗厦等城中村改造的步伐加快，深圳旧城改造在一定程度上才刚刚开始。但是，蔡珠祥做钉子户获得过千万元赔偿的钉子户效应在放大，关外新一轮的抢建风潮也闻风而动。

　　一位不愿透露姓名的旧城改造开发商表示，政府不可以再对违章建筑持模棱两可的态度，否则钉子户的滚动效应可能使深圳旧城改造举步维艰。在之前的旧城改造中，政府为了效率，为了规避政治风险，也可以说为了构建和谐社会，在一定程度上放弃法律原则，最终没有选择强制拆迁，做了很温情的选择。但政府也会在另外一个现实前面付出更大的代价，并为此买单。政府不能无限度地容忍，而应该考虑如何及早将旧城改造纳入法律程序中进行。

　　该人士同时表示：国家正在制订和完善城乡规划、拆迁管理的法律法规。整体趋势是：无论是公共利益拆迁还是商业改造，将统一采取政府征用的方法，归属城市建设无条件征用。而后国家根据市场评估统一标准，再进行规划和控制。

　　随着制度的完善，将来的旧城改造中，对补偿标准期望值很高的农民超出实际利益的幻想可能会落空，各方将不得不回归理性的态度进行博弈。

　　-新闻回放

　　★2007年5月13日，深圳市政府维持了国土房产局对蔡珠祥房屋的拆迁补偿行政裁决。

　　★2007年6月18日，蔡珠祥把深圳市国土房产局告上法院，要求撤销房屋拆迁补偿行政裁决书，遭到败诉。

　　★2007年8月中旬，深圳市罗湖区法院受理了深圳市国土房产局的强制执行申请书。

　　★2007年9月22日，在与开发商签订了补偿协议后，过千万元巨款划入蔡珠祥账户，引得全国众多钉子户纷纷来深圳向两人取经。

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