2007年10月北京二手房价格指数1132.23点，环比上涨0.996%
一、2007年10月北京二手房市场成交量及成交均价变化分析
2007年10月北京市二手房价格指数为1132.23点，环比上涨0.99%，成交量几乎与上月持平，市场整体变化不大。从07年整体走势来看，9、10两月没有出现预期的“金九银十”，今天的成交高峰期反而出现在6月和8月，这主要是由于从9月份开始北京市整体二手房均价过万，10月均价仍然小幅上涨所至，价格的上涨压制了一部分的需求。
从中大恒基市场研究中心分析来看，未来两个月的成交量会有所下降，市场进入一个相对理性的周期，但是价格仍将保持高位运行，价与市形成博弈。建议置业者选择一些具有潜力的区域购房，以此增加抗风险能力，如：大兴南、天通苑北等地区。
二、2007年10月北京各行政区域成交量及成交均价变化分析
10月份北京市13个行政区中二手房成交量最高的前五个区域分别为朝阳、海淀、丰台、昌平和通州，昌平主要集中在天通苑和回龙观两个区域，通州集中于成铁沿线周边，这些卫星城的发展大大分担了城区的人口，同时也带动了这些地区二手房市场的活跃。通州和昌平的天通苑、回龙观二手房均价都在8000元左右每平米，两地的二手房成交量和均价上涨都是非常迅猛的，价差与城区逐步拉近，而城区的西城、东城均价分别达到了16000和14000，这也是促成了北京市13个行政区整体二手房均价持续高位运行的一个主要原因。
三、北京市朝阳区2007年10月成交量及成交均价变化分析
据中大恒基市场研究中心数据显示，2007年10月，朝阳区的房屋交易量继续领跑其他行政区，成交量环比上涨4.7%；平均交易价格环比上涨10.9%。
10月朝阳区成交状况图中，亚运村、管庄、劲松、朝青、亚北分列一至五名，其中亚运村、管庄、朝青的交易量排名相对上月而言变化不大；交易量方面，亚运村、亚北、劲松的增长速度较快，涨幅在20%以上。
环三环区域交通持续改善房产价格差异小
和平里、国展区都是典型的“环三环”区域，一直是人们关注的重点，交易量也一直保持着“稳中有升”的态势。但是这两个区域的房产呈“近三环”和“远三环”位置分布，交通差异较大。近三环区域依托三环主干道，交通便利；远三环区域交通不便，出行受限。13号线开通后，很好地改善了和平里，国展交界区的交通环境。10月开通的5号线在和平里区域通过，给该区域出行带来便利。正在建设中的地铁10号线、机场至东直门线、连通三环、四环从国展至望京的曙光路等，对于这两个区域而言都是利好因素。所以人们不再用交通条件来衡量区域内房产的价值，位置略偏但房龄较新，房子较老但位置优越，房产交易价格的高低价差在2000元左右，区域内房产价格差异较小。随着城市改造工程的进行，以及交通环境的改善，为这两个区域房产市场提供基础设施的升级，给逐步成熟的区域商业提供了更大的发展空间，区域的宜居特性越发明显。
奥运创造房产新热点
随着奥运会的临近，城市功能得到改善，城市整体形象得到提升，奥运场馆周边的综合环境相对以往改变巨大，受此影响，亚奥板块的房产市场越来越火。十月，亚运村区域的交易量遥遥领先于其他区域，位居朝阳区第一；亚北区域交易量位居朝阳第五位，但与第三、第四位差距较小。交易价格方面，亚运村区域环比上涨11.6%。与之相临的亚北、芍药居区域价格增长也相对较快，环比上涨分别为10.2%和10.6%，但是交易均价方面与亚运村相比仍有较大优势，因此无法在亚运村区域完成置业的人群，可将购房需求转向北侧的亚北区域或者东侧的芍药居区域。亚运村周边区域的房产保值增值前景同样乐观。
区域联动促使劲松区交易快速提升
十月，交易量变动最大的是劲松区域，交易量环比上涨3.4%，交易量排名上升3位。这主要是因为周边区域房产需求联动导致的。如CBD区域，虽然是大家向往的居住生活区，但是区域价格对人们的购买力要求较高，部分经济实力相对较弱的置业者需求南移，选择在劲松购房；通州区域，房价增长迅速，房屋单价直逼市区，价格优势越来越小，因此原本想在通州安家的部分人群将购房需求内移，转向位置优越的劲松区域。
“金融新政”助推东部板块交易再创新高
9月27日，新的金融政策发布，贷款购置“第二套住房”首付比例提高，同时需要支付高额的还款利息。中大恒基市场研究中心调查显示，在金融新政的影响下，大量次新房进入市场，次新房供应量环比增加2.3%。次新房放量主要是因为，次新房从购买之初至今累积的房产价值已达到投资客户的心理预期，部分投资客为避免更为严厉政策带来不必要的收益损失，纷纷抛售手中房产；而部分为改善居住条件的自住客户，也开始挂牌家中的小户型房产，寻求大房子安家。东部板块的朝青、管庄区域，房产开发集中在2000年以后，次新房较多，占到该区域可交易房产的53%。十月房源的放量给想在东部板块置业的人群更多选择，同时本月7日新行的地铁票制改革，以及月底发布的地铁六号线建设规划，都是该板块发展的利好因素。人们对东部板块的关注进一步提高，供需两旺的市场环境让东部板块的交易量在十月达到新高。东部板块凭借其在朝阳区的地理位置和区域发展特性，成为城区东扩和CBD人群居住转迁的首选之地，因此在政策的支持和CBD的发展下，东部板块的潜力价值将逐步提升。
四、北京市海淀区2007年10月成交量及成交均价变化分析
中大恒基市场研究中心数据显示：海淀区本月因为受到十一长假的影响，所以在成交量方面与九月基本持平，五棵松成交量上涨明显，环比九月上涨9.32%。而在成交均价方面全部看涨，环比九月上涨1.87%，本月成交均价为13958.46元/平方米。其中涨浮最大的是世纪城区域，为2.45%，其次是五棵松区域为2.24%。其他的区域都在1%左右。
十月成交热点：五棵松区域
随着奥运会的不断临近，北京奥运场馆周边地区，房价走势可谓是“突飞猛进”。五棵松自被确定为奥运会场馆区域以来，该区域的房价一涨再涨。目前，该区的二手房均价在1.3万元/平方米左右。
区域内的五棵松体育馆和五棵松棒球场是奥运的比赛场观，由于举办奥运会的需要，场馆周边居住环境得到改善，提高了居住品质。预计到奥运会召开前还有一定的上涨空间。场馆周边区域的房价会随着奥运的临近而继续上扬，良好的生活配套和奥运效应是吸引购房者的主要原因。
十月涨浮热点：世纪城区域
占着西四环有利地势，交通方便，临近中关村商圈。区域商业气氛浓厚，有金源燕沙亚洲最大的购物中心，教育资源丰富，如人大幼儿园，人大附小，家长希望孩子从小得到良好教育的用心得到满足。良好的交通，购物，教育，娱乐，休闲等设施，使得世纪城区域均价最高，达到16023.03元/平方米。
公园环境吸引消费者：如紫竹桥区域内的紫竹院公园和航天桥区域内的玉渊潭公园
交通方面，两个公园同在西三环边上，公交线路都较为密集，玉渊潭公园临近地铁1号线，更有利于上班族出行。从区域交通的发散性方面，紫竹桥区域连通着西直门、中关村，而玉渊潭公园则是通过阜成路连接着三环内西单、金融街商圈与石景山区域；从发散性来看，紫竹桥区域更好。
配套方面，紫竹桥公园周边配套主要是面对中高端消费群体，比如金源shoppingmall、万柳mall等，周边高档酒店众多，如香格里拉饭店、友谊宾馆、紫玉饭店、世纪金源饭店，奥林匹克饭店等。而玉渊潭公园周边配套则以民居生活为主，主要配套有长安商场、百盛购物中心，城乡贸易中心、翠微商场等，医院有万寿路医院、解放军总医院、水利医院、武警总医院等。两个区域定位不同，配套都能满足各自需求，不过由于玉渊潭公园到西单、王府井等商圈更便利，比较之下，玉渊潭公园周边配套更佳。
二手房方面，紫竹桥公园周边存量房以年代在2000年后的二手公寓为主，目前成交均价15000元/平米左右，其中人济山庄等观湖公寓，均价可以达到20000元/平米；区域成交比较活跃的小区有人济山庄、光大花园、曙光花园等。玉渊潭公园周边存量房则以公房为主，单价在14000元/平米，区域成交活跃的公房小区主要有翠微北里、普惠南里、柳林馆南里；二手商品房则只有颐源居等少量几个，售价可达15000元/平米。
综合两个区域来看，交通便利，配套齐全是两个区域的共同特点，而且区域内都有公园，但紫竹桥区域在成交量上明显比航天桥区域多，这主要是因为紫竹桥区域内二手房年代在2000年以后，以商品房为主；而航天桥区域是以公房为主，年代较早。所以紫竹桥区域更受消费者青睐。
五、北京市丰台区2007年10月成交量及成交均价变化分析
据中大恒基市场研究中心统计数据显示：2007年10月丰台区二手房市场仍然延续上月量价齐升的市场态势。成交量比重环比上月上涨0.15%，以18.27%紧跟朝阳区、海淀区之后，列居成交量比重排名第三名。成交均价1123.41点，环比上月上涨3.36%。拉动整体市场成交量上涨的片区是丰台桥南片区、马家堡片区和洋桥片区。拉动成交价格指数上涨的区域有六里桥片区、青塔片区和方庄片区。成交价格指数环比上月上涨幅度分别为6.99%、5.99%和4.80%。
统计数据显示：本月成交量上升的区域最主要的特点是交通便捷、社区配套完善。丰台桥南片区本月成交量涨幅最大，环比上月成交量上涨14.98%，位居北京二手房成交量涨幅最大的片区排名的第二名。怡海花园交通便捷，社区配套完善的特性尤为显著，成为本月拉动丰台桥南成交量上涨的主力楼盘，在北京二手房成交量涨幅最大的十大楼盘排名中，仅次于天通苑排名第二，环比上月成交量涨幅10.00%。
拉动本月二手房价格指数上涨的方庄区域本月二手房指数呈现以下两个特点。第一、均价涨幅相对较大，继上月上涨显著后本月继续攀升，环比上月上涨4.80%。第二、方庄片区最高成交价和最低成交价价差相对较大。主要表现在地铁5号线轨道周边的二手房价格指数相对较高，远离5号线轨道的房屋价格指数相对较低，涨幅也相对较小。轨道效应影响显著。
交通便捷、社区成熟，怡海花园备受青睐：随着人们生活品质的提高，消费者对占据生命三分之二时间的居住条件也提出了较高的要求。为了节约出行时间成本，交通是否便捷成为消费者购买房屋时最为关注的一方面。而社区配套设施是否完善，环境是否优雅也同时成为消费者关注的焦点。在这种需求的推动下，位于丰台桥南片区的怡海花园在丰台区众多二手楼盘中脱颖而出，它紧邻四环，小区周边超市、学校、医院应有尽有，因此备受消费者青睐。
六、北京市近郊二手房成交热点区域2007年10月成交量及成交均价变化分析
据中大恒基市场研究中心统计数据显示：2007年10月北京近郊热点区域的成交变动中天通苑、回龙观和古城区域成交量小幅攀升。天通苑片区本月成交量显著提升后，在成交量排名中超过以往排在其前的旧宫、和义片区位居第二名。古城片区成交量超过鲁谷片区作为石景山区本月热点，位居北京近郊部分热点区域成交量排名的第七名。成交价格指数方面，回龙观片区和古城片区交易价格指数本月涨幅较大，价格指数环比上月上涨幅度分别为15.52%和13.83%。
市场研究分析认为：天通苑片区和回龙观片区成交量小幅攀升的原因是，自今年8月《国家关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》出台，对经济适用房的二手房交易进行严格管理以来，经济适用房房源供给开始减少。部分房源供给者和客户需求者走入了观望。但是经济适用房相对于其它属性的二手房房源而言具有显著的价格优势，一直受到消费者的青睐。在经过了短期的观望之后，买卖双方都相信国家将加大力度对二手经济适用房交易进行干预，认为未来市场不确定的因素将带来更多的利空，交易热情高涨，成交量出现小幅攀升。古城片区已购公房房源相对较多，一直以来都以空气清新、环境优雅、社区配套成熟，居民素质相对较高以及近邻地铁一号线交通便捷等优势吸引着众多消费者。10月以来北京地铁票价统一改为2元，降低了出行成本，该区域的二手房市场也随之红火，成交量出现了小幅的攀升。
七、北京2007年10月54热点区域成交量比重及成交均价变化分析
八、北京2007年10月成交量上涨排名前十大片区成交分析
据中大恒基市场研究中心统计数据显示，2007年10月各成交热点区域继续9月的发展趋势：城区老热点继续升温，近郊区等因为价格过高成交量涨幅放缓。五棵松、丰台桥南、天通苑的成交量上涨均接近或超过15%。成交量上升图显示成交量上涨前十大片区除天通苑、亚北外都属城八区范围。
出城潮受郊区高房价抑制二手房成交向老热点片区回流
在10月，郊区的二手房成交量增长明显放缓，主要表现在通州及昌平(除天通苑)地区。东城、西城因为供应量比较平稳，成交量增长也比较有限。据“中大恒基”统计数据分析，通州、昌平二手房成交量环比9月下降3%左右，东城、西城成交量下降6.5%左右。朝阳、海淀、丰台三大二手房成交“热点城区”成交量进一步上涨。整体市场呈现出明显的非内城老热点区域增长超过郊区及内城四区。
从2004年来中心城区二手房价的相对高位以及严重的供需不对称让一部分需求向外转移，退而求其次转向朝阳、海淀、丰台等边缘城区，才出现了“出城潮”；而近两年昌平、通州、大兴等郊区县大量次新房源涌入市场，这吸引了大量初次置业年轻人的青睐，但是在这几年的高速发展已经使这些区域的二手房价明显超过了区域的实际价值。郊区二手房总价低的优势也已经不再明显。而且这些近郊区的二手房供应中大量的五年内次新房增加的交易成本没有体现的房价增长中。交通压力及配套不足问题也进一步显现，但这部分群体的购买力主要还在边缘城区，因此又进一步刺激边缘城区成交量上涨。使得朝阳、海淀、丰台三区二手房市场受益匪浅。
交通改善及奥运利好主导十月二手房热点区域
在本月成交热点区域中有两类地区增长比较迅速：五号线开通及地铁票制改革带来的轨道交通沿线包括：五棵松、亚北、天通苑、西直门、阜外、宣武、古城。以及奥运会场馆所在地：亚北、五棵松、松榆里、古城。
自10月7日，地铁实行2元单一票制，规定票价为每人次2元，不论乘车距离长短和换乘次数，也就是说现在的票价由以前的单线2元、3元、换乘4元、5元均调整为2元，下调的幅度约为1-3元，地铁票价的下调后人们的出行成本降低，使得轨道沿线房产取得成本出现“隐性下降”，一家三口按照22个工作日计算，如果在通州与13号线沿线上班及居住的话节省交通成本达到660元！这对于轨道区域房产的发展无疑是一个重大的利好。地铁票价下调后的不到一个月时间里，中大恒基市场部研究中心调查显示轨道沿线房产的客户需求同比上月出现了2成以上的增长。
奥运场馆周围的房产在即将进入08年也当然越来越火热：特别是亚北、五棵松、古城等受到交通及奥运会双重利好刺激的区域，中大恒基市场研究中心预测这些区域的二手房市场还将进一步快速发展。
从具体热点区域来说：
亚北区域：
配套完善价量双涨，亚奥区域是奥运场馆最集中的区域：奥林匹克公园、国家游泳中心、国家体育场、国家体育馆都在这一区域内.交通是亚奥区域市场的最大利好，除现有交通干道外，四号线、十号线、奥运支线将与现有的一号线、环线、城铁13号线以及正在建设的五号线在区域内多个地点交叉并.预计今年年年底，全部地铁线路建成通车后将极大地缓解亚奥地区的交通拥堵状况。亚运村区域的配套设施已相当成熟，大型购物场所、餐饮一应俱全；银行、医院及健身场所遍布其周。奥运商机促使这里休闲娱乐设施建设进程也明显加快，区域整体生活配套越来越齐备。奥林匹克森林公园的建设极大改善了该地区生态环境，再加之北环水系改造工程、温榆河及周边地区的环境治理，使得原有的环境和居住优势在与绿色奥运建设结合.
今年来亚奥区域的二手房市场呈现出了“价量双涨”的情况，10月成交量与9月上涨了10.11%.而价格更是由去年同期的9000元/平米，上涨到目前的10800元/平米，上涨幅度达到了21.3%，后市还将继续高速发展。
天通苑地区：
5号线的开通给了本区域很大的发展空间。地铁5号线与天通苑成熟社区非常近，而天通苑又主要以经济适用房为主，二手房买卖有政策限制，因此，当地居民和许多年轻人在太平庄附近购房。本区域除地铁5号线以外，这里的每个分社区之间都有公交班车，出行也非常方便。
商圈配套：这里有北京市规模最大的居住社区——天通苑，天通苑无论是商业购物、体育场馆、娱乐休闲场所等应有尽有，配套非常完善。
租金状况：一居1200~1500元/月？套，户型50~70平米；二居1600~2000元/月？套，户型80~90平米。三居2000元/月？套左右，户型100平米以上。
居住人群：在这里居住的大多是年轻的上班族。
买卖价格：6000~8000元/平米，一居50~70平米，二居80~90平米，三居100平米以上，户型齐全，房屋较新。
推荐项目：天通苑是这里最大的居民区，天通苑北三区、天通苑太平家园、天通苑东一区、天通苑西三区。
五棵松地区
五棵松地处石景山区，作为京城的老城区，由于其重工业区的性质，导致人们对它的印象总是环境差、交通不方便，其实在石景山良好的居住环境也形成了众多成熟的社区。
中大恒基市场研究中心数据显示：五棵松的二手房价格一般维持在8000至10000元／平方米之间。地铁站周围的房产均价已经超过9500.大部分是已购公房，房屋多为上世纪80年代建造的砖混住宅，以二居室为多，面积一般在50至70平方米。经过多年的建设发展，各种配套设施都比较完善，并且西部地区集中了包括中央电视台在内的众多国家大型的企事业单位，受交通及价格等因素的考虑，石景山房地产已经逐步被买房人所重视。2008年的奥运会又给石景山的地产带来了新的契机。三个奥运会场馆将坐落于此。
房源稀少成交周期短，目前这区域的二手房市场已经进入稳定期，但依然受到到奥运的强大影响，其房价仍保持着比较高幅度的增长。但是因为本区域供应房源比较老，而且新项目少使区域内二手房源少，本区域的二手房成交速度比其他区域房源明显快很多，通常只要挂牌在2周内肯定可以达成交易，而其他区域的二手房成交的普遍周期一般在1个月左右。预计到奥运会召开前还有20%的上涨空间.购买者需要关注的地方是，本区域的规划变动比较多，而供应的房源中40%以上是90年前的老公房，所以要考虑拆迁的问题。
九、北京2007年10月成交量上涨排名前十大楼盘成交分析
2007年10月，北京二手楼盘市场整体稳中有升并且相较9月升幅不大，但具体到各个楼盘，成交量增涨还是有一定变化的。在2007年10月成交量上涨排名前十大楼盘中，除前两名外，其他楼盘都有较大变化。
2007年10月，北京二手房成交量排名前十名楼盘中，天通苑社区仍远远领先于北京其他楼盘，处于成交量第一，同时，成交量比9月增涨了13.6%。怡海花园由9月的第三变为10月的第二，成交量增涨为10.0%。其他8个楼盘均为9月未上榜楼盘，其中尤以方庄芳群园以较9月13.6%的增涨排名成交量第三。
天通苑社区由于房屋储备量大的同时购买需求也较多，成交量仍居于高位，再加上天通苑社区的交通优势，公交网的完善，地铁5号线于10月初开通，交通的利好也持续拉动了10月份的成交量。另外，天通苑的社区状况成熟，配套设施完善，由于以上的原因，天通苑10月成交量比9月份增长13.6%。另外，因为房价一路攀升，天通苑二手房屋的价格优势和可选户型的丰富也拉动了本地区的成交量。
成交量排名第二的怡海花园，成交量比上月增涨10%，怡海花园位于西南四环边，价格相对较低，交通便利，小区建设也比较成熟。怡海花园小区内中小学校、幼儿园、老年大学、医院、超市、书店、美容店、美发店、洗衣店、健身中心、装饰公司、菜市场、餐饮店等商业服务设施齐全。
成交量高的其他8个楼盘主要分布在南二环三环附近、东三环四环附近和亚北区域，这几个楼盘的成交量快速增涨说明轨道交通附近地区都有较大的增长趋势，交通状况依旧是消费者主要考虑的内容。唯一不同的是排名第七的永泰园，永泰园位于清河镇，八达岭高速旁，在此置业居住者多为在上地、昌平等地区工作的IT业、高科技产业人群，也有小部分在北城三环四环工作，考虑价格因素来此置业。随着北部经济发展，在清河附近居住者大量增多，此地区一手房、二手房以及房屋租赁价格也一直在上涨。
通过以上内容我们可以看出，今年10月，轨道交通的拉动效应依然存在，而经济发展区域带来的“群居”效应也应引起我们注意。
十、北京2007年10月成交均价上涨排名前十大楼盘成交分析
2007年10月，银行房贷新政策出台，提高了“二套房”的首付和利率，在一定程度上平抑了房屋价格的快速增涨，但由于此政策限制的是消费者拥有多套住房，因此，对消费群体多为自住的二手房市场交易影响不大，二手楼盘价格仍稳中有升。
在10月成交均价增涨最大的十个楼盘中，有7个楼盘均价达到10000元/平米以上，而且都在以6%左右的速度稳步增涨。位于东二环附近的幸福家园均价已经达到了16000元以上。由价格变动图可以看出，北京二手楼房市场均价在10000元—12000元/平米的楼盘是涨幅最为明显的。
在这十个楼盘中，地域分布比较广，几乎遍及北京的热点区域，除了二三环沿线的幸福家园(东)、石榴园(南)、万年花城(南)、恩济里(西)、知春里(北)、安贞里(北)以外，轨道交通最大的受惠地区北苑家园，朝青版块的低价楼盘晨光家园和一向少受关注的颐和园地区稻香园、大兴清欣园都赫然在列。
价格增涨最明显的楼盘是安贞里(11%)和稻香园(9.2%)，这两个楼盘都位于北部地区，价格上涨当然是奥运经济的拉动所致，安贞里作为早年的高档社区，周边配套完善，社区环境好，又靠近奥运村，在建中的地铁10号线将于此通过，各方面得天独厚的优势无疑带动了本区域二手房的价格，现在安贞里二手房价格已经达到了12000元/平米以上。
成交量最大的天通苑社区10月份房屋价格增涨仍持续上月增涨速度，环比9月增涨6.3%，相对增涨并不明显，上月房屋交易价格增涨速度较快的东部三环以外地区，也只有晨光家园一个楼盘上榜，东部地区整体价格平稳。
综合来看，2007年10月价格趋于平稳，增涨平均，没有狂涨的楼盘或区域出现，北京二手房市场价格属于较为理智的状态。
十一、北京二手房市场2007年10月成交面积比重构成分析
中大恒基市场研究中心数据显示，本月成交房屋面积区段主要集中在60~80㎡，成交比重为24.35%；以及40~60㎡，成交比重为23.10%。80㎡以下中小面积的房屋成交占了总成交量的50%以上，可见现在居民购房多数只能满足基本住房需要。
近几个月以来在房屋价格迅速攀升的同时40㎡以下超小面积房屋及140㎡以上高端房屋成交量都有较大幅度上涨。居民购买力出现两极分化的情况。
居民购买力受限，降低要求迁就房价：从07年6月以来，40平米以下超小面积房屋成交量逐渐放大，至今年10月份40平米以下房屋成交量占总成交比重的3.3%，高于9月百分之二十，且目前尚在登记购房的客户中仍有大量此类房屋的需求，若非受到房源供应的限制，成交量比例将会更大。由此可见房价日渐增长的同时，低端客户群体的购买力并没有得到相应的提升，部分购买力较低的刚性客户被迫降低购房标准向超小户型房屋转移。
股市资金流入楼市，引爆楼市高端效应：房价的大幅上涨并没有影响到所有客户的购买行为，在超小户型成交量上升的同时，成交量涨幅同样惊人的还有140平米以上的户型。7月，仅有8.5%的客户购买140平米以上的高端房源，8月成交比重提高到11.5%，一个月内提升了三个百分点。之后一直稳步上升，至10月为止，该类房源的成交比重已经达到12%。房价攀升的同时大面积户型成交量依然提升，说明高端客户群体增多。同期股市已经在五千点以上高位运行。料想是两年牛市带来的财富效应近期兑现，获利群体在大盘高位运行，股票市场风险难以控制时选择了将证券资产变现转入楼市，激发楼市高端市场火爆。
物业税预期压抑120-140平米购房意愿：通过对几个面积区段对比发现120~140㎡一直保持着较低的成交量。物业税的开征在业内是个一直都没有停止过的话题。对物业税征收标准的猜想一般都在面积上大做文章，说法多为针对140平米以上房屋征收或对120平米以上房屋进行征收。140平米以上房屋的购买人群多为购买力较强的高端群体，此类客户购房已经不是为了满足基本的生活需要，更多的考虑到了生活品质方面的问题。他们可以接受为提升生活品质而付出较高额的资金，物业税预期没有改变该群体的购房意愿。
120~140㎡多为三居室，购房者集中在三代同堂的家庭，主要需要三居室和一个较大的客厅作为活动空间，但物业税对此类客户来说仍是一笔不小的额外支出，导致了物业税预期对这个区段的购房者造成心里压力。此类客户多向两端的面积区间移动。
五年后掀起换房潮，“第二套房”政策面临考验：10月数据显示一半的房屋成交集中在八十平米以下的房屋。从面积上判断，此类房屋多为一居到两居室，对于新婚夫妇或三口之家来说，此类房屋正好能满足基本生活需要，五年后随着新婚夫妇成为三口之家，三口之家购买力增强、孩子长大、接父母同住等原因，都会有更高级的住房需要，届时必然会引发一轮较大范围的换房潮，导致五年后的二手房交易市场更加活跃。由于这些客户为置业升级客户，购房者多为购买家庭的第二套房屋，现行的第二套房贷款政策执行将面临考验。目前各银行对第二套房贷款标准的执行已经各不相同，国有银行多采取严格的控制标准以避免贷款风险出现，而国有商业银行与外资银行为了争夺更大的市场份额对第二套房的界定均较为宽松。五年后出现换房潮时，大量的优质贷款将对各大银行形成巨大吸引力，现贷款标准较高的银行有望降低第二套房贷款的门槛。
十二、北京二手房市场2007年10月成交价位比重构成分析
中大恒基市场研究中心数据显示，07年10月份北京市成交房屋中房屋总价值在60~80万之间的比重最大，接近三成。房屋总值在40万元以下的房屋由六月份的10%下降到10月的不到4%。百万元以上房屋成交量大幅上涨，140万元以上房屋成交量更是由六月的6.38%上升到10月的13.9%，整个翻了一番。
京城购房门槛日渐提升，难觅四十万元以下房屋：随着房屋单价的上涨，房屋总值也水涨船高的高位运行。四十万以下的房屋成交量由六月份的10%下降到现在的不到4%，而且多分布于远郊区域。以现行贷款多为百分之三十首付计算，外加各项税费及装修费用，客户需手持三十万现金才能够买到一套勉强符合理想的房屋，以北京市平均三千六百元每月的工资计算，刨除日常生活费用，三十万元需要三口之家两个劳动力积累七年才能达到。北京市购房门槛日渐提高，普通收入阶层的居民对房屋的购买力面临考验，住房保障体系的亟待完善。
北京三成房屋价格超过百万，高端购买群体仍有潜力：今年六月份以来百万元以上房屋成交涨幅很大，四个月时间内成交比例由15%上涨到32%，至10月份时成交占到北京市房屋的三分之一。此类房屋成交量迅速上涨且仍呈上升趋势，中大恒基市场研究中心数据显示，购买房屋的客户中有接近一半的客户没有通过银行贷款而是选择了自己全款购房，可见高端购买群体仍有潜力。
十三、北京二手房市场2007年10月成交均价比重构成分析
6月份以来单价6000元以下的房屋成交比例已经由15%下降到3.5%，单价六千元以下房屋多分布于房山、昌平北七家镇等远郊区域；单价万元以上房屋由25%直线上升到55%。CBD周边更是出现大量每平米两万元以上房源的成交；北京市房价由低位区间迅速向高位区间移动。
CPI持续高位运营，居民向楼市寻求资产保障：06年10月北京市平均房价为7176元/㎡，07年4月房屋均价突破八千元，从七千元上涨到八千元用了6个月的时间。突破八千元之后一直稳步上升，至07年8月突破九千元，达9240元/平米，房价从8千元上涨至9千元历时4个月。而07年9月份房屋单价直接突破万元大关，从九千到一万元仅用了一个月的时间。房价一路上涨，在多次加息及上调存款准备金率的货币政策调控下，完全没有上行压力，一次比一次更快的突破人们的心里压力位。
主要是由于今年三月份CPI突破3%以来，CPI在国家三番五次的货币政策调控下依然我行我素的暴涨不停，7月以后一直在5%上居高不下，9月更是达到了6.2%。CPI屡创新高使得通胀压力进一步加大，导致民众为了使资产保值争相购买房产，高涨的房价被购房者毫不犹豫的接受。若CPI继续维持高位，预计08年3月北京市房屋均价将突破一万两千元大关。
十四、北京二手房市场2007年10月付款方式比重分析
“中大恒基”市场研究中心对于10月份成交客户中付款方式进行了统计，数据显示，全款购买二手房客户占总数的42.37%，商贷客户占总数的50.99%，而公积金贷款占总数的6.65%。环比上月，全款客户增加一成左右，公积金客户提高近两个百分点，而商贷数量明显减少。“中大恒基”市场研究中心分析：
央行屡次加息以及提高第二套房首付比例及利率刺激消费者全款购房
截止到目前为止，央行已经加息四次，并有传言，年内还有可能再次上调贷款利率，这让贷款购房者不得不考虑自己的还款能力以及购房成本。尽可能全款是够买总房值在70万以里的消费者的首要原则。同时在10月份，各个银行对“第二套”房的定义以及提高细则纷纷出台，政策的明朗让很多消费者明确了购买意想和付款方式，“中大恒基”市场研究中心认为，提高首付及利率对于属于限制范围之内的购房人群的影响还是比较大的。如果要购买总价80万的二手房，在提高首付前，按照银行指定评估机构为这套房子评定的价格进行批贷，一般来说，评估值为成交价格的9成，也就是说银行给这80万的房子最多评到72万，最高能贷到72万的8成，也就是57.6万，所以，买这套房子需要付的首付就是80—57.6=22.4万，再加上将近10%的各种税费，要想买这80万的房子，先期最少准备30万。如果提高首付到四成，先期最少要准备45万。这一下子就要多拿出十几，二十多万，同时贷款月供也将发生变化，如果是等额本息，目前二手房贷款执行的利率是优惠利率，是基准利率的9成，而新的金融政策执行后，利率却是基准的1.1倍，在利率上，高了22%。所以不论是前期投入还是后期还款对于消费者来说都带来了不小的经济压力。
银行收紧银根以及公积金流程简化是贷款人数增加的主要原因
中国银行以及光大银行等明确在其界定“第二套”住房时剔除了公积金贷款，这就让很多属于银行限制的“第二套”贷款范围之内的消费者自然而然动用自己的公积金进行贷款。“中大恒基”市场研究中心调查数据显示，被限制人群中三成人意想第二套房用公积金贷款。同时公积金贷款流程的“瘦身”也缩短了其办理时间，“中大恒基”金融部分析，公积金贷款的流程主要变化是评估环节的前置。以前公积金交易流程是，买卖双方签订合同之后、客户交齐首付款、然后到公积金管理处进行初审、初审完当天送至公积金管理处指定的评估公司进行借款人信用评估及抵押物的评估。在整个交易过程中，送审评估的时间较长。因为，如果买卖双方配合的话，一个星期左右就能办理完。但如买卖双方中任意一方有突发事件，那么整个评估过程就有可能会延期。而如今，改变后的公积金贷款交易流程是，买卖双方签订合同之后，先进行借款人信用评估及抵押物的评估。所以对于客户而言，新流程下一次性集中办理较为麻烦的环节之后，能够节约不少时间，更加方便客户贷款。
以上两个原因是公积金贷款数量增加的主要原因，“中大恒基”市场研究中心预测，未来几个月内，受到其贷款额度上限的提高等利好影响，公积金贷款数量还将有所上扬。
市场研究中心
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