金沙洲楼市再次成为关注热点

　　10月13日至11月17日，广州市有8宗地块挂牌出让，其中金沙洲推出的4幅地备受关注。这4幅地将在限套型、限房价的基础上，采用竞房价、竞地价的方法出让，这是我国首次运用“双限双竞”模式进行土地出让，是对解决房地产发展的症结问题和全国土地拍卖模式改革的一次重要尝试。

　　合富辉煌市场研究部运用数学模型，推算出发展商为了保证预期盈利所能接受的最高楼面地价及总价，把地价与房价之间的关系明晰化。有关人士认为，这种全新的土地出让方式可以真正起到稳定房价的作用，因为地价、房价和利润在“双限双竞”的前提下是相互制约的，其中某一方的利益不能实现都可能导致流拍。

　　广州新的土地出让规则最重要的价值，或许就在这种对多方利益的平衡和兼顾上。

　　“双限双竞”引发一串疑问

　　发展商结成价格同盟怎么办？

　　有没有可能会出现发展商联手抬高整体价格，或者发展商联合起来均不参与报价的情况呢？当然政府会引入评估所进行评估，但如何合理定价仍然是关键。万一真的碰到发展商联合不参与报价的情况，建议政府可运用手中的规划审批权，让发展商参与进来。"。

　　偷工减料问题如何解决？

　　由于限制了房价，也意味着发展商的利润将受限，偷工减料的问题可能会比较严峻。只有规划审批园林绿化、装修标准等问题时有严格清晰的规定，才能防止发展商钻空子“堤内损失堤外补”。

　　10月13日，广州市政府发出公告，将于11月拍卖5幅“双限双竞”土地，其中4幅金沙洲地块合计用地面积超过31万平方米，均位于金沙洲新社区的南部。这4幅商品住宅用地将在限套型、限房价的基础上，采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让。另一幅地则位于花都新华镇风神大道北，除了有限房价、限地价的要求外，还限定了销售对象，规定东风日产乘用车公司员工有购买该地块所建房屋的优先权。

　　广州“双限双竞”开全国先河

　　今年8月，广州市曾计划将萝岗区科学城的两幅住宅地块以限套型、限房价的方法出让，但确定限价的理由和标准未作充分说明，由于当时萝岗区的商品住房均价只有5000元/m2左右，新地块所拟定房价6000元/m2的最高限价未获得市场的认同，最终该“双限双竞”卖地计划不得不押后举行。

　　今年9月初出让的金沙洲和昌岗路地块是以“限户型”的方式出让，但出让成交价创出新高，成为推高十一黄金月房价的主要原因之一。可见，仅限制户型或房价都不能较好地解决稳定房价的问题。

　　根据有关计划，“双限双竞”地块将占到未来五年市场供应量的43%，经济适用房、廉租房占14%，市场开发的商品房占43%，因此“双限双竞”将是未来最重要、最主流的拿地方式。

　　土地出让寻求新利益平衡点

　　以“双限”方法推地并不足以确保满足无房群体的购房需求，从政府的出让地收入和发展商的利润里挤出的较低房价的住宅应该由什么人购买？这显然是一个新问题，或许更完善的土地出让政策应当是一个限套型、限房价、限对象的“三限两竞”的土地出让制度，比如像这次同期推出的花都新华镇风神大道北地块的出让。

　　合富辉煌市场研究部有关负责人表示，11月17日的土地拍卖，其实是推倒旧有的利益格局寻找新的利益平衡点的过程，很多问题值得深入关注：发展商会否联合抬价或联合流拍？政府如何确定合理限价？如何监控发展商降低装修标准、园林绿化标准？将来二手房转让如何设限……

　　何谓“双限双竞”？

　　是指在限套型、限房价的基础上，采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让土地。竞投分两轮竞价，第一轮竞房价，并确定最高限价。从竞买人报出的房价中剔除最高报价和明显偏离市场价格的报价后，取平均值作为未来房屋的最高售价；如果全部报价均明显偏离市场价格的，则市政府确定最高售房价格。凡认可该售房最高价格的开发商，可继续参与第二轮竞地价程序，价高者得。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。