广州自9月起向非普通住宅开征土地增值税
以后，市民要将手上建筑面积超过144平方米的“非普通住宅”转手，不仅要交营业税和个人所得税，还得多交一笔至少几万元的土地增值税。这是记者日前从广州税务部门获悉的，针对“非普通住宅”征收的土地增值税从9月开始在广州正式执行。
根据有关规定，市民卖楼时，建筑面积在144平方米以上的住宅单位须按卖楼价全额征收3%或者增值差额的30%-60%征收土地增值税。也就是说，这类大面积单位的二手交易成本将大大增加。如近期天河北成交的一套150多平方米的单位，业主须交纳的各项税费高达10多万元。
土地增值税9月正式执行
据了解，广州市税务部门以前只对商业物业的二手交易征收土地增值税，并不涉及住宅，从9月开始，“非普通住宅”也开始要求缴交该税费。
记者致电广州市“12366税务咨询热线”和房管局调房站咨询，工作人员表示，土地增值税本来就是个人销售房屋时涉及的税种，并不是突然增加的。只是自去年开始国家定出“非普通住宅”的标准，今年7月份国家税务总局对“非普通住宅”征收土地增值税做出了补充说明，而广州市税务部门在今年9月份正式执行该规定。
按两种方法征收
据了解，目前市民在海珠区、芳村区交易中心进行非普通住宅二手交易，在递件时已经要求提供上一手购房发票原件，市交易中心在递件后、完税时由调房站进行核对征收。不能提供的，必须由业主本人或代理人签写具结书，声明不能提供发票，同意交纳增值税，这时调房站便对业主全额征收3%的土地增值税。如果能够提供上手购房发票，调房站便会进行核计，看是否有增值，有增值的按“增值额”的四级超率累进计算，缴交土地增值税。如果没有增值的，则需要到地方税务局，开一张《免税证明》回来，这样才能办理过户手续。
具体计算方法为：
第一种，不能提供上一手购房发票的，非普通住宅土地增值税＝[转让收入-转让收入×90%)×30%(即转让收入全额×3%]
第二种，提供上一手购房发票的，非普通住宅土地增值税＝[转让收入-上一手发票价格(每年加计5%)-相关税金]×适用税率。“适用税率”为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%-100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%-200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”
何种交税方法更划算
对于第二种计算方式，提醒市民注意的是，土地增值税征收的金额除了受增值额的影响外，还受买入和卖出的时间长短影响。如果距离上一手交易时间越长，土地增值税的金额也越少。因征税可扣除的买入价部分是按每年加5%来计算的，距离上一手交易时间越长，可扣除的费用就越大。以目前交易价为70万元的单位为例，该单位的发票价格是50万元，即如距离上一手发票的交易年限是2年，单位增值差额为：70万元-50万元×（1＋10%)＝15万元，距离上一手发票的交易年限是3年的，单位增值差额为：70万元-50万元×（1＋15%)＝12.5万元。另外，“相关税金”则包括上一手交易所交纳的契税和印花税等，业主须提供相关的完税证明。
举例而言，以一套原购入价100万元、卖出时房管局的评估价为150万元的物业计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为4.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。因此到底是按照全额的3%交税还是增值额的30%-60%都要根据具体的交易案例而定。
但是有一点值得指出的是，目前“非普通住宅”二手交易中所产生的费用主要包括营业税和土地增值税两个部分，而“非普通住宅”的营业税在征收时，如果转手交易时间超过5年的，按照交易价格超额的5.5%征收，5年以内的则按照转让价格全额的5.5%征收。所以如果市民出售交易时间已经超过5年的144平方米以上住宅单位，还是提供发票“有着数”。
真实个案
150万豪宅税费高达14.25万
近日，市民陈先生将其位于天河北一套建筑面积150多平方米的住宅单位出售，交易价格约150万元。业主和买家约定各付各税，由于单位属于在5年内转手交易，陈先生须缴税款包括交易价格1%的个人所得税、5.5%的营业税约9.75万元。
在递件时陈先生被告知还须缴纳非普通住宅的土地增值税，因不能提供购房发票，他还须缴纳房款总额3%即4.5万元的税款。也就是说，陈先生出售价格150万元的单位，税款高达14.25万元，接近楼价的10%。
市民声音
避免购买144平方米临界点住宅
目前二手交易过户判断是否需要征收土地增值税的标准是，单位面积是否超过144平方米，有准备换楼的市民告诉记者，如果土地增值税将大幅度增加购房成本，会尽可能避免购买面积刚刚超过144平方米的单位，避开征税。
名词解释
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)而就其增值部分征收的一种税。纳税人是转让房地产并取得收入的单位和个人。
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