2025年以来，公募REITs市场迎来新一轮增长热潮，其中消费基础设施类REITs表现尤为亮眼。

在这波行情中，易方达华威农贸市场REIT（下称，华威农贸市场REIT）成为市场焦点，其二级市场表现远超预期，引发投资者广泛关注。

作为国内首单以农贸市场为底层资产的消费基础设施REITs产品，该基金自2025年1月13日上市以来，基金价格一路上扬。截至8月底已累计涨幅达71.39%，成为年内表现最好的C-REITs产品之一。

更重要的是，华威农贸市场REIT的成功，也标志着农贸市场这类传统资产正在获得资本市场的重新定价。

二级市场热浪

在市场对稳健收益产品需求持续升温的背景下，华威农贸市场REIT在二级市场掀起了一阵投资热潮，成为2025年消费REITs板块中当之无愧的"明星产品"。

它受追捧的程度不仅体现在价格涨幅上，更反映在市场参与度和流动性等多个维度。上市首日，该基金开盘即以30%的涨幅涨停，全天成交金额达2665.5万元，换手率达到5.49%。

而截至2025年5月20日，该基金收盘价为5.188元/份，相较3.027元/份的发行价累计涨幅达71.39%。

由于涨幅过大，华威农贸市场REIT因偏离基准价首次达到70%而触发临时停牌机制，这一现象在REITs市场颇不常见，充分显示了市场对其投资价值的认可。

进入下半年后，市场热情依旧不减。7月8日高点的数据显示，华威农贸市场REIT基金开盘价达到5.765元/份，溢价率高达90.5%。

后续虽然经历了一波下滑，但到最新一个交易日9月19日，该基金收盘价仍录得5.434元/份，溢价率维持在接近80%水平，远超基础设施公募REITs市场的平均溢价水平。

据统计，在目前74只公募REITs产品中，仅有少数产品上市以来实现累计涨幅达到80%或以上，华威农贸市场REIT是其中之一。而仅观察消费基础设施公募REITs行列，华威农贸市场REIT也是涨幅最好的产品之一。

机构投资者的深度参与是推动华威农贸市场REIT持续走强的重要力量。

资料显示，该基金首发战略配售比例高达75.32%，其中保险资金占比35%，社保基金占比15%，银行理财子占比20%，其余为券商资管和私募基金。这种以长线机构资金为主的投资者结构，为基金的稳定运行提供了坚实基础。

2025年4月1日，华威农贸市场REIT就发生一笔大宗交易，成交量400万股，成交金额1772万元。大宗交易的出现，通常意味着机构投资者对其长期价值的看好。

机构投资者如此积极参与，源于在当前利率持续下行的市场环境中，华威农贸市场REIT的收益特性显得尤为突出。

根据招股书披露，中介机构预测基金2025年现金分派率（年化）可达6.25%，2026年预计为6.48%，2027年进一步提升至6.72%。

这一收益率水平显著高于长期国债、AAA级企业债以及主流红利指数的收益率，成为低利率环境下机构资金配置的重要选择。

农产品批发市场如何体现稀缺属性

易方达华威农贸市场REIT的底层资产——福州华威西营里农产品交易中心（下称，华威农贸市场），凭借独特的区位优势和不可复制的资源禀赋，展现出显著的稀缺性，是基金受捧的核心原因之一。

资料显示，该项目位于福建省福州市仓山区海峡奥体商圈，交通位置优越，毗邻福州二环、三环以及福州南高速，紧靠福州地铁5号线“台屿站”。

该市场由原鼓楼区西营里市场搬迁而来，于2013年12月投入使用并持续扩展。目前总用地面积9.3万平方米，总建筑面积9.89万平方米，可租赁面积约7.54万平方米，入驻租户402家。

按照行业标准，农产品批发市场以交易商品的种类范围来划分，可分为综合型批发市场和专业型批发市场两种类型；

按农产品批发市场的城乡区位分布，可分为产地农产品批发市场、销地农产品批发市场和集散地农产品批发市场三种类型；按农产品批发环节关系，则可分为一级批发市场、二级批发市场和三级批发市场三种类型。

按此分类，华威农贸市场属于显著具备二级批发市场特征的、综合型、销地农产品批发市场项目。

据了解，华威农贸市场采用"批发+零售"的混合经营模式，既承担着区域农产品集散功能，又服务终端消费者。市场内设有水产品、冻品、干货/调味品、肉禽、蔬果、冷库（冷链仓储区）、仓储、海鲜美食体验、电商直播等7栋建筑、12个专业交易区，形成了完整的农产品流通生态体系。

统计数据显示，项目服务范围覆盖福州全市及周边地区的超800万消费人群，年交易额突破100亿元。

图片来源：华威农贸市场REIT基金招募说明书

从资产价值构成来看，项目评估总值达14.82亿元，其中土地价值占比约40%，建筑物价值占比60%。

收入方面，据了解，农产品批发市场经营模式以场地租赁为主，市场向租户出租经营场所，提供运营服务，并收取租金、综合服务费、停车费、广告费等收入。

具体而言，华威农贸市场项目首层主要作为各类农产品集中交易区；非首层（1号楼负2层、1号楼2层、2号楼2层和3层）主要是海鲜美食体验区、仓库和电商直播基地；另外还有冷链仓储区。

项目首层是华威农贸市场营收的核心所在。“商铺出租一直很稳定，一层商铺甚至一铺难求。” 福建华威集团相关负责人在接受采访时曾介绍。

招募说明书显示，假设满租状态下，项目首层租金收入占总收入比重72.43%；非首层收入占13.95%；冷链仓储区域由于刚竣工，在招募说明书公布时尚未有租金收入提供。

这种收入结构既保证了基础收入的稳定性，又通过增值服务提升了整体收益率水平。例如非首层的租金单价的复合增长率（2020年至2024年6月30日）就显著高于首层。

行业发展趋势也为农产品批发市场这类资产的价值提升提供了有力支撑。

据悉在农产品供应链中，行业上游由农民专业合作社、农场和农产品生产基地构成；中游由批发市场和物流运输组成，负责农产品加工和分销；下游则由超市、综合电商等零售销售市场构成。

华威农贸市场所属的农产品批发市场，就明显处于中游的枢纽地位。根据全国城市农贸中心联合会统计，目前国内通过农产品批发市场销售的农产品占比约70%，是农产品流通的主要渠道。

国家统计局数据也表明，2023年我国农产品批发市场交易额达6.53万亿元，同比增长6.8%，占全国农产品流通总量的70%以上。

据中研普华产业研究院发表的《2025-2030年中国农产品批发流通行业发展趋势分析及投资前景预测研究报告》指出，受益于城镇化率提升及居民消费升级，生鲜农产品需求稳步增长，预计未来五年，农产品批发行业将保持7%以上的增速，包括预计2028年将达9.2万亿元。

在更大的层面观察，这份报告还预测，2025年全国农产品流通行业市场规模会突破16.45万亿元，占社会消费品零售总额的20%以上。到2030年，市场总量将达25-30万亿元，年复合增长率8%-10%。

庞大的市场容量，为占据农产品流通重要环节的批发市场的持续增值提供了广阔空间。

另一方面，近年来农产品批发市场行业正处于从规模扩张转向存量优化与现代化升级的转型阶段，这倒逼行业参与者们逐步加快业态创新的步伐。

就近发展中央厨房、主食加工、净菜加工等业务，或融合了餐饮、体验、文化等多元功能的复合型市场占比越来越高。

如上所述，华威农贸市场也积极顺应这一趋势，通过引入“1层采购、2层加工”模式的夜市海鲜美食馆、能通过年货节、线上直播等活动提升客流量的直播基地等创新业态，不断提升收益能力。

值得注意的是，该项目还承担着重要的民生保供功能。作为国家商务部127家重点联系市场之一，华威农贸市场是福州市政府指定的重要农产品保供单位和流通节点。这种准公共基础设施属性进一步增强了其经营的稳定性和抗风险能力，例如能享受较低的税负成本。

2025年确定性收益加持

资产如此之“硬”，华威农贸市场REIT在二级市场的出色表现，归根结底源于其底层资产带来的确定性收益。由于农产品批发市场的必需消费的属性，即使在宏观经济波动时期，食品消费仍保持刚性需求。

2025年中期报告数据显示，基金在报告期内（1月13日至6月30日）实现营业总收入5291.07万元，毛利率72.23%，净利润2019.5万元，净利润率达38.2%。与去年同期相比，营业收入增长12.2%，净利润增长25.3%。

其中，2025年上半年，与底层资产挂钩的营业收入合计4901.65万元，租金收入3809.77万元，占营业收入比例77.72%。

截至报告期末，基础设施项目可供出租面积轻微增长至7.6万平方米，实际出租面积7.11万平方米，出租率约93.55%，平均租金单价为132.35元/平方米/月。

图片来源：华威农贸市场REIT基金招募说明书

按上图计算，华威农贸市场2020年-2024年6月末逐段时间的平均租金单价分别为141.63元/㎡/月、167.75元/㎡/月、172.25元/㎡/月、158.9元/㎡/月和159.6元/㎡/月。

总租金单价有逐步下滑的趋势，但可以看出主要原因还是非首层和冷库新业态的加入，导致整体租金被拉低。

但从长期业绩记录来看，华威农贸市场仍具备出色的经营稳定性。而且冷链物流是农产品批发流通行业未来发展的重中之重，十四五规划亦明确加强农产品冷链物流基础设施建设，因此不得不发展。

更值得关注的是，2021年至今，项目租金收缴率连续多年保持100%或近乎100%水平，这种收缴记录在传统意义上的商业地产领域较为罕见。

另租约结构方面，项目的稳定性优势更加明显。据招股书显示，截至2024年6月30日的现有租约中，75%的合同期限超过3年，2027年之前的合同到期率不足10%。租赁合同平均剩余期限为6.13年。

到2025年上半年末，租赁合同平均剩余期限还有5.31年。这种长期的租约结构为未来现金流提供了高度可预测性。

展望未来，随着多项工程的完成和业态升级措施的落地，华威农贸市场的收益能力有望进一步提升。

据披露，目前华威农贸市场正在进行的升级工程包括华威西营里农产品交易中心南区（华威厨具酒店用品交易中心，定位餐饮厨具用品、中央厨房、冻品预制菜、仓储和商业配套）、华威建新花卉交易中心、华威西营里蔬果一级批发市场等。

这批项目总规模近30万平方米。按照计划，它们是华威农贸市场REIT的扩张资产。

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