观点网 中报季，华安张江产业园REIT是为数不多出租率高增长的基金，虽然这是因去年同期低数值所致。
根据张江REIT披露的中期报告，该基金上半年收入为7221.68万元，经营活动产生的现金流量净额为5343.92万元，净利润-1627.12万元，本期现金流分派率2.2%，年化现金流分派率4.43%，期末基金份额净值2.7275元。
张江REIT基金经理于业绩说明会上解释，导致净利润为负的原因主要是折旧摊销金额较大。折旧摊销金额较大主要由于对以成本法计量的投资性房地产科目使用的会计估计所致，折旧摊销金额每年基本维持平稳，预计在经营稳定的情况下年度净利润也将维持平稳。
他称，净利润为负不影响张江REIT可供分配金额，因为可供分配金额的计算中会加回折旧摊销，即不影响实际分配给投资人的收益。
公告显示，该基金于2025年中期的累计可供分配金额为6000万元，累计单位可供分配金额是0.62元每份。
出租率提升
产城园区评论获悉，报告期内，张江REIT持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目，其中张江光大园为首发项目，张润大厦为扩募项目。
从运营情况上看，截至6月末，该基金持有的2个项目整体出租率由去年同期末的81.88%提升至93.03%（张江光大园91.66%、张润大厦项目94.39%），同比提升13.62%；期末租金单价水平则从上年同期5.56元/平/天下滑至5.48元/平/天（张江光大园5.45元/平/天，张润大厦为5.5元/平/天），同比下滑1.47%；租金收缴率为98.56%。
据悉，张江板块内以集成电路、生物医药、人工智能为主导产业。在租户行业分布上，截至报告期末，张江REIT的基础设施项目租赁业态分布主要为集成电路41.22%、TMT（含在线新经济）22.87%、金融科技13.81%、先进制造业12.18%、产业服务配套2.24%、医疗及生命科学0.71%，其余部分为空置待租。
期末平均剩余租期方面，上年同期为859天（张江光大园为800天、张润大厦为914天），本期末为684天（张江光大园为647天、张润大厦为719天），同比下滑20.37%。
在出租率方面，张江光大园和张润大厦在2024年三季度到四季度之间，完成比较大的“爬坡”。其中，张江光大园项目出租率从上年同期78.94%提升至6月末91.66%，同比提升16.12；张润大厦项目从上年同期84.81%提升至94.39%，同比提升11.29%。
但相较出租率大幅提升，项目租金水平则有所下滑，张家光大园项目租金水平从2024年6月末的5.5元/平/天，降至2025年6月末5.45元/平/天，降幅约为1%；张润大厦租金水平从2024年6月末5.61元/平/天下降至2025年6月末5.5元/平/天，降幅约为2%。
供应挑战
这是竞争所带来的。
目前，产业园区目前普遍面临供需带来的挑战。据戴德梁行研究部相关统计，上海商务园区共发展形成了11个核心板块，分别为张江、漕河泾、金桥、杨浦、临港浦江、陆家嘴软件园、临空、市北、御桥、周浦康桥与长风板块。
截至2025年上半年末，上海全市商务园区办公总存量达到1465万平方米，其中张江板块总体存量占比最大，约为31%，合计约454万平方米。未来至2027年，预计上海商务园区市场新增供应量将达到160万平方米，较高的新增供应水平从一定程度上将打开各板块间的竞争格局。
据统计，2025年度上半年末，张江板块商务园区的整体平均租金达到4.59元平方米天，环比下降，高于4.08元平方米天的全市平均水平；整体空置率为33.8%，环比上升，高于31.24%的全市平均空置率水平。
另据了解，在租金水平上，张江板块整体租金水平高于全市平均水平，为4.59元/平/天，上海产业园平均租金水平为4.08元/平/天，环比和同比均有所下滑。
张江REIT负责人表示，张江区域未来两年新增供应比较大，市场存量的增加将一定程度上带动区域产业园竞争升级，入驻企业选择空间更大，部分企业开始寻求降低租赁成本的机会，项目未来运营将面临一定挑战。
但她也认为，长期来看，随着集成电路等板块内的核心产业的培育转化为有效租赁需求以及区域集中供应释放后供需逐步恢复平衡，基础设施项目仍有一定的发展空间。
另据了解，张江REIT持有的两个园区周边主要新增供应量集中于该基金原始权益人及其关联方张江高科和张江集团。
她称，在未来运营中运营管理机构与原始权益人关系协调能力，将成为应对周边新增供应挑战的核心要素。
在市场关注的REIT扩募方面，她回应称，张江非常重视张江REIT这个资本平台和未来的发展，希望能逐步扩大这个资产上市平台的规模，提高管理效率和产品的流动性，分散基金的投资集中度。
所以，一方面会维护好REITs已持有的两个资产的运营各项指标，给市场信心；另一方面在条件允许的情况下，会择机挑选符合要求的资产推进第二次扩募相关工作。
产城园区评论获悉，，张江REIT于2025年7月16日收到原始权益人后续增持计划，原始权益人拟通过二级市场买入或交易所认可的其他方式进一步增持该基金份额，累计增持金额合计不超过2亿元（含此前已增持金额）。
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