观点网 赶在8月的最后一个晚上，禹洲集团终于披露了2025中期业绩数据。

2025年上半年，禹洲实现合约销售金额37.29亿元，较2024年同期的43.46亿元同比下降14.21%，降幅较2024年上半年（同比2023年降13.32%）基本持平；合约销售面积25.46万平方米，较2024年同期的27.93万平方米，同比降8.85%；合约销售均价1.46万元/平方米，同比微升5.7%，主要因长三角、大湾区等高均价区域销售占比提升。

2025年上半年，禹洲集团长三角区域的合约销售达人民币20亿1938万元，占集团整体合约销售金额的54.16%，依然是禹洲集团合约销售贡献占比较大的区域。大湾区的合约销售总额为人民币9亿4374万元，占销售总额的25.31%。环渤海区域及海西经济区合共实现合约销售金额达人民币4亿1946万元，占合约销售总额的11.25%。西南区域及华中区域，合约销售总额为人民币3亿4593万元，占总额的9.28%。

从季度表现看，一季度受益于“小阳春”行情及政策刺激，销售略有支撑，但二季度市场情绪转弱，拖累整体表现，与行业“前高后低”趋势一致。

业绩双降

收入方面，2025年上半年，禹洲总收入23.97亿元，较2024年同期的63.78亿元同比大幅下降62.42%，主要因期内交付物业面积减少：上半年交付总建筑面积27.84万平方米，较2024年的44.26万平方米同比下降37.1%，较2023年上半年的84.45万平方米更是减少了67%。

从收入结构看，物业销售仍是禹洲集团收入核心来源。报告期内，物业销售收入21.74亿元，同比降64.52%，占总收入的90.73%；交付均价7810元/平方米，同比2024年的1.38万元/平方米降43.6%，主要因2025年交付项目以华中、环渤海等区域刚需盘为主，而2024年同期长三角高价改善盘交付占比高。

投资物业租金收入1.17亿元，同比降4.67%，受商业地产市场需求疲软影响；物业管理费收入1.05亿元，同比降16.1%，因在管面积增长放缓；酒店运营收入仅0.8万元，同比近乎归零，主要因存量酒店运营收缩，新建酒店（如厦门同安嘉美伦温泉酒店）仍在筹建。

盈利端上，据公告显示，2025年上半年，禹洲母公司拥有人应占亏损56.32亿元，同比2024年同期的62.56亿元减少9.98%，亏损幅度边际收窄；期内总亏损73.92亿元，同比2024年的80.13亿元降7.76%。亏损收窄主要因两项调整：其他应收款减值5.08亿元，同比2024年的15.64亿元大幅减少67.5%；所得稅抵免1.87亿元，2024年同期为所得税开支1.23亿元，主要因递延税项负债减少。

上半年禹洲的毛利为人民币2255万元，毛利率为0.94%。公司表示，毛利下降主要由于期内本集团交付的物业建筑面积减少所致。

值得关注的是，禹洲集团投资物业公允值亏损7.27亿元，同比2024年的3.46亿元增加110.2%，主要因厦门、合肥、深圳核心城市投资性物业估值下调。

此外，行政开支6.85亿元，同比2024年的2.02亿元大增239%，主要因港元、美元债务汇兑亏损增加（公司83.62%债务以港元、美元计值，且未做外汇对冲）。

境外债重组落地

尽管业绩承压，禹洲2025年上半年最大突破在于境外债务重组的正式生效，同时在保交付、成本控制、土地储备管理等方面展现一定韧性。

8月29日，禹洲境外债务重组正式生效，正式成为全国第五家、福建首家完成境外债重组的房企。

禹洲集团整体化解约66.8亿美元境外债务（含美元优先票据、永续证券、境外银行借款），成功降债约35亿美元，至2026年底境外公开市场无刚性还债压力。债权人高度认可该重组方案，近乎全票通过。

在资本结构优化方面，重组后发行的新票据（短期、中期、长期）期限覆盖4-10年，且无中长期票据计入流动负债，缓解短期偿债压力；同时通过“每100股获49股”供股筹集净资金约9220万港元，用于重组费用及补充流动资金，供股获83.92%小股东响应。

对比2023年上半年的债务困境（彼时资金缺口约22亿美元、净负债比率355.58%），2025年重组落地后，公司境外债务风险基本解除，且境内债务保持“零违约”，未发行商票、理财产品及供应链ABS，债务结构相对清晰。

在土地储备上，禹洲集团土地储备总可供销售建筑面积约1035万平方米，覆盖六大都市圈38个城市161个项目，平均楼面成本5943元/平方米，较2023年同期的6556元/平方米降9.3%，且63.1%储备集中于长三角（30.7%）、海西经济区（22.4%）、环渤海（17.4%）等经济发达区域，公司表示储备可满足未来2-3年发展需求。

在成本控制上，禹洲集团销售费用大幅压缩，融资成本微降。

具体来看，2025年上半年销售及分销成本0.73亿元，较2024上半年的1.36亿元同比降46.17%，主要因减少营销推广费用，转向微信、抖音等数字化获客，降低单位获客成本；

融资成本18.74亿元，由2024年同期的18.98亿元同比微降1.26%；加权平均融资利率7.91%，较2024年底的8.07%下降0.16%，主要原因是境内贷款规模减少及重组后境外融资成本优化。

经营风险仍存

尽管重组落地带来利好，但禹洲财务结构与经营端的隐忧仍未消除。报告期内，公司流动性相对不佳。现金及现金等价物12.97亿元，受限制现金15.11亿元，合计28.08亿元，而计息银行及其他借贷、公司债券、优先票据余额合计519.72亿元，现金对有息债务覆盖率仅5.4%；

流动负债总额856.98亿元，流动资产549.45亿元，流动负债净额307.53亿元，较2024年底的238.02亿元增加29.2%。

值得关注的是，其中负债净额194.47亿元，较2024年底的117.36亿元增加65.7%

供应链端，截至6月30日，公司贸易应付款项73.32亿元，虽较2024年底的79.60亿元降7.9%，但规模仍高，且账龄结构偏长：1年内应付41.17亿元（占56.1%），1-2年应付32.16亿元（占43.9%），较2024年底的31.76亿元略有增加。贸易应付款项为无息负债，但长期拖欠可能影响供应商合作信心，进而影响项目施工进度。

2025年上半年，合联营公司对业绩的拖累显著。应占合营公司亏损2.85亿元，而2024年同期为应占利润0.45亿元；合营公司总营收2.82亿元，毛利率-5.47%，主要因合营项目多位于弱能级城市，销售不畅且成本高企；

应占联营公司亏损2.55亿元，同比2024年的1.55亿元增加64.5%；联营公司总营收13.41亿元，毛利率-12.06%，亏损扩大主要因部分联营项目计提减值。

货币风险则成为新的财务负担。公告显示，公司总有息债务中，83.62%为港元及美元计值，仅16.38%为人民币计值，且未采取任何外汇对冲措施。2025年上半年，受汇率波动影响，行政开支中汇兑亏损大幅增加，直接导致行政开支同比激增239%；若未来港元、美元持续升值，将进一步加剧汇兑损失，对利润形成新的压力。

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