观点网 拿地四个多月后，百联股份成都奥特莱斯项目迎来新进展。

今年4月初，成都市公共资源交易服务中心显示，CH05(09)：2025-014号地块由成都百联奥特莱斯购物广场有限公司以底价摘得，成交楼面价3369元/平方米。

该地块位于成华区白莲池街道回龙社区3、6、7、8组，净用地面积约9.51万平方米，约合142.61亩，计容总建面约11.4万平方米。

该地块的成交，标志着成华区百联奥特莱斯项目正式落地。

而就在上月末，成都市成华区规划和自然资源局公示了该项目建设工程设计方案总平面图 。而到8月15日最新消息，据成都市规划和自然资源局消息，该项目已拿到建设许可证。

项目进展由此迈出关键一步。

熊猫IP如何取胜

此次在成都打造的成华区奥特莱斯，是百联股份在西南地区的首个“自持土地、自主建设、自主运营”的旗舰项目，项目预计投资超30亿元。

从1.0版本传统的名品折扣，到2.0版本提供集购物、餐饮、娱乐于一体的综合体验，成都百联奥特莱斯更大的特色在于，将打造全国首个熊猫主题景区式3.0版奥特莱斯。

实际上，早在2023年5月，成华区就与上海百联集团股份有限公司签署了战略合作框架协议，项目还被列入2025年成都市重点项目计划，计划今年9月开工建设，预计2027年投入运营。

据悉，项目整体规划为集中式商业街区，商业建筑均为两层设计，含地上商业及半地下商业。中庭广场内，配合熊猫度假区周边停车规划，整体将提供超 5000 个停车位。项目建成后将引入超300家国际品牌，形成“主题商业+生态景观”融合的新型消费场景。

值得一提的是，目前成都已开业三家奥莱项目，包括在2009年开业，由九龙仓集团在双流区打造的时代奥特莱斯项目；2017年开业的郫都区佛罗伦萨小镇奥莱项目；2024年开业的龙泉驿区杉杉奥莱广场。

从区位来看，以上项目均位于城市近郊地带，成华百联奥莱的落地，补充了主城区没有奥莱的空白。无论是区位、定位，都与已有项目形成差异化。

据“成都发布”7月18日发布的消息，进入暑期以来，成都大熊猫繁育研究基地客流激增70%，日均客流量达4万人次。未来，成华百联奥莱有望承接相关客流，形成文旅与商业的联动。

此前，曾有相关负责人透露，百联股份成都奥特莱斯项目将汇聚国际国内一线品牌400个，同时引入20个知名餐饮品牌和10家成都奥莱首店，通过品牌的高度集聚来提升区域的消费层次。目标是打造为成都首家以“熊猫IP+高端商业”为特色的奥特莱斯3.0版本。

图片来源：地块出让公告，商业客截取

从资源禀赋来看，项目地处成都熊猫国际旅游度假区熊猫基地片区，位于熊猫大道东侧、绿竹巷北侧，紧邻规划中的地铁23号线熊猫乐园站，地理位置优越。

也得以于此，项目将充分利用大熊猫IP的吸引力，打造包括科技互动、爱情打卡、生态休闲、潮流演艺、特色川潮和运动活力在内的六大场景。

预计项目投产后年均销售额将突破30亿元，并力争在五年内成为成都奥莱市场的领头羊，同时跻身中国奥特莱斯行业的前列。

不过，在文商旅融合发展的趋势之下，成华百联奥莱还未开业就已迎来竞争对手。

稍快于成华区百联奥莱一步，8月11日，成都市青白江区联合香港承道资本共同打造的成都青白江国际名品奥特莱斯项目举行开工仪式。

该项目位于成都国际铁路港片区，占地323亩，总建筑面积35万平方米，计划投资约30亿元。

项目拟打造为全国首个融合“国家馆+演艺中心”双IP的全新奥莱商业形态，在补位成都东北方向奥莱业态布局的同时，将成为中国西南地区体量最大、商品种类最丰富、商业业态最齐全的奥特莱斯项目。

项目一期约6.9万平方米，预计于2026年第四季度正式开业。届时，包括百联奥莱在内，成都拥有的奥莱项目数量将达到五个。

虽然两个项目距离较远，但从开业时间上，青白江项目仍然“抢跑”百联奥莱一步，后续，熊猫IP与演艺中心谁更能获得青睐？又或者将共同为当地消费者带来怎样的多元体验？

重资产奥莱“出路”

百联股份并非奥莱新兵，但成都乃至整个西南市场，对于百联股份来说稍显陌生。

在2024年，百联股份的各主营业务中，营业收入取得同比增长的仅有购物中心及奥特莱斯两项。

其中，购物中心业务营业收入22.34亿元，同比增长17.6%；奥特莱斯业务营业收入15.17亿元，同比微增0.03%。百货、标准超市、便利店、大卖场、专业卖场等业务的营业收入，则分别同比减少31.93%、4.72%、10.34%、14.99%、10.9%。

虽然以微弱幅度取得增长，但在营业成本、毛利率表现上，奥特莱斯业务要优于购物中心。

数据显示，2024年百联股份购物中心业务的营业成本为12.25亿元，同比增加39.53%，而奥特莱斯业务的营业成本同比减少3.79%，约为3.33亿元。毛利率方面，购物中心业务同比减少8.62个百分点至45.18%，奥特莱斯业务毛利率维持高位，达78.06%，同比增加0.87个百分点。

从项目分布情况来看，总部大本营所在的华东区，也是百联股份的业务集中地。

在该地区，已开业的奥特莱斯项目数量为7个，分别位于上海、无锡、南京、杭州、济南、青岛、长沙，均由百联股份自有，总建筑面积65.9万平方米；在湖南长沙，有一处自有的奥莱项目，开业于2018年9月，面积约12万平方米。

此外，百联股份还以自有+租赁的方式，在位于华中区域的武汉开业了一家奥特莱斯项目，项目建筑面积14.13万平方米，其中自有部分为12万平方米。

这些项目中，开业最早的位于上海青浦，从2006年4月28日开业至今，已经运营了十九年。青岛即墨项目开业于2022年7月30日，是入市最晚的一个。

不难看出，百联股份布局的奥特莱斯项目几乎均为自有，这也就意味着整体“包袱”较重，成都成华区项目也延续了百联股份的一贯风格。

在2024年的年度报告中，百联股份明确指出，要“轻重并举加快拓展步伐”，但在奥莱业务上，则是“持续增加选址储备，聚焦奥莱业态重资产开发模式”。

舍轻取重的路线，并非百联股份独有，首创、杉杉也有着明显的重资产偏好。不过，随着消费基础设施公募REITs的到来，这两家均以旗下奥莱项目发行/申报了相关产品。

其中，去年8月上市的华夏首创奥莱REIT是国内首支以奥特莱斯为底层资产的公募REITs产品，底层资产是位于济南、武汉的两个首创奥莱项目，分别开业于2019年1月、2018年4月，已运营5-6年。

今年5月，中金唯品会奥莱REIT在上交所申报发行，底层资产是位于宁波市的杉井奥特莱斯项目，这也是杉杉商业首个奥特莱斯项目。首期开业于2011年，稳定运营时间更久，已超13年。值得一提的是，中金唯品会奥莱REIT已在近日正式获批，将于2025年8月13日询价，进入正式发行上市的倒计时。

以上述两只产品为参照，百联股份运营中的9个奥莱项目，除2021年开业的浙江余杭百联奥特莱斯广场，以及2022年开业的青岛即墨百联奥特莱斯广场以外，其余项目运营时间约在6年至19年。至少从运营成熟度上来看满足发行条件。

此外，对于持有丰富重资产项目的百联股份来说，已有发行消费基础设施REITs的相关经验。在去年，百联股份以上海又一城购物中心为底层资产，成功申报并发行了上海市首单消费基础设施REITs。

伴随商业项目“投融建管退”全链条的打通，百联股份有机会继续以奥莱资产做进一步尝试。文商旅融合的3.0版本奥莱是否仅为一个开始？

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。