观点网 近年积极购入商场的华润隆地，出售了旗下香港两个豪宅项目，似乎是在为REITs上市进行铺垫。
7月22日，据媒体报道，华润隆地旗下香港豪宅项目山顶白加道2号摘星阁和山顶道40号洋房项目，市传分别以28亿港元和20亿港元易手，合计涉额高达48亿港元。
市场消息指，买家为内地豪客，因为白加道料重建，至于山顶道40号5幢洋房则于2004年重建完成，相对较新，其中两幢实用面积达4123方呎洋房，2023年分别以每月约30万港元租出及41万港元租出。
据了解，山顶道40号项目原先由华润集团购入持有，在2004年重建后一直由华润隆地持货收租，实用面积介乎3781至4123平方呎，总实用面积20092平方呎。每幢洋房均连前后花园、私人天台及两个独立车位，部分连租约出售。据悉，个别洋房月租高达30万-41万港元，尺租近百港元。
至于山顶白加道2号摘星阁，项目设有11幢洋房，实用面积由2993至3223平方呎，据悉早前意向价逾30亿港元，最终成交价约28亿港元，每幢洋房约2.5亿-2.9亿港元，平均呎价约9万港元。
市场人士指，该项目位置极具优势，不过由于项目早於1992年落成，设施并不现代化，目前连约易手，预期新买家有机会将物业重建，重建后呎租逾100港元。
卖与买
谈起华润隆地，其前身为华润物业，最早可以追溯至1982年成立的隆地企业有限公司，而隆地企业则是为了解决香港华润大厦建成后物业运营管理事项设立的平台。
到了2002年3月，隆地企业进一步更名至“华润物业”，成为华润集团最初以“物业”冠名的平台，直到2023年8月启用“华润隆地”。
据华润隆地官网资料，如今主营业务包括综合物业管理平台、资产管理平台以及生态圈业务。
目前，华润隆地综合物管平台拥有三大物管品牌，分别为华润物管、昇捷物管及领先物管，在管伙数约20万伙，在管面积已超1.4亿平方呎。
当然，华润隆地不是纯粹的物管企业，深究其如今的业务框架，更像是香港版华润万象生活，既包含物管业务，又囊括商业运营。
早在2023年10月就有消息称，华润隆地选择花旗、中金和摩通作为房地产投资信托基金(REITs)在香港IPO的保荐人，该IPO规模为5亿至10亿美元。有关REIT将仅包括其在香港的写字楼和零售资产，估值约达200亿港元。
2024年，华润隆地在商业物业收购上继续大展拳脚，频频出手收购商业物业，像是为了谋求商业REIT上市。
2024年2月，华润隆地向香港本地投资者罗守辉收购了位于新界的葵芳汇基座商场，交易总额为3.1亿港元，项目总建筑面积约2.2万平方呎。
8月，斥资约5.4亿港元收购丽新发展和帝国集团拥有的将军澳蓝塘傲中海滨商业中心Greenwich Village和停车场，总建筑面积约10.25万平方呎。
12月底，完成对香港房屋协五个屋苑商场的收购，包括土瓜湾欣荣商场、长沙湾喜荟、喜韵、喜盈及喜漾共五个社区商场在内的商业零售资产包。
在大胆扩张的一年后，华润隆地业务数据录得正向增长，2024年营业额同比增长12.2%，利润总额同比增长32.7%，净利润同比增长37.3%。住宅在管伙数达20.9万伙，在港员工8294人，在管伙数、停车场管理数量已跃居香港物管行业前二名。
正向增长的势头延续到了2025年，一季度营业额同比增长7.5%，利润总额同比上升6.4%。
今年1月份，市传新世界发展寻求90亿港元出售位于香港尖沙咀的K11 Art Mall给华润隆地，但因价格分歧陷入僵局。据报道，华润隆地只愿意出价60亿港元，低于新世界的预期。
K11收购僵局至今，华润隆地暂无其他任何商业物业的购入动作。
豪宅热
对于此次豪宅出售，有知情人士指出，华润隆地钟情经营商场项目，近期香港豪宅市场气氛不俗，亦看准时机沽货。
近期，在取消房地产限制措施和大量中国内地买家涌入后，香港豪宅销售在经历了多年低迷后出现复苏。
6月24日测量师行莱坊发布2025年第一季度《全球超级豪宅报告》，香港排名第6，录得42宗成交，按年增加17%，交易金额亦达到6.9亿美元。。
整体而言，截至今年一季度末的过去12个月中，全球超级豪宅总成交达到2055宗，中国香港以229宗排名全球第三，仅次于迪拜及纽约。
中原研究部数据则显示，上半年香港2000万港元以上豪宅成交1117宗总值550.47亿港元，其中二手豪宅成交631宗同比升15.6%，一手豪宅成交486宗同比跌28%。
特别是山顶南区一二手豪宅成交合计70宗，同比升18.6%，总金额约57.09亿港元，同比跌19.5%。
另据有关数据，截止目前，香港住宅平均租金回报率约3.3%，华润隆地持有的两个豪宅租金回报率处于1.2–1.5%的极低区间。
豪宅市场热度不减，而项目的回报却并没有随之有太大回升。对于华润隆地而言，豪宅仅占其资产池极小部分，不如趁着市场热度高涨及时沽货，换取更多的现金流为后面买入高质量商业项目做准备。
这么看来，华润隆地离REITs上市似乎又近了一步？
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
