观点指数 7月2日，观点指数研究院发布《增量受限 | 2025年6月产业园区暨基础设施投资发展报告》，指出具身智能技术能在智能制造、医疗康复等场景中应用，且因为上游产业链包括传感器、芯片、算法、软硬件等，因此能促进上下游协同发展。此外，如今产业园区的招商模式逐渐从以前的“以税招商”转变为“以才招商”，产业升级激发企业对于高端人才的需求。

具身智能促上下游协同发展，产业升级需求倒逼人才需求

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得10起投资事件动态，其中园区类型以智能制造、数据中心为主。

6月23日，帕西尼具身智能超级数据工厂正式启用。该工厂占地近12000平方米，预计每年可生产近2亿条包含丰富维度的高质量训练数据。

观点指数了解到，帕西尼此次建厂的核心目标是为当前具身智能产业提供大规模、高质量的多模态训练数据，尤其是解决稀缺的触觉模态数据供给不足的问题。这一瓶颈普遍被认为是限制机器人习得复杂技能、提升泛化能力、走向更广泛应用场景的主要制约因素。

2025年政府工作报告中提及，建立未来产业投入增长机制，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未来产业。

具身智能是指一种通过物理身体与环境进行实时交互，并基于感知、行动和认知的紧密耦合来实现智能行为的系统。这种技术能在智能制造、医疗康复等场景中应用，如可生产手术机器人、智能协作机械臂等。

因为具身智能的上游产业链包括传感器、芯片、算法、软硬件等，因此具身智能的发展除了促进下游产业链外，还能促进上游产业链的发展。

6月9日，杭州市首个市属国资主导运营的人才科创综合园区——汇金云创·人才科创综合体，在拱墅智慧网谷小镇顺利投用。该项目由杭州市国有资本投资运营有限公司（杭州资本）所属企业杭州市人才集团和区产投集团共同出资运营，总用地约78.2亩，总建筑面积约23.11万平方米，总投资约16亿元人民币。

该园区以“人才+基金+基地”模式，聚焦产业需求、人才所需，将构建以人工智能、环境科技、数智安全、商贸流通等产业为补充的科技型、创新型产业生态，通过产才融合实现产才共兴。

如今产业园区的招商模式逐渐从以前的“以税招商”转变为“以才招商”，主要是产业升级激发企业对于高端人才的需求。

数据中心项目融资渠道拓宽，国泰君安REIT扩募获批

6月26日，中金亦庄产业园REIT上市，该REIT基金份额总计4亿份，发售价格为2.72元/份，募集资金总额达到10.88亿元人民币。中金亦庄产业园REIT的原始权益人为北京亦庄盛元投资开发集团有限公司。

观点指数了解到，底层资产包括位于北京经济技术开发区融兴北一街11号院和4号院的N12、N20产业园区项目，建筑面积合计约12.86万平方米。项目公司2022至2024年的营业收入分别为7958.59万元、9770.47万元和10438.46万元。

6月18日，南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT均获批，这两只REITs是全国首批数据中心公募REITs，前者的底层资产是位于昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目，后者的底层资产为国际信息云聚核港（ICFZ）A-18数据中心项目。

两只数据中心REITs打通了民营科技企业创新融资渠道，为数字基建领域打造了可复制的“募投管退”全周期解决方案。同时，通过公募REITs上市也可以较好地应对数据中心行业重资产投资成本高、回报周期长等问题，减少出现资金周转困难的可能性。

5月30日，上海临港发布公告称国泰君安临港创新产业园REIT扩募获得中国证监会注册批复。扩募资产为上海临港所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区。

康桥项目资产估值为15.32亿元，以此为基础计算2025年及2026年康桥项目的分派率预测值分别为4.85%及4.94%，扩募并入后项目整体预测净现金流分派率为4.48%和4.55%。

国泰君安称，本次扩募购入康桥项目丰富了基金底层资产的多样性，一方面提升了基金的投资分散度和抗风险能力，另一方面依托临港集团的产业链与产业集群优势，可为租户提供"产业孵化-投资-研发-生产-合作"的全链条服务，实现新老资产之间的协同效应、规模效应。

本文节选自《增量受限 | 2025年6月产业园区暨基础设施投资发展报告》
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