观点网 REITs的火热认购还在持续。

7月14日，南方润泽科技数据中心REIT与南方万国数据中心REIT同步启动面向公众投资者的发售。

发售首日，市场反应积极，两只REITs面向公众投资者发售的份额均于当日售罄，基金管理人随即宣布提前结束募集。

产城园区评论获悉，南方润泽科技数据中心REIT最终定价4.5元/份，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元；南方万国数据中心REIT发行价为3元/份，总发行规模8亿份，预计募集资金总额约24亿元。

两只产品均采用战略配售、网下发售和公众认购相结合的发行模式，均设置70%战略配售比例。

认购结果

在南方润泽REIT的战略配售中，原始权益人润泽科技锁定34%（锁定期5年），其他战略投资者占36%（锁定期1年）。南方万国REIT的战略配售部分，万国数据作为原始权益人认购20%（1.6亿份），战略投资者认购50%（4亿份）。

根据最新披露的认购确认公告，南方润泽科技REIT的76家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格，认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额为7亿份，占基金发售份额总数的比例为70%。

此外，129家网下投资者对应的有效认购基金份额数量为350.4570亿份，公众投资者的有效认购基金份额数量为286.16亿份。对应的网下投资者有效认购申请确认比例为0.59921759%，公众投资者有效认购申请确认比例为0.31451695%。

南方万国数据中心REIT公布的认购申请确认比例结果显示，54家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为5.6亿份，占基金发售份额总数的比例为70%。

此外，117家网下投资者对应的有效认购基金份额数量为277.066亿份，公众投资者的有效认购基金份额数量为329.14亿份。对应的网下投资者有效认购申请确认比例为0.60635372%，公众投资者有效认购申请确认比例为 0.21976466%。

据了解，此前参与南方润泽科技数据中心REIT询价的投资者为131家，配售对象为728个，报价区间为3.950元/份—4.5310元/份；询价南方万国数据中心REIT的投资者为119家，配售对象为410个，报价区间为2.840元/份—3.021元/份。两只产品几乎均为顶格定价发行。

从询价情况来看，市场热度就较高，南方润泽数据中心REIT的网下投资者有效认购申请份额数量达到初始网下发售份额数量的167.06倍；南方万国数据中心REIT的网下认购倍数也高达166.1倍。

中金公司固收团队曾于6月末指出，历史上仅华夏中国交建REIT和国泰君安临港创新产业园REIT的网下询价区间上限溢价大幅高于15%。“更宽的询价区间有利于促进市场化价格发现，但投资者需注意后续发行价相对拟募集单价的溢价率可能高于历史水平，或影响二级交易空间。”

算力热浪

业内分析普遍认为，人工智能（AI）算力需求和数据储存需求的爆发式增长，显著提升了优质数据中心的战略价值和资源稀缺性。

比如南方润泽REIT的底层资产为廊坊A-18数据中心，地处京津冀枢纽节点。该数据中心拥有5897个机柜，包括5794个普通机柜、100个高功率机柜和3个超高功率机柜。

南方万国REIT的底层资产为国金数据中心，位于长三角国家枢纽节点（昆山市花桥镇）。项目总机柜规模4192个，电力容量29044kW，2024年PUE值低至1.24，处于行业领先水平。

该项目近三年平均签约率达100%，运营稳定性优异。

产城园区评论获悉，2024年开始，中国IDC市场便呈现回暖态势，在头部互联网企业规模化采购及人工智能驱动的智能算力需求推动下，市场增速出现一定反弹，从2023年的6.4%攀升至8.7%。自生成式AI，特别是 ChatGPT 推出以来，智能计算的需求迅速增长，尤其是在大规模模型训练领域，极大地推动了智算中心市场的发展。

据了解，截止2024年12月，已投产的智算中心数量达到156个，而在建及规划中的智算中心超过300个，整个市场正处于快速扩张的阶段。

从算力规模来看，过去两年中国AIDC算力规模大幅提升，同比增速达到166%；预计未来几年，随着人工智能产业发展与应用落地，中国AIDC算力规模仍保持近40%的高速增长。

中国IDC 市场客户需求和部署逻辑正在发生变化，新增数据中心的建设在规模和密度方面呈现出显著的发展趋势。大型、超大型数据中心的占比迅速提升，未来更可能涌现出规模达到 GW 级别的项目。

在新建数据中心的规模方面，超大型与大型数据中心在整体市场中的占比已经接近95%。同时，8 兆瓦以上的智算中心和数据中心在整体市场中的占比已经接近 40%。

随着市场逐步成熟，REITs也扩充到了数据中心这一资产类别，REITs将成为数据中心产业融资的重要途径之一。

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