观点网 REITs扩募继续提速。

近期，嘉实基金对外宣布，京东仓储REIT拟扩募并新购入京东旗下西安、合肥两个成熟运营的智能物流园区，进一步优化基金资产组合。

公告显示，京东物流REIT拟通过扩募发售募集资金，认购嘉实资本发行的第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券，并最终投资于陕西省西安市西安国际港务区京东西北电子商务营业中心（京东二期）和安徽省合肥市长丰县京东安徽电子商务产业园二期项目。

该基金指出，拟购入基础设施项目符合基金的投资策略，是对已持有基础设施项目覆盖区域的补充，可以有效分散资产组合风险，有利于拓展基金持有的仓储物流园区资产组合，使该基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。

扩募后面积增长72%

产城园区评论获悉，此次京东仓储REIT拟扩募西安、合肥2个项目，合计建面约25.28万平米。

其中，西安项目位于陕西省西安市西安国际港务区港兴四路999号，包括两栋分拣中心、两栋综合物流建筑、其他附属用房及地下配套，建筑面积合计10.72万平米；合肥项目位于安徽省合肥市长丰县双凤开发区淮南北路与双凤路交口，包括十一栋物流仓库、一栋设备用房及其他附属用房，建筑面积合计14.56万平米。

而京东仓储REIT首发资产分别位于重庆、武汉、廊坊三个物流节点城市，合计建筑面积高达35.10万平方米。扩募完成后，该基金持有底层资产的建筑面积将增长72%。

一般而言，扩募之后，基金总资产和净资产规模将同时增加，拟购入基础设施项目将为基金提供额外的可供分配收入来源，基金抗风险能力将进一步增强。

值得关注的是，不同于首发资产均为整租项目，扩募资产租户结构具有一定分散度。

公告中指，拟购入基础设施项目是对京东仓储REIT已持有基础设施项目覆盖区域的补充，可以有效分散基金资产组合风险，有利于拓展基金持有的仓储物流园区资产组合，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。截至公告发布日，拟购入基础设施项目总体运营情况良好，现金流稳定。

目前，国内已实现扩募份额上市的公募REITs包括中金普洛斯REIT、华安张江光大园REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT、华夏北京保障房REIT等。

最近，扩募消息频频传来，监管审批进程也在加快。去年8月，中金厦门安居REIT首次披露拟扩募的公告，今年5月受理并于6月作出反馈；去年11月临港创新产业园REIT提交扩募申请，11月19日便收到上交所的受理通知，今年5月30日获得审批通过。

此外，国泰君安东久新经济REIT、中航京能光伏REIT、华夏基金华润有巢REIT等多只基金也已申请扩募，相关流程正在进行中。

值得一提的是，今年4月16日，博时蛇口产业园REIT拟申请第二次扩募并新购入基础设施项目，这意味着市场或将迎来首单二次扩募的项目。

扩募指引

在定价方面，京东仓储REIT的基金管理人表示，将综合考虑现有基础设施基金规模、自身管理能力、持有人结构和二级市场流动性等因素，合理确定了拟购入基础设施项目类型、规模、融资方式和结构等。

另外，将遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据拟购入基础设施项目评估值及市场公允价值等有关因素，合理确定拟购入基础设施项目的交易价格或价格区间。

产城园区评论获悉，根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号-新购入基础设施项目（试行）》规定，基础设施基金扩募包括向特定对象发售、向原基础设施基金持有人配售份额和向不特定对象募集三种方式。

其中，向原持有人配售、公开扩募可通过分别单独或组合两种业务类型实现，分为三种组合方式：组合一，只包含向原持有人配售；组合二，同时包含向原持有人配售和公开扩募；组合三，只包含公开扩募。在组合二中，向原持有人配售超比例申报部分，基金管理人在最终认购结果确认时不得确认为公开扩募份额。

在京东仓储REIT扩募方案草案中披露，本次扩募发售采用定向扩募或基金份额持有人大会届时决议确定的其他扩募方式。

若基金份额持有人大会决议采用定向扩募，本次向特定对象发售的发售对象不超过35名，包括符合法律法规及基金份额持有人大会决议规定的可投资于证券投资基金的个人投资者、机构投资者（含特定机构投资者）、合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。证券投资基金管理公司、证券公司、银行理财子公司、保险资产管理公司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者以其管理的2只以上产品认购的，视为一个发售对象。

如京东仓储REIT本次扩募采用定向扩募，定向扩募的定价基准日为基金本次扩募的发售期首日或交易所扩募3号指南等相关法律法规允许的其他日期。定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。

其中，定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价=定价基准日前20个交易日基础设施基金交易总额÷定价基准日前20个交易日基础设施基金交易总量。

据公告披露，截至2024年12月31日，京东仓储REIT的基金份额净值为3.2269元，基金份额总额为500,000,000.00份，经审计的合并财务报表资产合计约为17.79亿元，负债合计约为1.66亿元，所有者权益合计约为16.13亿元。

根据最新二级市场价格，京东仓储REIT在7月8日以3.885元/份收盘，而在7月7日上涨3.42%，今年以来二级市场价格已经上涨约30%。

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