观点网 产业园REITs又上新了。
6月26日，中金亦庄产业园REIT在上交所挂牌上市，不出意料30%涨停，该基金是国内首个聚焦汽车制造产业链的基础设施REITs项目，也是北京经济技术开发区首单基础设施REITs项目。
当日，中证REITs全收益指数小幅下跌，指数下跌0.22%至1112.43，但近期REITs市场整体而言仍较为火爆，中证REITs全收益指数于上周（2025年6月16日-20日）内创下新高，中证REITs全收益指数上涨0.88%，价格指数上涨0.87%。C-REITs市场总市值收于2066亿元，环比上升1.21%。
此前在招募期，中金亦庄产业园REIT热度便可见一斑。
6月11日，中金亦庄产业园REIT启动发行，仅一天时间公众发售部分便因超额募集而提前结募。
另外，近期市场亦扩容提速，南方万国数据中心REIT、南方润泽数据中心REIT、华夏华电清洁能源REIT、创金合信首农产业园REIT共4单项目获批。
资产一览
根据发售公告，中金亦庄产业园REIT此次募集基金份额共计4亿份，认购价格为2.72元/份，募集资金总额10.88亿元。战配方面，除原始权益人及关联方外，中金亦庄产业园REIT排名靠前的战配机构包括国新资产、中金公司、海保人寿-分红险、嘉实基金宝睿9号单一资产管理计划等。
具体到该项目，中金亦庄产业园REIT的发起人为北京亦庄投资控股有限公司，原始权益人为亦庄控股全资子公司北京亦庄盛元投资开发集团有限公司。
中金亦庄产业园REIT首次发行的底层资产为亦庄盛元持有的N12和N20项目，位于北京经开区高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园，建筑面积约12.86万平米，2019年10月开始运营。
该项目产品类型为生产类工业厂房，租户以汽车制造业企业为主，产业集聚效应强，租约稳定性突出。第一大租户海斯坦普北京公司租赁面积约为4.44万平米，占比42.85%，租期10年（2020-2029），为北汽下属合资公司，主要服务北京奔驰工厂和北汽新能源。
截至2024年12月31日，N12项目出租率约为79.02%，N20项目出租率约为91.66%，基础设施资产整体出租率约为84.32%。
另外，截至2024年末，发起人亦庄控股和原始权益人亦庄盛元体系内优质可扩募资产账面原值/总投合计超过130亿元，具备一定扩募资产储备。
其中，亦庄盛元作为园区运营方，是亦庄控股体系内服务于“科技园区开发运营”板块的专业主体，其他同类资产：包括但不限于高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园（N19项目）、亦庄细胞治疗研发中试基地（N9项目）、亦庄新药研发生产基地（C9项目）、首药研发与产业化基地（66M2项目）、北京亦庄京广协同创新产业园项目（B4项目）、亦庄新能源汽车核心零部件创新基地（N43项目）、新能源汽车与智能网联汽车零部件产业园（北汽延锋项目）等，资产账面原值/总投合计约47.89亿元。
另外，仅以发起人亦庄控股体系内可直接操作扩募的资产口径整理，部分优质可扩募资产
的资产账面原值/总投合计约82.46亿元。
资料显示，亦庄控股作为北京经开区基础设施建设及园区开发运营的重要主体，投资兴建了众多高端产业园区类项目和高新技术产业园区类项目，相继建成产业园区、定制厂房、特色楼宇、创新科学园等57个产业平台，总建筑面积近400万平方米，承载企业5000余家，其中高新技术企业391家。
年限解码
此前，中金亦庄产业园REIT在回复上交所反馈中曾调降项目估值，从申报稿10.26亿元压降至10.03亿元，减少0.23亿元，降幅2.24%。
该基金于2025年度、2026年度模拟预测可供分配金额分别为6239.64万元和6786.07万元，预测现金流分派率分别为6.22%、6.77%，资本化率为7.99%，高于产业园REITs均值水平。
值得一提的是，相较其他产业园REIT，中金亦庄产业园REIT特殊点在于土地年限仅为20年，是北京产业用地弹性供给政策背景下取得土地。
募集说明书中指出，N20项目和N12项目土地使用权终止日期均为2038年9月29日，于2024年12月30日剩余使用年期均为13.74年；N20项目和N12项目均于2019年投入运营，钢混结构生产用房最高经济耐用年限为50年、钢结构生产用房最高经济耐用年限为70年，至2024年12月31日，已使用约5年，剩余经济耐用年限分别为钢混结构45年、钢结构65年；根据孰短原则，N20项目和N12项目收益年期为13.74年。
不过，据相关规定，非住宅建设用地使用权年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准，即N12项目及N20项目土地使用权到期后均可申请续期。
上交所在问询函中也提及权属到期的安排，经基金管理人与原始权益人协商，拟采取如下措施，保障基金份额持有人利益。
在项目土地使用权期限首次届满前，原始权益人与经开区管委会请示确认土地使用权期限续期可行性及续期需缴纳的土地出让金、相关税费等续期成本，并将续期方案提交基金份额持有人大会审议。如确认续期，原始权益人将积极敦促项目公司完成续期。
若不续期，经开区管委会将在评估届时建筑物残值后，给予相应补偿。补偿价值原则上不低于基础设施基金发行过程中预估的建筑物残余价值（以2024年12月31日为评估基准日，基础设施资产于土地到期时点建筑物预估残余价值合计480,660,000元）。
如项目公司所获取补偿金额低于以上预测的残值的，亦庄盛元将无偿向项目公司补偿并支付该等差额款项（若所获取补偿金额高于残值，项目公司无需向亦庄盛元进行任何补偿、无需承担任何支付义务）。
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