观点网 和泓服务的收并购“战车”又动了。

物业行业过去相对激进的扩张战略埋下的雷在最近两年陆续爆开，为高估值买单成为不少物企的经验教训，除了纾困关联方，大多数物企在收并购上的动态只剩下计提减值。

而和泓服务是个例外，虽然收购动作较刚上市时已收敛不少，但每年都有对外收购项目的消息披露。

只是，不论去年年底收购四川万晟物业另外30%股权，还是如今将贵阳兴隆物业剩余30%股权收入囊中，和泓服务基本上都在和老熟人做生意。

结合近期亏本也要抛掉手中江苏深华时代物业51%股权来看，收购表象之下，或许是和泓服务正在“分类清算”过去几年的收并购项目。

降价收购

比起四年前收购贵阳兴隆物业70%股权给出的价格，和泓服务这次买卖显然划算不少。

6月11日晚间，和泓服务发布收购公告，以6018.97万元总价收购贵阳兴隆物业剩余30%股权。收购完成后，贵阳兴隆物业将成为和泓服务全资子公司。

资料显示，贵阳兴隆物业主要在贵州省贵阳市从事物业管理业务，截至目前拥有31个物业管理服务项目，总在管面积约为815万平方米。

从财务数据看，该公司2024年录得除税后净利润2303.9万元，同比增长32.16%；截至2025年4月30日止四个月，除税后净利润为528.8万元。

综合贵阳兴隆物业如今的各项表现，再参考市场上的可比公司，估值师对其100%股权给出的估价约为2.165亿元。

而在四年前，这个价格甚至比不上贵阳兴隆物业70%股权的估值。

2021年，正是和泓服务扩张欲望最强盛的一年，全年斥资近3亿收购7家物管公司股权，而收购贵阳兴隆物业是该年最后一个，也是和泓服务目前做过最贵的一宗交易。

根据收购公告，和泓服务与贵阳兴隆物业股东屈培军及范德新签订买卖协议，以1.568亿元价格收购该公司70%股权。

收购事项前，贵阳兴隆物业由屈培军持股92.7536%、范德新持股7.2464%，和泓服务收购70%股权中62.7536%来自屈培军，7.2464%来自范德新。

在第一次收购完成后，贵阳兴隆物业的股权架构变为：和泓服务持股70%，屈培军持股30%。

在已经花费上亿元收购6家物企之后，和泓服务还要斥资将近1.57亿元收购贵阳兴隆物业，所求不仅是继续拓展西南市场，更看中了贵阳兴隆物业对扩大管理规模的助益。

截至2020年末，和泓服务在管面积约1790万平方米，录得净利润约为6000万元。

收购当时，贵阳兴隆物业在管建筑面积为640万平方米，截至2020年末税后净利润为1546.3万元。若能完成收购，对和泓服务而言不亚于走了一条捷径。

和泓服务亦在公告中表示，进行收购事项后，公司签约建筑面积将较2021年初增加101.8%，在管面积增加88.3%。

因此，尽管处于收购标的估值偏高的行业环境，尽管贵阳兴隆物业70%股权的估值达到2.39亿元，急于扩大规模的和泓服务还是决定咬牙收购。

四年后，市场收购回归理性，和泓服务再次出手完全拿下贵阳兴隆物业，以2021年1.568亿元获得70%股权、2025年6018.97万元获得30%股权计算，如今的收购价格已比四年前便宜了10.43%。

清理行动

上市初期，为了快速抢占市场、扩大自身规模，收并购是最快捷的途径。

在持续扩大管理规模的核心发展战略之下，从和泓服务2020年第一宗收并购交易算起，截至2023年总共四年内，收入麾下的物企已有16家。

尽管是在收并购开始退潮的2022年，和泓服务以接近2亿元的价格分别收购遵义金宁物管和重庆鑫隆信物管；2023年全款拿下驻马店现代物管、四川仁郡物业100%股权；收并购熄火的2024年，临近年底还再次收购四川万晟物业30%股权。

实现规模跃迁的同时，和泓服务也需要承受高估值、大规模收并购带来的阵痛。

首当其冲的便是和在管规模同步增长的商誉。

刚打开收并购大门的2020年，和泓服务来自收购上海同进、上海同嘉、东莞宝盈、贵州星际及呼和浩特市慧谷的商誉总额约为5960万元。

而最新一期业绩报告显示，和泓服务商誉已膨胀至4.61亿元，年化增长幅度约为168.37%。

商誉增长也远超收并购为和泓服务带来的在管规模增长，自2020年至2024年，在管面积年化增长幅度约为61.87%。

和商誉一起快速扩大的，还有应收账款规模。

2020年-2024年，和泓服务分别录得应收账款规模1.04亿元、2.17亿元、4.21亿、3.88亿元及4.53亿元，四年复合增长率约为44.48%，远高于营收、利润、面积等指标的增长速度。

受到应收账款增长的影响，和泓服务计提减值的部分也在提高，2024年首次出现应收账款减值规模大于净利润的情况。

从前过度依赖收并购拉动规模提升，如今这把双刃剑正在蚕食和泓服务积累下来的业绩。

项目留在手上或许需要承受商誉和应收账款进一步影响利润的风险，出手卖掉便意味着直面亏损、自割腿肉，但不论如何，和泓服务都到了二选一的时刻。

于是，和泓服务近期开始重新回到收并购项目中去，频繁传出的收并购动向便是集中清理的信号：该动刀刮骨的便割舍，可以继续创造收益的便留下。

首先被和泓服务抛掉的，是今年5月亏本1370万“退货”的江苏深华时代物业51%股权。

如今买下剩余30%股权的贵阳兴隆物业，便属于可以留下的部分。

目前，贵阳兴隆物业在管面积为815万平方米，较2021年增长27.34%；2024年税后净利润为2303.9万元，较2023年同期增长32.16%。

并且贵阳兴隆物业在贵阳市内还具备较强市场竞争力，出于未来增长的信任和贵阳市场的扩张，和泓服务进一步提升控股力度，不仅可以提升营运效率、完全吸收利润，还可以在贵州、甚至其他区域寻求更多增长机会。

另外，和此次收购性质类似，和泓服务在2024年12月还斥资6540万元收购了四川万晟物业另外30%股权，合计收购价已超1亿。

过去广撒而下的网如今正在一一收束，和泓服务下一个要处理的项目又会是谁？

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