观点网 在全球AI发展进程加速推进的背景下，数据中心作为“算力工程”的核心基础设施，日益成为各路资本积极布局的重要领域。
吉宝数据中心（吉宝DC）作为亚洲数据中心REIT领域的企业，2025年一季度实现可分派收入6.18亿新币，较上年同期增长59.4%，反映了数据中心行业在当前经济环境中所具备的抗周期特性。
从资产负债结构来看，资产负债率为30.2%，较前期有所下降，同时债务成本保持在3.1%的水平。
在全球宏观经济环境复杂多变、部分行业面临增长压力的背景下，吉宝DC REIT又将如何应对周期波动？
当前，该机构正在探索海底浮动数据中心等新兴领域，拓展“海链”亚洲业务版图。
增长红利
自2014年12月吉宝成立亚洲首支数据中心REIT以来，吉宝DC REIT营收与利润保持增长态势，体现出较强的市场适应能力与发展潜力。
从2024财年年报数据显示，吉宝DC REIT全年实现总收入达到31.03亿新元，相较于上一财年增长了10.3%；可分派收入增至17.3亿新元，占总收入比重55.7%。
值得注意的是，在2020年经济下行阶段，新加坡GDP增速放缓，制造业持续萎缩的背景下，吉宝DC REIT仍维持较高利润率，并通过区域收购实现营收规模稳定扩张。
2024年下半年每基金单位分派收益4.902美分，同比增长13.2%，近十年间在维持资产再投资能力的同时，持续为投资者提供稳定回报。
这一财务表现背后，得益于不错的资产组合与租金收入结构。当前，该机构投资组合租用率维持在96.5%高位，加权平均租期长达7.1年。
从租户结构来看，互联网企业占比61.1%，主要面向世界500强的超大规模云服务商，以及IT服务企业占比18.7%、电信企业占比15.8%，优质客户总数达77个。
在租期分布上，按可出租面积计算，近一年到期物业占比22.1%，此外51.3%的物业租期到期时间在2030年以后，Fully-fitted（全装修设备）物业的剩余租期超过10年。
这种高入住率、长租期与多元化租户结构的组合，不仅确保企业能够获得长期稳定的现金流，更有效抵御了市场短期波动带来的风险，形成了抵御市场波动的 “双重缓冲器”，为持续增长奠定了坚实基础。
戴德梁行2024年亚洲不动产REIT研究数据显示，新加坡REIT市场呈现显著板块分化特征：综合总回报率为-5.6%，工业物流板块低至-7.9%，而数据中心板块以9.7%的回报率成为结构性亮点，彰显其在数字经济浪潮中独特的价值。
传统商业、工业地产REIT的估值更多依托区位租金水平，而数据中心REIT的资产价值更多绑定数字经济的增长红利。伴随全球AI算力需求年均增长超50%，数据中心作为算力承载的核心基础设施，其稀缺性与战略价值日益显现。
从市场估值看，数据中心REIT平均市净率达到1.25且持续上升，较新加坡上市的零售、工业物流REIT溢价率高出40%。
以数据中心为底层资产的模式，凭借高入住率、可持续收入及强抗风险能力，使吉宝DC REIT在利率波动、经济下行等压力下，仍能维持资产价值的增长。
热数海算
近年来，随着推理AI、5G、物联网等新兴技术加速迭代，跨境电商、数字经济等领域不断深化发展，共同推动全球数据量呈指数级增长。
6月4日，国际数据公司发布的权威预测显示，全球每年产生的数据量将由2018年的33ZB增至2025年的175ZB，七年时间增长6.5倍，预计至2029年将达到527.5ZB，复合年增长率达25.4%，数据规模扩张趋势显著。
从区域分布看，亚洲数据中心资源集中度较高，占全球总量的43%，欧洲和北美洲数据中心规模分别占比31%和22%。而中国作为亚洲最大市场，其数据中心占全球比重达25.8%，且增长速度高于全球平均水平。
全球数据量的持续增长，带动了数据中心基础设施需求的提升。在此行业发展趋势下，吉宝DC REIT凭借早期布局积累的优势与运营经验，迎来广阔的市场发展空间。
然而，在新加坡等土地资源较为有限的城市，数据中心建设用地面临着较大的压力。与此同时，随着数据传输与存储需求的不断提升，传统数据中心模式在能耗、成本等方面也面临着诸多挑战。
为应对上述情况，吉宝DC REIT加快了在海底电缆及浮动数据中心领域的战略布局。
2024年底，吉宝与亚马逊云科技开展数据中心海底电缆相关合作，双方联合合作伙伴开发的Bifrost海缆系统，建成后将成为横跨太平洋的高容量高速传输通道。
2025年3月，吉宝DC REIT完成对全球海事集团的收购，该集团运营六艘专业船舶，业务聚焦于海底光缆服务，进一步拓展了吉宝在海底电缆市场的业务布局。
浮动数据中心也成为缓解数据中心建设用地压力的重要路径，吉宝DC REIT基于在数据中心领域的技术沉淀与运营经验，创新推出“热数海算”业务模式。
相关数据表明，100个海底数据舱相较于同等规模的陆地传统数据中心，海底数据中心每年可节省1.22亿千瓦时电量、6.8万平方米建设用地以及10.5万吨淡水。该模式不仅有效解决了土地资源短缺的问题，在节能环保方面也展现出显著优势。
不过，海底数据中心在运维层面仍面临挑战。实验数据显示，故障率虽为陆地数据中心的1/6，但受海底环境复杂性影响，故障发生时的维护难度与成本显著高于陆地场景。
而吉宝DC REIT对全球海事集团的收购，为其在海底电缆铺设与维护领域补充了专业资源，进一步提升了应对潜在运维风险的能力，为“热数海算”业务可持续发展提供了支撑。
链接亚洲
截至目前，吉宝DC REIT在全球数据中心市场中已占据重要地位，运营着24个IDC项目，主要分布于全球核心国家枢纽城市。
经过多年的深耕布局与战略拓展，资产管理规模约达49亿新币，自IPO以来实现了5倍增长，年均复合增长率17%。
吉宝DC REIT还提出，未来五年内资产管理规模将进一步提升至190亿新币。
从区域布局来看，新加坡本土市场依然是吉宝DC REIT的核心阵地，占比达到64%。其次是中国市场，占比5.5%。
中国作为全球数字经济发展最为活跃的国家之一，为吉宝DC REIT提供了广阔发展空间。
此外，澳大利亚和日本市场分别占比5.4%、4.2%，吉宝DC REIT在这些成熟市场已实现布局，形成多元化的市场结构。
在租赁模式选择上，除新加坡本土外62.5%项目采用Triple-net（三重净租赁）模式，即承租人除支付租金外，还需承担包括电费、运营维护等所有的支出。
这种模式有效降低了吉宝DC REIT的运营风险，保障了现金流的稳定性。同时，25%的项目采用Double-net（两重净租赁）模式，吉宝可根据不同租户的需求与实际情况，灵活划分双方责任，实现合作共赢。
在中国市场，吉宝DC REIT持有三个IDC项目，运营物业可租赁面积约6.15万平方米，平均单个项目面积约2万平方米，各项目均通过一个客户整租，入住率全部100%。
以2021年为例，吉宝以6.36亿人民币成功收购广东江门项目，单方投入达3.18万元/平方米。年报显示，目前资产价值升至7亿人民币，返租后净租金收入达到6473万元，收益率9.25%。
与传统地产业务相比，数据中心REIT前期投入成本较高，但相对租期较长，更适合资本实力较强的机构投资者。
以新加坡经验来看，REIT与数据中心的结合，能够有效缓解建设资金需求大、投资周期长等问题，促进行业良性发展。
吉宝DC REIT管理层表示，中国地区DeepSeek的发布为市场注入了活力，随着推理AI技术的持续发展，对数据中心的需求将进一步增长，市场有望迎来新的增长机遇。
与此同时，吉宝DC REIT积极拓展亚洲其他区域市场。在日本、韩国、马来西亚、印度尼西亚等国家，通过与当地合作伙伴的紧密协作，逐步推动数据中心项目的落地实施，持续完善其在亚洲地区的业务版图。
目前，吉宝DC REIT正与越南综合企业Sovico Group合作，共同投资1.5亿美元建设一条直达的海底线路，以提振该地区的数据中心产业。
通过这一系列战略举措，吉宝DC REIT逐步构建起链接亚洲主要市场的数据中心“海链”。
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