观点指数 在5月28日观点指数研究院发布的《消费基础设施REITs表现分化 | 2025年5月商业地产零售业态发展报告》中，我们发现，报告期内，消费力的释放对零售市场的热度回升起到明显拉动作用，相关商业数据均录得可观增长。
商务部商务大数据显示，五一期间全国重点零售和餐饮企业销售额同比增长6.3%。
而受益于假期旅游人数增加，免税消费也有亮眼表现。五一期间，海南离岛免税购物市场消费火热，据海口海关统计，共监管离岛免税购物金额5.1亿元，购物人数7.91万人次。
回归到主要商业城市方面，在市场升温之际，样本城市的商圈或项目的客流量及销售额均录得不错增长。
以北京和上海为例，相关数据显示，五一期间北京60个重点商圈客流量3882.6万人次，同比增长8.3%；上海35个商圈客流总量也达到2993万人，同比增长12.8%。
值得一提的是，购物节营销对节日消费起到了进一步促进作用。以上海的“五五购物节“为例，上海全市重点商圈、购物中心、商场超市每日推出活动近200场，浦东新区发放“乐购浦东”消费券，陆家嘴、前滩世博和度假区等商圈的1300余家商户参与其中，活动商圈客流同比增长15.2%，销售额同比增长11.8%。
以万达商管、爱琴海集团、越秀商管等为代表的企业披露了五一期间的零售项目业绩表现。从相关数据来看，客流量和销售额的增幅明显，且不少企业销售增幅高于客流增幅，客单价有所提升。
数据来源：企业披露，观点指数整理
以大悦城为例，北京朝阳大悦城销售额超8500万元，客流同比提升10%；武汉大悦城客流量超56万人次，同比增长15.8%，销售额同比增长18%；三亚大悦城客流达超42万人次，日均客流超过8.4万人次，假期商场总销售额超3000万元。
值得一提的是，除节日本身消费热度外，项目营销活动对客流和消费增长也起到积极作用。如上海静安大悦城推出首届“超好逛IP&COFFEE市集”，融合咖啡体验与IP元素，假期首日吸引客流13.1万人次，带动销售额同比提升17.5%。
项目发展上，华联SKP的西安SKP奥莱选址敲定，紧临秦始皇帝陵博物院、兵马俑与华清池。据观点指数了解，华联在西安已运营有西安SKP项目，如今奥莱项目落定，在填充商业矩阵的同时，也有望加深华联在西安商业市场的影响力。
奥莱市场表现方面，据中国百货商业协会估算，2024年全国251个奥莱项目总销售额约为2390亿元，比上年增长约为4%左右，目前奥莱仍有一定发展潜力。
恰逢节假日，新项目入市热度也有明显提升，大部分新项目选择在五一前后入市，更好的抓住节日消费热度。
数据来源：公开资料，观点指数整理
运营商方面，万科印力、K11集团、益田旅游商业集团、合生商业、珠海万达商管集团、龙湖商业、爱琴海集团等运营商均有新项目开出。
4月25日，佛山顺德万象汇正式开业，该项目商业建筑面积近13.8万㎡，是目前顺德最大商业综合体，也是华南体量最大万象汇。
项目以“MALL+街区”的建筑形态，打造滨水公园、空中围院、下沉庭院等多处特色空间场景。在品牌引入方面则引入了340余家重磅品牌，其中超50%为佛山、顺德首进品牌。
4月27日，体量约5万㎡的武汉远洋里CITYLANE（一期）也正式开业。据官方介绍，该项目总体量17万方，分期开发，此次开业的一期以文化生活为主题，约60余个生活方式及创新品牌亮相。
上述头部企业的新项目入市，也有望为当地商业市场注入新活力，为消费者提供更多样的购物休闲体验。
五一期间，北京、上海、广州、深圳、重庆等城市的标杆项目录得销售额与客流双升。
数据来源：项目披露，观点指数整理
观点指数认为，除节日带来的消费客群增加外，项目新品牌的引入也功不可没。以北京朝阳大悦城为例，五一期间，朝阳大悦城迎来10余家首店新店集中开业，同期销售额超8500万元，客流同比提升10%。
与此同时，商场除消费外的社交化内容也愈发丰富。不少项目通过首店、艺术展、IP活动构建差异化内容生态，客流争夺正从延长消费者停留时长，转向为消费者提供更多的社交化情绪价值。
一线城市中，北京、上海项目以首店经济、高端品牌主导增长。如上海恒隆广场迎来Prada回归，这是PRADA自2021年关闭上海恒隆广场的三层巨幅门店后，再次回归。
深圳、广州则通过年轻化业态与IP活动吸引客流。如深圳湾万象城举办小马派对，据了解小马PONY是深圳湾万象城市集品牌Bay Market全新主题BAY de PONY的IP形象。
二线城市如重庆，则通过首店引入缩小与其他一线城市的差距，如重庆万象城引入的EAD海德重庆首家概念店于期内亮相。
从新进品牌来看，国内仍是全球品牌的战略高地，期内瑞典CRAFT、英国格拉夫珠宝、意大利ISAIA等首店布局北上深。
此外，运动品牌的热度也不低，深圳万象天地的Nike品牌体验店等强调场景化体验，呼应运动消费专业化趋势。
非标商业方面，奥莱作为性价比消费的代表，节假日销售增长明显。广州8号仓奥莱五一假期全店销售额同比增长35%，客流同比增长62%，超过120个品牌销售额增长，其中耐克、乔丹、I.T等20个品牌销售额同比增长超100%。
不过需要关注到，非节假日奥莱存在消费动力不足的问题。从砂之船REITs最新的2025Q1业绩来看，重庆璧山、合肥、昆明三个奥莱销售额分别下降1.5%、3.9%、2.9%，主要原因是春节过后特别是3月份以来，消费者保持谨慎所致。
观点指数认为，尽管奥特莱斯业务依靠“名品+折扣”、“高性价比”的特质，具备较强的抗周期性，能够保持相对稳定的业绩增长。但是，在今年国内经济持续承压、消费者消费日趋谨慎的背景下，奥特莱斯行业也难以避免面临经营业绩下降的压力。
本文节选自《消费基础设施REITs表现分化 | 2025年5月商业地产零售业态发展报告》
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