观点网 2007年，在深圳CBD福田区，有着这么一座被城市脉络切割的商圈。
它的东侧屹立着笔架山，西侧矗立着莲花山，从东、西、南、北四侧合围的交通主干道直接切断了与城市的联系，就是赛格日立工业园区。
在此背景之下，深圳市决定借助快速发展的东风将其“化蛹成蝶”，打造成CBD周边的一个核心区域，并将它交给了深业集团。
经过对周边环境及地形的考察，一个地制宜的理念就此诞生——“缝合城市、立体开发”，即通过搭建空中生态廊桥连接周边公园，营造出“五园串联”的城市慢行系统，形成“公园-商业-生活”的无缝衔接体验。
深业上城，便是该理念下破蛹而出的“蝴蝶”，通过2座700米长的空中景观廊桥，分别向东、西两侧伸出双臂，紧紧拉住181公顷的莲花山公园、149公顷的笔架山公园，从而打造独特的“公园20分钟效应”。
5月13日，带着对项目的观察，观点企业课堂携手来自全国的行业嘉宾，一同走进深业上城，探索“公园+商业”的创新模式，解码商业项目的运营之道与保持竞争力的关键。
走进深业上城：实地考察
从不被看好到人人叫好
深业上城，一座集产业研发、酒店、公寓、商场于一体的复合业态综合体，项目总体量达120万平方米，其中商业占据了16.7万平方米。
自2018年开业以来，凭借商业空间与自然景观深度融合的优势，深业上城成为粤港澳大湾区及国际游客青睐的潮流打卡地。数据显示，2024年，商场全年销售额达60亿元，客流量突破4600万人次，连续三年实现销售额双位数增长。
截至目前，深业上城引入品牌总数超过了360家，其中包括全球首家无印良品三合一（店铺、餐厅、酒店）项目、老佛爷百货首家精选概念店、深圳文华东方酒店等多家品牌首店。
然而，谁也没想到，如今人人称赞的“商业模范生”，最早期却是不被看好的一个商场，有人评价它是迷宫，是莫比乌斯环，走不出去，绕不明白。
除了外界舆论之外，内部也面临着招商压力。开业之初，上有两道人行天桥还并未成型，下有地铁无法直达，品牌商谁也不敢押注在这个地方。
那么，深业上城又是如何从“不被看好”到人人叫好？在这个过程中，深业做了哪些升级调改？
针对该问题，在企业课堂的分享环节中，深业商管运营管理部负责人李峻泽就以三大主题：“城市生态融合：公园+商业模式创新”、“内卷时代：品牌生态差异化下的护城河”、“运营赋能：探索商业体的更多可能性”，分享了深业上城在业态创新与运营实践中的成功经验。
深业商管运营管理部负责人李峻泽
一切的改变得从2021年开始讲起。
李峻泽表示，深业上城最初的设计理念便是要打造“多首层交通”，即不管是负层的地铁入口，二楼的连廊入口，还是三楼的小镇入口，都是商场的主入口，由于最后的关键节点未能打通，才导致了动线混乱。
2021年后，在深业商管董事长钟革惠带领下，深业上城打通笔架山公园连廊，连通十号线冬瓜岭，从根源上解决了可达性难题。同时，深业团队还对场内部分设施做了升级改造，例如南门灯光亮化、小镇新增LED看板，以及搭建品牌街电梯等。
除了空间动线与基础设施的系统性优化之外，运营内容赋能也极为重要。
李峻泽以演唱会与粉丝经济为例展开分享：2024年1月深圳出台支持文体娱乐业高质量发展政策后，深业商管团队迅速响应，短短一个月内完成了调研。尽管面临场馆距离远、竞争激烈等困难，团队还是在3月底成功举办首场小型应援活动。
在李峻泽看来，正是这些交通节点的打通、场内动线的改造、基础设施的升级、运营内容的创新赋能，才有了如今深业上城“公园商业模范生”、“潮流发生地”、“粉丝聚集地”等关键词出现。
如今，深业上城业态逐渐完善，日益丰富，包含商场、小镇、品牌街、公园、酒店、LOFT办公以及写字楼办公。
“公园＋商业”模范生
在众多业态中，“公园＋商业”这一独特运营模式是深业上城最鲜明的特色标签，同时也是李峻泽在本场分享会上重点解读的内容。
李峻泽表示，深业上城之所以会和公园结合，一方面除了践行“缝合城市”理念之外，另一方面是由于政策的推动，“公园连廊的设计正好与国家倡导健康和绿色消费的政策相契合，促成了如今与政府合作的商文旅融合发展示范项目。“
值得一提的是，深业上城是首个与国家市级公园合作的商业项目。作为示范点，如何把控好业态尺度，避免商业过度侵入公共空间就成了深业商管团队必须攻克的重要课题。
“首先得弄清楚商业与公园的关系。”李峻泽指出，从角色看，深业上城从属于公园，因此团队要做的不是在商业中添加绿色元素，而是要在绿色元素中添加商业。
随后，他列举出三项运营策略，并阐述了具体举措。
一是以商养园。项目以“二房东”模式引入第三方运营露营地，由专业团队把控商业尺度；同时，在公园水泥铺装路面划定点位，引入咖啡驿站、快闪餐车等“轻量级”商业，既分流客流又维持自然氛围；而游客中心则被改造为“书屋+餐饮零售+活动空间”，引入无人咖啡机器人、无人机配送等科技元素，以最小化改造激活闲置场景。
二是以高频活动促进消费。据李峻泽介绍，过去一年里，团队举办的“商业+公园”活动总数近300场 ，包括2024年国庆无人机表演、光影艺术节等市级大型活动，以及攀翼杯青少年足球系列赛、定向和无线电测向联赛等各类赛事。
活动期间，商场销售额、客流量同比的大幅提升。数据显示，2024年国庆无人机表演期间，深业上城客流量同比提升40%、销售额提升55%。
第三点则是打造“AI消费”+“低空经济”示范点，并推动AI赋能“公园+商圈”治理及服务。目前，笔架山公园已开通福田区首个公园低空配送航线，深业上城为起飞点。同时，园内已落地“AI+环卫”、“巡航无人机”、“天眼”、“AI+体育”，实现降本增效。
分享环节过后，在世联行首席技术官、广东省房协专家委主任委员黎振伟的主持下，现场嘉宾与李峻泽进行了交流，包括探讨深业上城从最初高端定位向如今更具大众化定位转变过程中的关键节点、项目开发过程的难点等。
走进深业上城：现场交流
在对项目有了一定的了解后，嘉宾们随后便对深业上城进行了实地考察。在讲解员的带领下，嘉宾们先是参观了LOFT小镇，露营风的kuddo coffee、赤焰燃烧外墙的MASONPRINC等装修风格各异的品牌随处可见。
走进深业上城：实地考察
推开一扇玻璃门，嘉宾们随之进入了这家开业当天销售额破百万的深圳老佛爷百货[1] 店，优雅风的SELF-PORTRAIT、极简韩系的LOW CLASSIC、年轻活泼的MARINE SERRE，各类风格服装映入眼帘。
参观至一楼时，可以看到，靠近写字楼的商户区域已经搭建起围栏，在3D花朵装饰下的围栏墙上，CDF中免、TIMESDF深免、UpperHills深业上城的logo格外醒目。
据讲解员介绍，这是将于年内开业的深圳首个也是唯一一个与跟中免、深免合作开设在市中心的免税店。同时，在广州、成都、深圳、天津、武汉、西安、长沙和福州8个市内试点城市当中，深业上城免税店的面积是最大的，接近2000平方米的面积。
商业从不是静止的橱窗，而是一本需要不断翻阅、不断谱写新篇章的活页书。可以说，在这三年调改里，深业上城已经走出了一条独特的“非标”商业道路。
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