观点网 当下，产业园区正从“空间载体”向“生态构建者”进化。传统产业的改造升级、企业的战略转型同样是着力点。

宏观方面，政策提出培育壮大新兴产业、未来产业，深入推进战略性新兴产业融合集群发展，建立未来产业投入增长机制，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未来产业。

此外，加快制造业重点产业链高质量发展，强化产业基础再造和重大技术装备攻关。

从产业园情况来看，多地工业厂房持续新增供应，新入市园区面临较大的招商运营压力，市场呈现周期性租金下降、出租率降低的情况。

在这样的背景下，企业更需提高自身的运营能力，改善同质化现象，改善出租情况。

5月22日，观点机构于上海举办2025长三角产业论坛，产业园区运营商、上下游企业、服务商、投融资机构及政府、行业协会等齐聚上海，深入探讨产业的发展趋势、创新模式和经验。

2025长三角产业论坛现场

多元共生

“目前19个长三角产业链联盟覆盖新能源、高端医疗器械等关键领域，通过技术共享与分工协作，推动全链条效率跃升。”会上，上海张江高科技园区开发股份有限公司原总经理、观点产业研究院顾问葛培健具体讲解了从长三角一体化看构建区域创新的“四梁八柱”的产业思考。

例如长三角超导产业链联盟联合攻克了全球领先的5公里超导电缆示范工程，从上海研发、浙江封装到安徽应用，实现了跨区域技术闭环。

上海张江高科技园区开发股份有限公司原总经理、观点产业研究院顾问葛培健

此外，葛培健还介绍了长三角汽车产业“4小时产业圈”的运作逻辑：上海（芯片与智能网联）+江苏（动力电池）+浙江（一体化压铸）+安徽（整车组装），形成了全国范围内每四辆汽车中就有一辆产自长三角地区的闭环生态系统。

事实上，产业发展已经来到了多元共生的阶段，如中电光谷集团副总裁、南方区总裁李明辉会上表示，当外部经济、政策发生调整的时候，经营者要努力调整自己在这个生态中的定位，调整跟客户之间的关系，成为能给人信心、能给人确定性的服务者。

“也许现在还没有能力解决某种需求，但是我们可以积累和研究，从响应需求到提供价值一定需要培育过程，但是我们认为这个投入是值得的。”李明辉指出。

中电光谷集团副总裁、南方区总裁李明辉

在他看来，当下园区经营存在着政府、投资者和运营商之间的园区经营三元悖论，政府需要高税收、高就业、高产值，投资者需要高收益、高回报，以及运营商需要高出租率和稳健的现金流，这三者很难达到一个好的状态。

“破除三元悖论的最关键一点，就要公司内部要跳出地产思维来经营园区。”

“很多项目产业定位非常雷同，比如说一股脑的搞人工智能产业园或者低空经济产业园。”具体到产业业态的不同板块，润城新产业副总经理肖琴还思考了除生物医药产业之外的产城升级路线。

润城新产业副总经理肖琴

“产业园发展存在一个困境，一方面有很多建成的园区大量空置，很多低效的工业用地资源浪费严重。”肖琴对此表示，现下产业园的转型是非常必要的，未来一定会从增量扩张慢慢转向存量提质，而且整个产业园的发展也会从传统的空间出租思维转向为需求创造空间。

太仓市生物医药产业园有限公司总经理李百军作为深耕生物医药产业的一份子，在会议现场透露了生物医药产业复杂性：“这一产业需要创新性、需要集中性，生物医药与生命相关的产业特别需要集群效应、需要创造资源集聚密集的环境。”

此外，李百军表示，生物医药产业还需要长周期性的坚持，随着技术的提高，生物医药产业的风险性会逐渐降低。

太仓市生物医药产业园有限公司总经理李百军

园动力产业发展集团副总裁刘瑶则表示：“经营性园区具有多种发展模式，第一个就是产业地产模式，以前我们更关注园区的区划、经营性指标，而产业地产模式是高周转，以现金为王的理念。”

刘瑶进一步阐述产业地产模式之外的多种新模式：“产业新城模式以及轻资产管理服务模式，即是原有的产业地产商输出轻资产服务，以轻资产管理模式为依托的前提下，搭建服务体系，帮助做好经营性园区。”

园动力产业发展集团副总裁刘瑶

刘瑶进一步补充了园区的三个明确属性，第一个是有经营性属性，第二个是有固定资产的投资属性，第三个是有基础设施的属性。“经营性属性是由于企业要把园区做成经营性资产；第二点是固定资产属性，很多国企国有平台在投资经营性园区的时候需要有一定的支持比例，国有平台做的园区固定资产属性投资更强；第三个是基础设施属性，现在很多的建筑企业在做大型园区建设的时候都会进行投标。”

共建新范式

嘉宾们的演讲饱含对于产业园区未来发展的期待，而如何共建长三角产业新范式，以产业链图谱为纽带，融合智慧化运营与REITs创新工具，驱动招商生态、风险管控与资本赋能协同升级？

于“产业共建新范式”主题讨论会上，戴德梁行董事总经理、中国区产业地产部负责人苏智渊作为本场讨论会主持人率先抛砖引玉，介绍了长三角产业园区的发展历程。

从90年代开始一直到2020年，这30年是长三角产业园区蓬勃发展时期，吸引了中国最具潜力或者最高质量的生产力企业，同时在2005年到2010年左右，具有国家背景的开发区开始面临市场化园区的挑战，所以开始看到像物流领域的普洛斯、丰树在产业园区里出现，所有人都在找自己的核心竞争能力；来到了2020年代，我们所面对的是市场寒冬。

“在此背景下，我们产业地产人怎么看待产业园区的招商运营趋势？”苏智渊提出第一个问题。

主题讨论会：产业共建新范式

主持嘉宾：戴德梁行董事总经理，中国区产业地产部负责人苏智渊

讨论嘉宾：深圳科技工业园（集团）有限公司党委委员、副总经理谢建朋；中集产城园区运营公司上海区域总经理许志远；中联基金高级副总裁刘舟；阳光海天停车产业集团战略发展副总经理任亚男；华泰资管不动产基金部总监国石；华夏基金基础设施与不动产业务部总监所付晶

伴随着话题开启，深圳科技工业园（集团）有限公司党委委员、副总经理谢建朋阐述了自身在当前市场环境下的实践：“园区企业对空间的需求是多元化的，比如小微企业需要一个办公地点，初创企业需要孵化器。”

“园区既要搭载孵化器，也要配备加速器，还要围绕研发机构等搭建多元化平台，为企业搞好基础性的服务。”谢建朋表示。

中集产城园区运营公司上海区域总经理许志远表示，产城人构建生态朋友圈，需要为企业配置好能够助力企业发展的生产要素，在传统的“劳动力、资本、土地”要素基础上，升级到“技术、数据、算力”要素，要深刻理解园区主题产业的行业特性，为企业入驻做一些先前瞻性的配套布局。

“去找到合适的能跟你交上朋友的这些企业和平台，首先要匹配所在区域产业定位，我们把学术机构和研究机构，以及政府、企业、协会都链接起来，这套方法论我们中集产城总结起来主张叫'学、研、投、政、企、协'。”

其次，要组织好区域政府以及园区生态伙伴生产要素，在土地、载体等空间要素的基础上，搭建更加系统的服务生态。比如在资金上匹配地方产业基金；在业务上链接区域政府及链主企业的应用和业务场景；在技术上去组织相应的技术平台和高校智力资源；在成本上去考虑微电网配置，优化高能耗企业的能源成本；甚至依托中集集团全球化布局为企业链接出海服务。这些都是中集产城已经在做的。从企业切身需求角度，构建服务生态、创造服务价值，自然而然招商的成果不会差。

在两位嘉宾阐述当前产业地产环节的变化外，苏智渊进一步提及产业的智慧化。

阳光海天停车产业集团战略发展副总经理任亚男接过话题表示，智慧化停车可以认为是整个智慧化园区运营中必不可少的一部分。

“我们有两大优势，第一个优势是专业运营平台以及管理化系统；第二个优势就是数字化技术，公司有几十项高新技术专利，自主研发了园区内停车系统的技术，可以进行电力大模型的数据分析。”任亚男表示，未来园区内部精细化管理的每一个步骤，都有可能进行分工，这样的分工会为园区有效增值。

数字化发展有助于产业园区的概念增值，而REITs发展则代表了产业园区金融增值的可能性。

对于产业REITs的话题，中联基金高级副总裁刘舟表示，产业是一个地方区域经济发展的重要载体，也是一个区域高质量发展的重要基石。

刘舟指出：“传统产业园建设可能相对来说面临着开发周期长，投资金额大，资金回笼慢等问题；同时，产业园运营目前进入了注重创新与精细化运营阶段，产业园开发商需要为产业培育和服务配套提供持续的投入。REITs的推出提供了一个新的解决方案，为产业园开放商引入了社会资本，缓解了资金压力，缩短了项目投资回收期，提供了投融资管退的新模式。”

随后，刘舟分享了中联基金在苏州工业园区的项目经验，苏州工业园区探索了一条通过多层次REITs盘活资产的新路径，通过市场化的方式设立开发基金建设产业园，对于已经成熟运营的产业园，通过发行类REITs或者公募REITs回笼资金，将回笼资金用于新产业园的开发建设，进一步助力苏州工业园区的产业建设和发展。

华夏基金基础设施与不动产业务部总监所付晶表示从2021年首批公募REITs上市，已近4年时间，基础设施资产类别不断扩展，市场规模逐渐扩大，从项目试点到常态发行，吸引了各类投资者的关注，已经实现了 “投资-运营-退出-再投资” 的良性循环。

所付晶进一步表示，公募REITs作为资本市场的创新产物，未来必将在服务国家战略、赋能实体经济的征程中，绽放出更加绚烂的光彩，为我国产业与资本市场的高质量发展注入源源不断的动力。

华泰资管不动产基金部总监国石则探讨了公募REITs审核标准重塑产业园运营范式。

资产管理方面，国石表示公募REITs审核标准明确限制散售比例，推动产业园从“碎片化销售”转向“整体化运营”；运营管理方面，公募REITs强调市场化收益，引导产业园从公共性和经营性兼顾。

“比方说，原本为了产业招商引资，政府直接去补贴租金的这件事情，在审查中是过不了的。那么你就要去考虑是不是要增加多经收入，或者换一种方式使你的租户进来，对租户的经营情况和履约能力的考察，也是非常关键的。”

财务管理方面，国石认为，公募REITs会倒逼企业完善台账系统，提升应收账款的管理。

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