观点指数 在5月22日观点指数研究院发布的《卓越指数 • 2025产业园区运营卓越表现报告》中，我们发现，今年1-4月，观点指数样本产业园区运营企业中，直接面临的现实就是：

据观点指数不完全统计，截止至2025年4月30日，共有365个产业项目录得动态更新（含已签约、已开工、预计完工等），其中188个项目与新质生产力有关，新质生产力主要涵盖了战略性新兴产业、未来产业等，其中有如新一代信息技术、生物技术、新能源、高端制造、人工智能等，且大多项目为链主企业的自主布局。

据统计结果显示，园区定位多以新能源、新能源汽车、生物制造及高端装备为主。

期内，据观点指数不完全统计，共录得81起融资事件，融资类型为债券、基金、ABS等，其中设立基金共25起，资产证券化项目共11起。

其中值得注意的是，4月23日，以街道集体经济载体为底层资产的“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”已正式获得上海证券交易所无异议函，成为全国首单获批的集体经济类REITs项目。

观点指数了解到，项目的底层资产是苏州工业园区娄葑街道集体经济载体，位于苏州工业园区东富路45号，主要租户为小型机械加工和物流企业。联创产业园项目由园区投控增信，元联基金任运营管理顾问，中联基金任发行人财务顾问。

集体经济类REITs与普通类REITs的区别在于主导开发的单位为社区集体，兼具经济收益与社会服务属性，募集资金主要用于推动集体资产循环开发（“开发—成熟—REITs—再开发”模式），并支持社区民生项目（如商业综合体、新能源基建等）；但普通类REITs是以市场化运营为主，目标则聚焦于资产增值和租金收益，资金多用于偿还债务、优化企业资本结构或扩大园区规模。

观点指数认为，通过发行类REITs，可将集体资产证券化，打破传统集体经济依赖银行贷款或财政补贴的单一融资模式，降低负债率，实现轻资产运营。

如苏州表示，下一步园区将继续锚定“产城融合、惠民利民”的双轮驱动路径，在将回笼资金投入重点项目的同时，持续探索“集体经济+民生服务”融合机制，围绕产业发展、开放合作、绿色低碳、规范管理等方面，进一步深化组织链、人才链、资金链全要素保障、全链条赋能，努力为加快建设开放创新的世界一流高科技园区贡献“娄葑力量”，让“中心城区·美好娄葑”的发展成果更多更好地惠及居民群众。

报告期内，多家产业园REITs发布2024年业绩情况。其中东吴苏园REIT的收入最高为2.65亿元，但净利润却为负值，净利润同为负值的还有华安张江产业园REIT、建信中关村产业园REIT、中金湖北科投光谷REIT以及中金联东科创REIT。

纵观收入情况，可以发现东吴苏园REIT等5家产业园REITs均陷入收入下降的业绩压力中。据东吴苏园REIT业绩披露，其基础项目公司均面临租金收入下降的情况，且2024年度在整体宏观经济面临挑战以及苏州工业园区供给持续扩张带来的招商压力下，国际科技园五期B区和2.5产业园一期、二期的出租率均有所下降。

3月25日，根据上交所信息披露显示，南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金项目状态显示为“已申报”，是国内首单以高性能智算中心为底层资产的基础设施公募REITS项目。该项REIT的底层资产为国际信息云聚核港(ICFZ)项目-数据中心A18建设项目及其附属设施设备。

目前，我国一体化算力体系正加快形成，算力基础设施产业链持续受益。“东数西算”工程的核心目标之一是打造全国一体化算力网络，实现算力资源的统筹规划和高效调度。

截止至2025年3月，8个国家算力枢纽节点已全部启动建设，10个国家数据中心集群完成布局，形成“核心+边缘”的多层次算力供给体系。据2024中国算力大会数据，我国在用算力中心机架总规模超830万标准机架，算力总规模达246EFLOPS，位居全球第二。

据市场统计，2024年我国数字经济增加值占GDP的比重已超过45%，其中算力相关产业贡献了约三分之一的增量。我国算力基础设施建设仍将保持快速发展。预计到2025年，全国算力规模将超过300EFLOPS，智能算力占比达到35%。而大范围数据中心的建设需要大规模的资金支持，万国数据首单的公募REIT的申报给数据中心项目提供资金回流的范例，帮助重资产企业减轻债务压力，并腾出资金用于新项目投资。

此前于3月20日，万国数据公布截至2024年12月31日第四季度及全年未经审计的财务业绩。

据其披露，2024年度净收入为103.221亿元人民币（14.141 亿美元)），同比增长5.5%。展望2025年，万国数据预计全年总收入将介于人民币112.90亿元至115.90亿元之间，同比增长约9.4%至12.3%；经调整EBITDA将介于人民币51.90亿元至53.90亿元之间，同比增长约6.4%至10.5%。公司预计2025年全年资本支出约为人民币43亿元。

未来，万国数据可进一步扩展在西部地区的算力基础设施布局，例如成渝等国家算力枢纽节点的数据中心建设，从而直接支撑东数西算的跨区域资源调度。

本文节选自《卓越指数 • 2025产业园区运营卓越表现报告》
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