观点网 又一年春天，吹着“止跌回稳”的春风，今年羊城“小阳春”楼市格外引人关注。

据广州市住建局数据，一季度全市新建商品房成交面积达218.56万平方米，同比增长17.7%；二手房交易登记面积达282.58万平方米，同比增长27.6%。

从数据上看，新房成交连续三个月保持正增长，房价持续筑底回稳，市场正向着“量价齐稳”态势前进。从区域上看，新房成交集中在增城、番禺和白云，二手住房集中在番禺、天河、海珠等区域。

抓着“小阳春”的尾巴，赶在五一小长假前，广州地铁地产一口气推了两个盘。

据官方“战报”，位于番禺石碁南的“珑曜上城”单日成交金额突破5亿；黄埔双沙的“珑岄上城”首开清栋，收金3亿。

不过，房地产市场还未走出调整期，复苏信号刚刚响起，价格与性价比依旧是大部分购房者“上车”的主要考虑因素。

老黄埔的竞争

时间拨回2024年，广州地铁地产于12月10日以18.6亿元拿下黄埔区大沙地东路以南5号线双沙地铁站以北地块，三天后又再掷18.6亿元揽下番禺区亚运大道BD0210116地块。

斥资超30亿连拿两地的4个月后，珑岄上城与珑曜上城相隔一天携手入市，共同加入了广州地铁的TOD版图。

双盘同推之下，位于老黄埔板块的珑岄上城却面临更大的竞争。

广州地铁拍下地块时，因紧邻中建海丝城·阅山项目首期，便有业内人士预测，两个项目在未来会成“对打之势”。

同时，老黄埔板块汇聚多个旧改项目，重头戏中的黄埔旧改“四大金刚”都相距不远。随着珑岄上城入局，这将是一场地铁上盖项目与巨无霸旧改之间的战争。

目前，“四大金刚”里中建海丝城（即双沙村旧改）、中建玖合·未来方洲（文冲东村旧改）均已于2024年开盘入市；中交第四航务工程局操盘的珠江村旧改（珠江春）于今年1月开盘；华润拿下的新溪村旧改项目更名华润黄埔润府，已开放售楼部。

在这场“大战”中，背靠广州地铁的珑岄上城，最大优势便是地铁上盖，拥有5号线双沙站地铁直通入户，通勤条件在区域内称得上是第一梯队。

据观点新媒体了解，珑岄上城项目分为一二期建设，一期底下规划建设三层商业以满足居民日常消费购物。但在一流商业体相对缺乏的老黄埔板块，珑岄上城的住户还是需要期待落地于中建海丝城内的广州首个万象汇。

相较板块内其他楼盘，珑岄上城的教育资源也不算突出，尽管一期地块配建幼儿园，但目前二期配建18班小学的二期地块还没出让。没有规划初中的情况下，已官宣引进华中师范大学附属学校的中建海丝城，或许会分流掉部分潜在买家。

除了前期宣传的“老黄埔首个得房率130%项目”以及通勤优势，广州地铁地产珑岄上城首开清栋的主要原因，或许还是小户型与相对低价。

据悉，珑岄上城开盘前吹风价为3.3万-3.9万元/平方米，与周边楼盘价格相差不多，但现场实际开盘价低至2.8万/平方米起，首推72平方米三房总价约240万，主推92平方米四房总价约290万，被部分媒体称为“击穿老黄埔板块底价”。

据现场购房者表述，珑岄上城货量较少的72平方米小户型是当天最受欢迎的产品。而货量最多的94平方米主推户型单价有所升高，在老黄埔板块内竞争力并不如小户型。

拿地到推盘不过3月余，珑岄上城此次推售仅有一期1栋，共有104套住宅。

据阳光家缘网数据，珑岄上城住宅已售套数为47套，去化率约为45.19%，网传马上准备加推的2栋住宅尚未取得预售证。

不过，网签数据具有滞后性，例如同一时间中建海丝城去化率约为29.31%、中建玖合·未来方洲去化率约为38.61%、中交四航·珠江春去化率约为12.94%。

得益于小户型与低总价加持，珑岄上城已算是首战告捷。

广州地铁地产TOD棋盘

珑岄上城首开第二日，同为广州地铁地产独立操盘的珑曜上城在番禺开盘，此次推出两栋楼共计310套住宅，单日销售额超5亿。截止发稿，网签已售套数为107套，去化率约为34.51%。

值得注意的是，珑岄上城与珑曜上城所在地块是广州地铁地产2024年内唯二两宗作为单一主体竞得的住宅用地。

自2017年进入房地产开发板块，广州地铁地产便明确了“合作开发为主，自主开发为辅”的策略，集中在广州拿地的同时，大多与越秀地产、珠江实业等本土房企进行合作开发。

据观点新媒体不完全统计，包括住宅及商业项目在内，广州地铁地产目前在广州累计开发28个项目，在售楼盘共14个；其中独立开发项目9个，合作开发项目8个。

不过，加入房地产开发至今将近8年，广州地铁地产独自操刀的开发项目成绩并不算理想。

除了早在2019年1月开盘的荔湾悦江上品于2021年11月宣告售罄之外，近两年在白云、海珠落地的多个住宅项目，去化率都不算亮眼。

除了开珑岄上城与珑曜上城，广州地铁地产最近一次独立开发的住宅项目是位于白云区白云新城板块的云筑上品。

据阳光家缘网数据，云筑上品目前推出614套住宅，已售套数为376套，去化率约为61.23%,此外还有A4#栋尚未取得预售证，该栋将推155套住宅。

但在黄埔区与番禺区，广州地铁地产与合作伙伴曾拥有过别样的风光时刻。

众多合作者中，广州地铁地产与越秀地产可谓是“老搭档”，合作模式主要为广州地铁负责土地获取和轨道规划，越秀地产承担开发与运营，弥补其在综合开发经验上的不足。

与越秀地产、科学城集团合作推出的星汇城TOD与星樾TOD项目，是广州地铁地产实现售罄的两个楼盘。

其中，星汇城TOD项目位于黄埔区知识城，最早于2020年开盘，当时首开价格区间大约在2.3-2.5万/平方米，后续网签价格也维持在2.5万/平方米上下，直至2022年全楼盘售罄，仍然是知识城板块中的“网红盘”。

位于番禺区广州南站旁的星瀚TOD则是广州地铁地产与越秀地产共同开发项目，总规划21栋共4378套住宅，于2019年首开，2024年国庆黄金周成交109套，目前去化率约90.21%。

有和越秀地产合作项目珠玉在前，广州地铁地产选择以珑岄上城与珑曜上城再入黄埔和番禺，也算是有迹可循。

过去独立开发项目去化率难以和合作项目进行比较，或许也成为广州地铁地产的一个心结。珑岄上城与珑曜上城开盘前相对高调的宣传、开盘时“卷低价”，除了为新盘造势之外，广州地铁地产也可能存有打造独立品牌、树立市场信心的打算。

从“广州TOD的神”到“卷完黄埔卷番禺”，不论外界评价如何，过去更倾向于合作开发的广州地铁地产，手中的TOD棋盘上似乎正往独立开发方向前行。

山坳上的地产 | 跨越地产分水岭高处的山坳。

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