4月10日，第一太平戴维斯（Savills）“2025年第一季度深圳房地产市场回顾与展望暨媒体见面会”于中国华润大厦圆满举行。第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿、华南区市场研究部负责人谢靖宇、深圳商业楼宇部负责人罗志文、深圳产业及物流地产服务部负责人王骏等出席此次活动，与大湾区主流媒体共同回顾深圳第一季度房地产市场的新变化，就行业未来发展的新趋势与新机遇展开深入交流。
第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿在致辞中表示：“当前，全国房地产市场正处于调整与复苏的关键阶段，两会提出的‘推动行业平稳健康发展’指引成为重要基调。聚焦深圳市场，‘人工智能+’产业链升级与新型消费业态双轨并进：前者以产业集群建设激活商办市场动能，后者借力沉浸式体验、智慧零售等模式提振消费。在政策导向与产业创新的共振下，深圳房地产市场呈现结构性回暖趋势，为中长期投资者布局大湾区创造价值窗口。”
多维透视趋势 湾区动能解码
会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售、住宅等多维视角，系统分析了2025年第一季度深圳房地产市场动态，并对最新发布的《大湾区甲级写字楼指数报告》进行全面解读。基于全国房地产市场的宏观背景，其着重阐释了深圳依托区位禀赋形成的差异化发展格局，通过前瞻性的市场趋势研判为业界提供价值参考。值得关注的是，今年“两会”政府工作报告中，“物流”一词被重点提及，针对物流行业“提质降本”的战略转型方向，第一太平戴维斯深圳产业及物流地产服务部负责人王骏同步解析了《大湾区物流指数报告》的核心内容，为行业升级提供价值洞见。
第一太平戴维斯2025年第一季度深圳房地产市场回顾与展望
甲级写字楼--新质生产力酿机遇，租赁市场蓄能发展
o 2025年第一季度，全市共三个新项目入市，新增面积约21.0万平方米，总存量随之环比扩张1.8%，至1,158.6万平方米。
o 季内，市场问询量虽有回升，但季节性因素导致租赁决策过程延长，去化主要源自小面积搬迁成交及新项目前期预租，全市季度净吸纳量录得6.7万平方米，环比下降33.1%。在此背景下，叠加新增供应的影响，全市空置率环比上升0.7个百分点，至29.8%。
o 本季，信息技术仍为主力需求行业，新一代信息技术、智能设备制造等新质生产力相关企业交易面积占比继续扩张。此外，金融、专业服务、消费者服务等行业的租赁需求保持相对稳定。
o 持续供过于求的背景下，业主方项目去化和继续降租的压力并存。截至季末，租金指数环比下降2.8%、同比下降10.0%，平均租金降至人民币每平方米每月146.4元。
展望
o 2025年，预计有14个新项目入市，供应面积合计89.3万平方米，年末全市总存量将扩张7.9%。其中，第二季度预计有四个新项目交付入市，共带来约17.0万平方米的供应面积，届时全市总存量将达1,154.6万平方米。
o 年初以来，深圳密集出台《2025年助推新质生产力发展若干措施》《深圳市加快打造人工智能先锋城市行动计划（2025-2026年）》等系列文件，引导各项资源要素加速集聚于新质生产力相关行业。在此背景下，人工智能、高端装备制造、半导体、新能源、生命科学等行业的需求将持续增长，并为本地写字楼租赁需求带来全新增长机遇。
零售--市场仍处修复阶段，品牌仍占议租优势地位
o 第一季度，无新增供应入市，全市总存量维持在736.3万平方米。
o 季内，各项促消费政策协同发力提振市场信心，加之福田、南山多个调改项目加速空置回填，全市空置率连续七季回落，季内环比下降0.6个百分点，至6.8%。
o 本季，标杆项目餐饮首店密集开业，餐饮品牌贡献逾40%的新租成交。同时，运动服饰加速扩张，体育及户外品牌新租占比环比上升7.0个百分点。
o 市场仍处修复阶段，在租约谈判过程中，品牌租户仍占据优势地位，全市租金指数环比下降0.6%、同比下降2.4%，平均租金降至人民币每平方米每月533.0元。
展望
o 2025年，全市新增供应规模或创十年新高，合计供应规模预计达94.0万平方米。其中，第二季度预计有四个新项目集中开业，届时市场总存量将环比扩张8.3%，至797.3万平方米。
o 2025年3月，中央印发《提振消费专项行动方案》，为各地提振消费提供了政策指引，各项政策利好有望助力内需潜力的释放，并为本地零售行业注入新动能。同时，多个较大体量、市场关注度高的购物中心拟于第二季度开业入市，这将继续增强深圳零售市场吸引力并加速所在商圈的进一步成熟。
住宅--止跌修复趋势凸显，成交达三年次高峰
o 季内，因土地供应端持续收缩及季节性因素影响，深圳一手住宅供应面积显著下滑。截至2025年3月21日，全市供应面积环比下降80.1%，同比下降66.7%，至28.9万平方米。
o 在前季“止跌企稳”等一系列重磅利好政策的延续性影响下，深圳一手住宅市场继续呈现积极变化，季内供求比再有改善，去化周期连续三季回落。同期，全市成交面积同比大幅上升61.3%，至104.8万平方米，系近三年次高峰。
o 季内，鉴于市场成交热度不减，部分开发商逐步收回项目价格折扣，极少数热门项目始现备案价格上调现象。受此推动，全市一手住宅成交价格环比上升3.0%，至人民币每平方米51,820元。
展望
o 年初，政府工作报告首次将“稳住楼市”写入总体要求，并明确其作为经济社会发展的重要任务。在此背景下，市场供需两端有望迎更多政策优化调整，继而提振市场信心并促进购房需求的进一步释放。
o 尽管成交量有望伴随政策落地显效而温和复苏，但短期内多数开发商资金压力仍将对其新房定价策略产生影响，年内全市成交均价或仍小幅下降。
第一太平戴维斯粤港澳大湾区市场报告
甲级写字楼--压力虽存，新势涌现
o 2024年，面对外部挑战加剧、内需增长不足的双重挑战，大湾区经济仍整体实现5.1%的增长，高于全国平均水平0.1个百分点。全年，新质生产力成为区域经济增长的重要驱动力。为此，各城市持续加码布局人工智能、低空经济、生物医药等战略性新兴产业。
o 大湾区写字楼租赁市场仍处于调整期，区域年度净吸纳量仍于50万平方米水平徘徊，仍不及供应规模。因此，大湾区甲级写字楼平均空置率连续六年上升，年末录得28.0%，同比增幅为0.5个百分点。
o 企业“降本增效”压力持续，办公成本支出成为租户的首要考量因素。因此，以节约成本为导向的搬迁整合成为市场租赁活动的主导。业主方提供更大力度的租金优惠，区域租金指数同比下降7.0%。
o 销售市场方面，买家购买意愿仍处低位且其价格敏感度持续增强。大湾区写字楼价格指数同比下降9.4%，降幅较租金更显著。
展望
o 展望2025年，外部环境仍然严峻，全球贸易争端的加剧无疑将拖累市场增长前景，但另一方面，政策加码及有针对性的政府激励举措将有助于刺激内生需求，在不确定性持续的背景下为大湾区写字楼市场提供支撑。
物流--转折已至，应变前行
o 2024年，受地缘政治紧张局势升级的冲击，以及对贸易保护主义风险增加的担忧，制造业商务活动徘徊在相对较低的水平，但跨境电商仍延续了增长势头，并继续成为大湾区物流市场需求增长的主要驱动力。
o 随着近年来土地集约化利用的推进落实和工业用地容积率的提高，大湾区物流市场多层仓数量持续增加。2024年，市场供应再达高峰。年底，区域总存量突破2,096.9万平方米，同比扩张超20%。
o 全年，区域净吸纳量同比下降8.3%至268.8万平方米。在供应又达新高的背景下，区域平均空置率上升5.3个百分点。尽管如此，鉴于跨境电商行业需求保持增长，市场租赁情绪仍谨慎乐观。年内，在所有新增供应中，有超60%的面积被头部跨境电商承租。
o 2024年，大湾区物流租金指数同比上升2.7%，内地城市录0.4%至4.7%的租金涨幅。
o 相反，投资市场表现则转软，买家对投资标的项目的租金预期及估值更趋保守。受此影响，大湾区物流价格指数自2020年以来首降，全年同比下降2.1%。
展望
o 未来，大湾区物流市场利钝交织。贸易摩擦升级、关税上涨等外部冲击将导致市场增长承压，但另一方面，政策激励下内需的增长或可适度缓解部分下行压力，而在供应端对市场实施精准调控将对大湾区物流租赁及投资市场的平衡发展至关重要。
科技创新高地 商办价值蓝海
作为本次活动的亮点环节，第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文聚焦留仙洞总部基地片区，深挖区域内新兴产业及发展机遇，系统阐释该新兴商务区的战略定位与开发路径，进一步丰富了研讨视角。罗志文从区域规划、产业集聚效应和未来发展趋势等多个维度，深入分析了留仙洞总部基地片区在粤港澳大湾区创新驱动背景下的独特价值，并详细阐述了该区域作为“科创引擎”的发展潜力与吸引力。
留仙洞总部基地作为大湾区创新走廊的重要支点，留仙洞总部基地已形成“硬科技+总部经济”双轮驱动格局。该区域不仅集聚人工智能、集成电路、生物医药等六大前沿产业集群，更汇聚大疆、深信服、传音控股等百余家上市企业，形成显著的虹吸效应。依托“三纵两横”轨道交通网络及西丽高铁枢纽的立体交通体系，基地实现与湾区核心城市群的一小时高效通勤。留仙洞总部基地以“产城融合”的立体开发模式，与万科云城等商业综合体形成联动效应，依托西丽国际科教城的研发转化能力及未来枢纽辐射能级，形成技术、资本与人才高效联动的创新生态圈，为未来产业发展预留了广阔空间。
罗志文在专题报告中特别强调：“作为大湾区首个实现战略新兴产业集聚与企业总部功能融合的新一代产业园区，留仙洞总部基地正通过空间现代化、产业协同化、配套人性化三大创新路径，重塑科创园区发展范式。其独创的垂直产业社区概念，将产业链上下游企业有机整合，配合TOD枢纽经济带来的要素集聚效应，正加速形成具有全球影响力的科创策源地。”
酒店新机涌现 投资潜力凸显
第一太平戴维斯华南区投资及资本市场部高级经理童佩媛围绕深圳高星级酒店市场进行专题分享，从宏观市场结构、产品特征、经营表现和大宗交易趋势等多个维度，系统解构大湾区战略纵深下深圳高星级酒店的独特价值，为投资者提供极具价值的参考。
在宏观经济回暖、旅游增量释放及大湾区战略深化赋能的大背景下，深圳高星级酒店市场迅速复苏，2023年平均RevPAR位列全国第三，仅次于三亚、上海，经营韧性突出。其中五星级酒店平均房价已超疫前水平，四星级酒店恢复至2019年的99%，入住率仍存增长空间。
与此同时，深圳高星级酒店的供应密度低于一线城市平均水平，连锁化率31.6%，不足上海的一半（62%），品牌扩张与升级空间广阔。而在酒店品牌分布上所呈现出的“国际品牌领跑高端市场，本土品牌竞逐中端市场”格局，也展现了市场差异化竞争的良性发展生态。
受地产行业影响，为缓解资金和运营压力，市场涌现诸多优质标的，资产价格呈现下降出清的趋势，大宗交易活跃。2021-2024年高星酒店每房成交均价471万元，一线城市资本化率约4%，资产估值回归理性区间，吸引投资者进场布局。
童佩媛在报告分享中表示：“受益于宏观经济和境内外旅游的回暖，深圳旅游市场收益增量可期。在本轮资产价值调整中，深圳高星级酒店市场在兼具短期复苏红利的同时，极具长期抗周期属性。投资者可把握黄金窗口期，以合理估值获取优质资产，通过品牌升级与运营优化布局战略性资产。”
作为全球领先的房地产服务商，第一太平戴维斯构建涵盖综合体、写字楼、零售、高端住宅及大宗交易等全业态服务体系，持续为区域发展注入前瞻性发展动能。未来，我们将依托国际资源整合与在地化服务能力的协同优势，动态跟踪政策导向，深度解构市场数据，为合作伙伴提供兼具战略视野与实操价值的决策支持，为行业提供专业洞见。
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