编者按：2024年以来，房地产代建行业在政策调整与市场分化中加速重构，头部企业构筑壁垒、巩固优势，新入局企业亦聚焦政府代建与存量纾困等新战场。

与此同时，利润空间收窄倒逼企业战略转型，更多探索保障房、城市更新、产业等领域的可持续路径，逐渐从规模扩张转向效率与资源整合。

展望2025年，行业洗牌或将更加深入，观点新媒体就此推出最新策划性选题“代建风云”，通过观察标杆企业如何破局，为未来发展锚定坐标。

观点网 中原建业的退市警报仍未解除。

今年1月，中原建业已经发布2023年年报及2024年中报，完成了复牌指引中刊发财务业绩的相关要求，但这只是实现复牌的其中一步。

自2024年4月2日在香港联交所暂停买卖至今，该公司已经停牌11个月。

按照港交所的连续停牌相关规则，主板上市公司连续停牌达到18个月的，港交所有权取消该公司的上市地位。

接下来，中原建业还将继续“攻”与“守”，寻求发展和生存。

风险待解除

物业服务曾被看作是房企的“生路”。在扎堆分拆物业公司上市的那几年，建业集团将建业新生活托举到了港交所。

一年之后，建业新生活的“同胞”中原建业，也顺利站在了资本市场之上。

低杠杆、高盈利的特性，是物业与代建等细分领域先后被房企押注的关键。

事实上，伴随市场环境不断变化，房企仍不得不面对经营生存压力与规模扩张诉求。同时，“三高”模式下的积弊迫切需要对症下药。

企业的焦虑体现在诸多方面，其中最外显的是对“第二增长曲线”的探索。从物业服务、代建以及之后的商业管理、住房租赁，都曾被赋予带领房企“起死回生”的愿景。

行业危仍未度过，今年春节假期归来，建业集团曾在官微披露2025年管理年会的一些细节：“2025年是建业发展突围关键年。集团通过成立执行委员会这一重要举措，构建集团化协同作战的能力体系，以有效应对行业变局。”

在这场管理年会上，建业集团董事长胡葆森以“焕新 重构 共生”为题作主题报告。“焕新”和“重构”的终极目标是“共生”——不是独善其身，而是各板块实现共生共荣、和谐发展。

建业集团旗下有建业地产、建业新生活、筑友智造科技、中原建业四个上市平台，然而在发展过程中，呈现出各个平台间此消彼长的局面。

建业集团早在2015年就成立了代建业务平台中原建业,起步时间未必领先行业，但率先在2021年5月登陆资本市场，成为第二家在港交所上市的地产代建公司。

这与建业地产销售增速放缓不无关系，胡葆森曾这样表达“代建”的地位：“房地产白银时代，行业对房地产开发商管理及运营要求越来越高，代建业务是应对时局发展转型的重要一步。”

“脱胎”于建业集团，中原建业的优势是“建业”品牌，是根植河南的本土知名度。在“河南王”身份加持下，依托集团覆盖的管理半径开展业务是中原建业的一大特点之一。

但同时，中原建业轻资产特性也肩负了建业集团走出河南，迈向“大中原区”的任务。

建业地产与中原建业“一重一轻”，按照最初的规划，向河南省外扩张是中原建业在管面积快速增长的重要原因之一，省外项目将成为收入增长的重要驱动力。

2021年夏天，与荣华控股合作是中原建业走出河南的第一站。至2022年末，中原建业已经进入包括海南、陕西、新疆、山西、安徽、河北、内蒙古7个省和自治区，省外在管项目有25个，在管面积262万平米，占比约为8.3%。

据最新发布的业绩公告，截至2025年1月31日，除河南省外，中原建业在管项目涵盖多个省份，包括安徽、山西、陕西、河北、新疆、海南、内蒙古、湖北和山东9个省或自治区。

截至1月末，中原建业拥有248个在管项目，总建筑面积约为2986.97万平方米。河南省以外拥有33个在管项目，总建筑面积约为358.9万平方米，占集团所有在管项目总建筑面积12%。

省外在管项目数量及规模增速有限，中原建业仍被“困”在地缘局限问题上。但随着行业调整不断深入，代建业务已经超越地产开发，成为了建业集团新的“支柱”。

从2024年数据来看，建业集团全年销售额235.12亿元，销售面积366.89万平方米。其中，建业地产销售额101.1亿元，销售面积149.47万平方米；中原建业代建销售额134.02亿元，占总销售额的57%；销售面积217.42万平方米，占总销售面积的59.26%。

“拒绝”掉队

2024博鳌地产发展暨代建论坛上，旭辉建管总裁刘冰洋曾在接受采访时表示：“客观上来讲，更多的企业进入到这个行业，对行业发展是更有利的。但从总体规模上看，其实代建行业在细分市场的容量相对来说比较有限。从国际上的数据来看，大概仅有20%到30%的渗透率。”

毫无疑问，代建行业参与者的数量正在增加，留给每个企业的生长空间更加有限。

对此，中原建业给出了两套方案，“守”在大中原，“攻”在深度与业务能力，即是拓展服务规模与提高业务能力。

近两年，各代建平台接连启动“合伙人”模式。例如，2024年3月，朗诗宣布诚邀有项目资源的城市合伙人加盟，以灵活多元的合作形式扩展代建市场；10月，金地管理宣布启动外部合伙人发展计划“星辰计划”，邀请具备代建业务拓展资源及深耕优势的外部合伙人加盟。

融创集团旗下融者共创也在10月末启动名为“引擎计划”的外部合伙人发展计划，面向全国招募具有业务信息和属地资源的合作伙伴，包括项目合作、居间合作以及平台公司合作等多种合作方式，全程支持从接洽到落地的全合作流程。

而中原建业早在2022年就“出手”了，彼时是建业集团涉足代建业务以来首次出现业绩回调。

2022年12月，中原建业合伙人理事会成立，从190位合作伙伴中选取13位战略合作伙伴，在18个地市中挑选10个公司成立10家合资公司，旨在通过信用和融资手段，为成员企业打通项目库、资金库，嫁接资源，整合双方资源，实现利益共享。

这13位城市合伙人公司总资产规模超2000亿元。作为“牵头人”，中原建业以及建业品牌能够在以郑州为中心、半径500公里的“大中原区域”，巩固并发展。

2023年1月10日，中原建业举行了一次集中签约，共计签约27个项目，总合约建筑面积354.43万平米，当中城市合伙人贡献了超150万平米签约面积，占集中签约面积的43%。截止到2023年中期，13位城市合伙人与中原建业累计签约面积达1233万平方米。

据悉，通过“业务协同+资源整合”，中原建业在地市项目的开发中已经能够实现当年拿地、当年清盘、当年交付的高效运行。

城市合伙人被看做是代建商业模式的重大创新，也将是未来重要增长极。之后，2023年9月正式推出的代建C平台，则是中原建业又一次探索尝试。

某种程度上，这也是对中原建业合伙人理事会的“进阶”。

该平台旨在通过全方位、高效打通土地、资金、供应、管理、营销、服务等各个环节，链接各方价值，实现资源的共享和互利共赢。

具体来说，中原建业代建C平台联合信托资金、AMC机构、代销机构、行业智库、建筑总包单位等优质资源，打造制度合伙平台、金融链接平台、数字化管理增效平台、供应链赋能平台、智库分享平台，在片区开发、资本代建、政府代建、纾困项目盘活等方面创新合作模式，形成平台合作优势。

其中，制度合伙平台正是依托于中原建业合伙人理事会，旨在以制度设计形式，聚集志同道合的合伙人，形成各伙伴之间优势互补、资源互通的良性循环……

据悉，目前中原建业已形成商业代建、政府代建、资本代建、管理咨询四大业务结构。

其中，由于城投公司逐渐成为市场拿地主力，政府代建业务需求稳步上涨，被中原建业视为重点推进方向，业务类型涉及传统政府代建模式、合资平台模式、股权交易模式等模式。

盘活不良资产以及“保交楼”也同样带来业务增量机会，通过补足资产管理公司的解题能力，实现双方共赢。

在2022年11月，中原建业公告向12名认购人发行合共3.4314亿股股份，认购事项所得款项净额约为2.74亿港元。随后的补充公告显示，其中50%用于政府代建业务的发展，45%用于资本代建业务发展。

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