透视中国房市、股市的三个深层次问题金三林

　　房市和股市历来就有千丝万缕的联系，在中国更是如此。有人认为二者之间存在大循环，股市下跌的同时房市会上涨；还有学者认为今天的房地产市场如同当年的股票市场一样的浮躁，一样的浮华，盈利模式一样的简单和雷同，而且还将上海楼市比作当年股市恶炒神话庄股“亿安科技”。对于中国房市和股市种种问题的分析、见解层出不穷，但从去年以来出现了一种新的现象：中央政府出台了好多政策措施，鼓励股市发展，抑制房市泡沫，但股市总体还是持续下跌，房价却一路“高歌猛进”，二市对政策的敏感性大大降低。综合分析这些新老问题，我们可以找出二市三个深层次的共性原因：制度设计具有先天不足，对制度缺陷的弥补受到利益集团的强烈抵制，中央和地方政府存在日益明显的博弈。

　　制度设计的先天不足

　　出现了力量强大的利益集团

　　中央和地方博弈

　　上海的房市的确有某些问题，国内外对这方面的剖析洋洋洒洒，千千万万，总结的原因是多方面的，客观的和主观的，历史潮流的和国际环境的，制度层面的和操作层面的…,本文不展开讨论。金先生对房市的深层次问题却只集中在官商勾结的利益集团和中央与地方的非合作博弈，文章充斥了大量无法证实的证据，夸大其词的数据，不符合法学和经济学常识的论证，以及先果后因的臆断。初看象网上愤青者的涂鸦和发泄，如此片面、偏颇和挑拨的文章，竟然出现在中央党校主办的刊物上，令人瞠目结舌，让广大辛勤工作的各级政府干部、房地产相关工作者、城市规划工作者心寒。

　　一、制度设计不是一蹴而就，但没有先天不足。

　　金三林先生主要对土地制度设计提出批评，而没有涉及房市的制度，我国土地制度虽然不完善，但具有先天的优势。中国的城镇土地所有权属于国有，实行有尝有限期的出让使用制度，这种制度是改革开放以后，经过无数的专家学者以及实践工作者反复研究，参考了一些发达国家的经验实行的，在国内外都是公认的先进的土地使用制度。政府垄断土地一级市场是国家权力的体现，这是世界各国普遍的做法。二级市场交易受到严格限制是为了防止土地投机和大地主的出现。在中国土地的资产性收益和税费按比例分配到各级政府，在美国土地收益主要以物业税的方式由地方政府获得，这并不是制度的缺陷。土地出让的三种方式——划拨、协议、招标，这些方式各有某些缺陷，理论界和各政府部门也在不断完善和探讨，土地出让正逐步向市场化、透明化、法治化发展。土地出让具有城市规划和土地利用计划指导和控制，但土地出让过程非常复杂，在制度没有明确条文说明的情况下，地方政府对土地出让的各环节进行干预，做了大量工作，都有民主决策和逐级审批的程序。法律规章制度并没有允许一些地方个别官员借土地出让为个人或小集团谋私利。农村土地属于集体所有，集体所有并不是私有制、个人所有制、无政府管理使用制，集体所有的内容在《宪法》和《土地法》中有明确规定。农村土地制度是适应我国农村小农生产现状而制定的，具有历史局限性，今后时机成熟可以通过人大立法的形式调整，就目前来说，还是基本体现了生产力与生产关系的适应。农用地向建设用地转化是有严格的程序，征用集体土地的安置补偿标准有法可依，为农民提供了可靠的工作生活保障。一些地方出现了违规违法的案例，暴露了一些问题，比如强征集体用地和失地农民社会保障问题，但这并不能说明我国的土地制度存在先天不足，而是个别地方政府官员的官僚和腐败。北京、上海等城市，城市化过程中绝大部分农民得到了合理的补偿安置。

　　二、房价由市场供求决定，而不是靠“算命先生”托市

　　1、房价和上海市政府决策的真实面目

　　房价上涨幅度有不同的口径。传统的统计局快报数据按平均价格计算，数据比较全面；另一种为房地产价格指数，能够反映同质量的房价涨幅，和老百姓的感觉也匹配，各城市房地产交易主管部门已经或正在编制；民间一些中介机构会根据自己掌握的物业价格计算房地产指数，数据往往偏颇，其中中房指数在中国影响比较大。上海市房地产价格自1999年开始上涨，1999年到2003年期间，平均价格和中房指数都没有超过双位数上涨。2003年后，上海市的房价猛涨，这对于社会各界、政府管理部门都始料未及。从2003年始，政府对房地产市场形势有一定程度的误判。“一些媒体和专家取悦利益集团。”甚至是主流媒体和知名权威，发出了混乱的声音，更影响了政府的决策。房价的上涨包括正常的上涨趋势、周期因素和非理性因素，但中国的房地产处于快速城市化和经济增长的背景下，没有足够的历史经验，很难分化出房价上涨的周期因素和非更性因素。任何国家的经济政策都是“反周期政策”，房地产周期一般而论大约为五年，仅仅根据2003年的数据，政府全面打压房地产，恐怕不尽情理，另外，外国银行对北京上海等城市的房地产“看空”、“唱衰”，格林斯潘对投机者的手段是出其不意，政府的房地产政策不可能顺着外国银行家的预测来吧。国际上对“房地产泡沫”并没有严格定义和标准。“房地产泡沫”从修辞的角度来说是个借喻手法。比喻一般由三个部分组成：被比喻的事物叫本体；作比喻的事物叫喻体；使本体和喻体发生相比关系的词叫比喻词。借喻只出现喻体，不出现本体和比喻词，读者已经明白或提前被告知本体是何事物。“泡沫”只是个喻体，而房地产泡沫却没有一个明确的本体。房地产泡沫到底是什么，如何衡量，到目前为止还没统一，社会各界不可避免地从自身的利益出发，阐述各自的观点。“泡沫论者”经常引用《纽约时报》报道，“中国房地产空置超过警戒线，已出现房地产泡沫”。恰巧美国等西方发达国家近年来也在为是否有房地产泡沫争得不可开交，《纽约时报》连美国的房地产泡沫都说不清，它能说清中国的房地产泡沫吗？陈良宇书记在会见香港客人时谈起房地产泡沫，表示上海对房地产泡沫的态度是“偏听则暗、兼听则明，充分重视、密切关注”。为维护房地产市场的稳定，上海市政府和房地产管理部门在中央政策的基础上出台了多项调控补充政策，如取消契税优惠、增收一年内营业税及附加，停止转按揭，期房限转、加强个人住房贷款管理、完善土地储备办法、网上合同登记备案与供给信息公开等。“是药三分毒”，由于希望实现“软着陆”，政府供给和需求没有下猛药。同时，政府的宣传主调是“健康发展”。这是政府的目标，也希望借此形成良好的社会预期，这和医生治病时不向病人公开病情有类似之处。

　　2、地价推高房价是僵化的思维方式房价是供求关系的信号，是调节供求平衡的工具，但西方经济对房价的关注很少，而我国社会各界对房价过份关注，预测房价乐此不疲。谢国忠说上海的房地产泡沫会在几个月内破灭。易宪容说上海房价会下跌50%，北京房价会下跌30%。房地产价格的形成原因很复杂，分析房价的原因也非常机械化、简单化。预测房地产价格一定要涨，或者一定要跌，硬是要牵出市场机制这只无形的手，都是片面的、不科学的、浮躁的，或者说都带有影响预期的目的和感情。吴敬莲对房地产价格有比较超脱的表述：“正常的市场条件下，房地产价格上涨和下跌都有可能，是不能做确切预测的。”房地产价格由供求关系决定，也只有供求关系来决定，这是基本的经济学原理。成本决定商品价格是计划经济的思维。房地产是特殊的商品，但这条经济原理适合任何商品。而一些人士本末倒置，认为近年的房价上涨是由地价、动迁费用、工程成本和结构性矛盾导致的，“地方政府成为辖内房地产市场最大的主导因素。取决于地方政府的土地供应政策和土地定价政策。”地价、动迁费用、工程成本等成本价格因素在经济学中只能决定厂商行为，并不能决定价格。房地产价格的特殊之处在于，它可以作为投资品，也就是需求受社会预期的影响比较大，过高的房价收入就是社会预期的反映。社会预期使房地产价格的变化风险更复杂，而专家们对房价的评论，会通过影响社会预期产生一定的作用。和股票、期货一样，社会预期造成的虚拟需求可能会形成“房地产泡沫”。社会各界不可避免地从自身的利益出发，阐述各自的观点。因此，对政府来说，稳定房价作为调控房地产市场的目标，其根本是调节供求平衡，包括对社会预期的调节。对专家来说，培养正确的房地产价格社会观念，树立房地产价格风险意识，比给房价“算命”更重要。

　　3、上海市政府和房地产管理部门对房价调控的态度稳定房价是主调，年初上海市一些曾在不公开讨论中把房价涨幅控制在10%以内。一季度上海的房价同比上涨28.3%，全年控制房价在10%以内具有相当的难度。有个别官员在中央发布调控房地产意见之前，对10%的目标表示担忧，认为涨幅可能达到15%~20%。金先生从《中国新闻周刊》断章取义，对时间、人物、条件没有核实，文中“不论报道是否正确…”，是极不负责任的。“政府不想跌”，的确在所有的政府表态中见不到“跌”字。这是任何国家、任何政府、任何社会都不希望出现的情况。从2004年上海实行的各项房地产政策措施来看，就能看出希望“软着陆”的苦心、降低房地产风险的苦心、控制房价的苦心。

　　三、房地产是上海市的支柱产业，但不是唯一的

　　在上世纪80年代，一些城市和地区把房地产业的作为先导产业。在1993年房地产热之后，房地产又被当一些城市和地区作支柱产业来发展。房地产的确是一些城市的支柱产业、先导产业和经济增长点，房地产也的确能带动一些相关产业的发展。但是，并不是说房地产产值达到较高的比例，土地批租量保持增长，房价居高不下，房地产业就是支柱产业。只有形成持续的房地产购买力，稳定的实际需求，健康的房地产市场，房地产业才能真正作为支柱产业。支柱产业的地位是自然形成的，不能强求。没有其他产业的支撑，没有城市核心竞争力的铺垫，没有城市居民的物质生活水平作保证，这个支柱立不起来。因此，从某种程度上说，科学发展房地产并不仅仅是单纯指房地产开发的发展，而是整个城市和地区经济结构的协调发展。上海市的房地产在近二年急剧膨胀，和中国在国际经济地位提高，以及上海市城市定位、产业发展分不开的。上海把房地产业作为六在支柱产业之一，而不是唯一的支柱产业，也不是最大的支柱产业。2004年上海房地产开发投资为1175.46亿。但是在省市中只排名第五。占GDP的比例为15.78%，占社会固定资产投资为38.11%，低于全国平均水平，也低于上世纪90年代。“上海一年光房价上涨，什么都不做就凭空多出近千亿，人均1万。如果房市降温，管理层既担心影响GDP，又担心出现系统性风险”。这明显是哗众取宠。第一，社会财富增值不全部纳入GDP。老百姓的存量住房要居住，不是用来投资的，不能变现，怎么可能多出千亿？如要说GDP多出千亿，上海市房地产每年开发量大约为2500万玉米，也太抬举上海的房价了。第二、什么都不做，房价能上涨吗？没有市政建设、没有产业发展、没有社会人文条件的改善，房价立刻就会跌。第三、系统性风险主要集中在金融业，尤其是按揭贷款，而房市降温就主要是从防范方面的金融风险入手的。四、中央与地方不存在利益集团的非合作博弈博弈是一个时髦的名词，在经济学中一般用在市场行为主体。从来没有听美国联邦政府与州地方政府，国会与总统存在博弈行为。中国学者的想象力丰富，把它引申到中国的政治领域。从金先生的观点来看，“职能上的分裂和体制上的不完善为地方政府博弈行为预留了空间”，只要是没有明确规定的，地方政府就没责任，就可以“非合作”。这种思维把地方政府的职能和素质摆得太庸俗。中央与地方政府的关系不是职能分工的关系，而是领导与被领导的关系。是每个环节都应精诚合作的关系。中央的宏观政策不可能详细到每个细节，地方政府可以根据中央精神发挥主动性。地方政府要对落实三个代表重要思想负责，要对科学发展观负责，要对一方百姓负责。土地增值如果有负面影响，一定是地方百姓吃进。土地资源本身的可持续发展、合理利用，地方政府决不会袖手旁观。作为上海市民，笔者对上海市的道路、绿化、水域、大气质量等在这些年的改善深有体会，对上海市政府在这方面的工作有深表感谢。我国对中央财政与地方财政对土地收益的分配，在分级税收制度以及土地出让金的分配制度中在明确的比例关系。美国地方政府的主要财政来源土地收益，金先生可能对世界各国的财政体系不太熟。房地产商是市场行为人，他们的发财、破产是市场行为。房地产商也可以吆喝，也可以找媒体和专家做代言人做广告做宣传。形成的“利益集团”表述自身的观点，只要是合法的，不存在“好的企业也变坏了。”政府是代表人民群众的利益，并不是所谓的集团的一个成员，要对土地闲置、虚假广告、欺诈行为、违规合同监管、投机炒作进行限制和惩罚。出现了一些官商勾结的案例，并不能以偏盖全。

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