观点指数(GDIRI) 近日，领展项目公司总经理（中国内地）庄美蓉透露，领展旗下位于深圳福田的商场领展中心城五一假期客流量同比增长82%，其中香港消费者占50%。

领展行政总裁王国龙也于近期业绩会上表示，周末期间领展旗下位于深圳的商场，日均有4至5成人流来自香港，突显出大湾区城市的消费力正在融合。

据观点指数了解，领展在内地主要有两条产品线，即领展广场和领展中心城。领展广场定位为社区商场，为所处街区及附近社区的都市家庭及新生代提供体验；领展中心城的级别则更高一些，定位为内地核心城市中心地带的地标性零售商业体。

上述提到的亮眼业绩，均来自领展在深圳的首个项目领展中心城，这也是领展内地唯一一个中心城系列项目。

资料显示，该项目前身为怡景中心城，自2002年启动开发，2007年正式开业，但发展之路坎坷，后续历经了多次股权变动。缺乏高质量运营，加上其他竞争对手的压力，虽然占据较好的地段优势，但此前怡景中心城的运营成果并不突出。

时间来到2019年，领展以66亿元全资收购了该项目，并花费2.86亿元耗时一年多进行升级改造，改造内容包括项目软硬件升级提升、商场定位重新规划、优化环境和品牌内容招调等，最后于2022年1月重新开业，成为如今的领展中心城。

观点指数认为，相比领展内地的其他项目，深圳领展中心城的地段优势更为突出。该项目位于深圳中心区的福田CBD的会展中心站位置，是深圳地铁1号线与4号线双地铁上盖的商业项目。

从地图上看，该项目距离福田高铁站的步行距离仅400米左右，与福田口岸、皇岗口岸也仅约3公里。

来源：百度地图，观点指数整理

凭借着上述区位优势以及便利的交通，去年通关后，领展中心城吸引了大批来内地消费的香港游客，成为港人北上最直接的受益者。

面对来之不易的商业机遇，去年至今领展中心城在消费业态、客户服务上都做了不少调整，力求更好地吸引和留住香港消费者。

据观点指数了解，目前港人北上消费主要针对美食茶饮、娱乐休闲等业态，位于便利区位的商场、性价比高的山姆会员店等成为上述客群的必逛之地。

基于此，作为深圳少有的港资企业操盘运营项目，领展中心城在去年引入了不少特色餐饮、休闲娱乐品牌，更加符合香港消费客群的需求。

资料显示，领展中心城去年至今除引入本帮江浙菜品牌吴莊、粤菜品牌珍禄等餐饮品牌之外，还专门打造了休闲体验区域，区域内有常乐推拿、涟·泰式按摩、静耳、启然肌肤管理中心、农本方中医诊所等体验业态。

数据来源：项目官微，观点指数整理

官微数据显示，截止目前，领展中心城的业态分类中，餐饮品牌数量占比达44%，是占比最高的业态，且超过了零售品牌的数量占比，后者占比为 43%。

此外，B1层升级而来的 “食加空间Foodie+”也于5月28日开始试营业，规划上以“食”为引，构建出一个全新的多元社交空间，这意味着项目餐饮业态比例将进一步上升。

观点指数认为，领展中心城业态调整背后，除了迎合港客消费趋势外，也有满足福田CBD商务客群、家庭客群相关消费需求的考虑。

除不断丰富业态品牌外，针对香港消费者在内地消费可能会遇到的问题，以领展中心城等为代表的商业项目也有相关的解决对策。

如为提高香港消费者支付的便捷性，领展中心城已与AliPay HK、WeChat Pay HK等支付平台进行合作，此外还提供跨境手机免费Wi-Fi等服务，满足上网需求，这些给项目吸纳和留住客群起带来了正面影响。

但需要关注的是，虽然目前领展中心城受惠于资产改造升级、港人北上消费等因素，获得不错的业绩表现，但能否在市场竞争中保持长久竞争力还存在较多不确定性。

首先，虽然港人北上热度依然居高不下，但这类消费者多为目的性消费，若后续消费习惯改变，领展中心城或将失去相当部分的主力客群。

基于此，观点指数认为，领展中心城在提高项目对香港消费客群吸引力的同时，还需发力稳固深圳福田本地客群。

其次，回到区域商业发展层面，福田CBD商圈作为深圳商业密度较高的商圈，分布有领展中心城、深业上城、皇庭广场、福田星河COCOPark、卓悦intown、中洲湾C Future City、KKONE等诸多项目。因此，从市场竞争角度来看，未来领展中心城面临的竞争压力也不小。

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