曾经的和谐

　　我是上世纪1982年正式踏上南京土地的。那时，南京也算是个大城市，有200多万人口，在地图上可是个画¬了三个圈的大城市，这还不算县城。那时的流动人口少些，民工也不多，但每天都有300万以上的人流在城中行走。南京因十朝古都而闻名，每一个朝代都给它打上了历史和文化的记号。虽屡经浩劫，但城市轮廓并无大变，尤其是保存基本完好的明城墙，则是最为明显的写照。在上个世纪八九十年代，南京的商业也形成了较为良好的分工。

　　新街口一直是南京的中心商业区，其中以新百、中央及后来的金陵饭店，金鹰为代表，其特征是服务于全市甚至全省及安徽。鼓楼至山西路则是新街口商业的补充，有如上海淮海路与南京路。好些南京人喜欢逛山西路，一是那里的各类中小服务业更丰富，二是那里比较南京有亲切感，只是那时最大的山百也就几千平方，与新街口是不可同日而语的。

　　下关商业是有些历史的，那里古时即是码头，后来又有南京火车西站承担津浦线的联接(这里的浦是下关对面的浦口)。所以下关商业的码头特征十分明显，这一带以及一直延伸至南京站、中央门的市场，严格意义上是码头商业的扩展，是有历史传承的，只不过现在一般叫市场。

　　夫子庙则是南京的商业文化名片，那里不仅有后来恢复的历史文化，实用商业也从来没有断过。直到1990年代前，南京向南的汽车只达到夫子庙，那里一直是城南商业的中心。

　　新街口、山西路、下关、夫子庙连成一线，形成了直至1990年代的南京商业生态。那时间，这可是一个可与上海“南京路、淮海路、徐家汇、城隍庙”、北京“王府井、西单”媲美的商业组合，只可惜，这种和谐一步一步走向了消亡。

　　看不懂的新街口

　　南京的商业是没有分工的，新街口是南京商业无序的代表。比上海南京路，新街口基础一点不差，南京路是狭长的，而新街口有十字排开的四块。但现在沿新街口的四个区各自为政，东已快过大行宫，南已到内桥，西已近汉中门，北则越过珠江¬路，规模可以说巨大了，但商业的现代化哪去了？简单的堆砌是无法实现现代化的，盲目求大的结果只能是乱之又乱。

　　传统商业以卖东西为主，辅以一些服务。那时的新街口有中央、有新百，再加上当时全国第一的金陵，但在传统商业走向现代商业的过程中，新街口迷路了。现代商业是在传统商业的基础上加入了服务、商务、娱乐、文化、购物中心、步行街、时尚等诸多要素，最合理的构筑方法是分区规划、渐进发展。

　　如果以金鹰、金陵为龙头形成现代高端购物和商务、宾馆区，以中央、新百为龙头形成步行街加传统品牌购物区，并增加一两个大型超市和专业卖场，在周边形成相对集中的文化商业，服务商业等，那宁静高档的繁荣会更多些，新街口的综合价值会大出许多。

　　读不通的商业脉络以南京目前400多万人的城市规模计，应该有一个十分符合现代城市特征和发展的商业规划，一个不很浪费、相对合理的商业生态。想必应该是有的，但问题是，善意的规划是不是在认真和好心的办着坏事？这是目前国内大多数城市都面临着的商业难题。

　　南京第二商业中心在哪里？人们会异口同声的说——“山西路”。对，一点不错，但山西路商业发展往何出去？反正一点也看不出“淮海路”的味道，那里的现代商业元素偏弱，传统商业的主干力量不够，现虽有苏宁环球参与，但休闲性、流行性百货式购物中心成分还待加强，特色部分要保留和发展，娱乐文化部分则有成为领先者的必要。

　　南京有没有必要建设第三商业中心？从城市的结构来说，南京不太合适，原¬因是没有足够量的人口集群是无法经¬营商业的；从远景来看，江北有建第三商圈的必要。这样问题就出现了，下关、中央门一带的市场怎么办？杭州已经¬开始着手把市场规划到市郊临平一带了，北京都把宜家搬到城外了，比较合理的是，市场集中搬到江北去，在那里逐渐形成一个有流通特色的第三商业中心。

　　奥城区域的商业大多还没开张，可以肯定说是失败了。产品太单一，产品不专业，产品量太大，经¬营者太外行都是失败的原¬因，但真正的原¬因还在于“反规律运作”，商业地产无法超前，谁超谁¬亡。实际上早期住宅都是有牺牲的，不会有什么都配套立刻齐全的“全能居住区”，用底商裙楼武装起来的奥城商业，除非有类似广州天河的几十年耐心，加之“天河城”一样的明星出现，否则难见光明。

　　河西商业则是另一版本，这里离新街口、山西路很近，这是南京城市形状决定的。在东西向南京无法形成真正意义上的两个中心商业区，只能是补充型(区域型)或大社区型，用新加坡的“邻里中心”型倒是一个不错的解决方式，如果在河西规划五六个大型跨社区商业，一方面可以拒绝喧闹，另一方面也可大大提升生活品质，走精致型生活之路。

　　南京商业地产的机会

　　以对南京城市的初步认识和研究，我认为南京商业乱中更有机会，只是难度大一点而已。最大机会有两个，一是鼓楼新街口地区的商务机会及高端零售机会，二是由南京大城市特征所决定的大量社区商业尤其是社区服务业机会。娱乐、休闲、文化产业的机会也不小，只是在原创和引进品牌的问题上要把好关。

　　山西路的商机在于提升带来利润，这是由巨大的人流所决定的。城郊休闲地产同样有较大的空间，这一点参照成都、长沙等同类城市的市民生活方式就可以确定。

　　大量的中低档及商务宾馆会有市场，这给了众多一万平方米以内的商业空置房提供了机会。河西商业会有好的未来，但限于中小型、服务型、生活型，大的或较大的中心区商业机会已经失去。市场会向精致型市场转化，但谁来完成这个整合呢？

　　浦口一带应该有一个次中心甚至城市商业中心，但要先规划再建设，而且不宜求大，要求紧凑。现代城市的发展，给了商业地产极大的发展空间，商业地产的最终价值不容怀疑，但其实现过程都充满坎坷。

　　新商业十分诱人，以宾馆、写字楼为例，在特大城市如北京、上海、深圳等，CBD即中央商务区的概念是一个实例，它是巨大需求的产物。

　　像南京、杭州、合肥这样的城市是无法形成真正意义上的CBD的，有的话也是政府说说而已，但较大数量的高档写字楼与宾馆的存在与需求则是必然与合理的。现在的状况是中央区高档宾馆与写字楼十分火爆，而且有较大缺口，但尤其是写字楼投资在大城市是需要时机的，它的需求往往呈正弦曲线，有需求阶段性爆发规律，这与特大城市有很大不同，且租金差距大，如果你刚好在需求低时入市，则可能会很惨。

　　中国经济呈周期性发展，写字楼、宾馆类往往高峰时投入，低谷时入市。但如果我们认识规律能力更强些，完全可以巧妙抓住利润的尾巴。

　　后记

　　说了很多对南京商业地产不好的话，因为我曾是南京人，虽不是土生土长，但离开南京十余年，仍倾注热情，愿意理解它的每一个城市细节。商业地产发展紊乱是全国性通病，治愈它不宜下猛药，只有通过中西结合，锻炼与医治结合的方式才能用很长的时间把它治好！存在着总是合理的！阶段性存在确实是社会资源的巨大浪费，但任何国家和地区都不可避免。南京，也不例外。

　　(本文作者为众联恒(中国)商业地产营运机构总经理)

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